FX168财经报社(北美)讯 美国建筑师本杰明·伍德（Benjamin Wood）因参与一个原本被认为“成功希望不大”的项目而在中国闯出了名号——这个项目后来成为上海的标志性地标：新天地。该片区从“灰头土脸”到“焕然一新”，开发商香港瑞安房地产（Shui On Land）因对老建筑进行活化更新、为这座亚洲最富裕城市之一注入新活力而屡获奖项。
伍德与瑞安房地产较新的合作项目是蟠龙天地，位于上海西郊的水乡古镇。该项目将商业与住宅建筑同历史保护村落的民居和基础设施（如桥梁、河道）结合在一起，不仅获奖，还成为游客热门目的地，甚至吸引大量从上海市区前来游玩的游客。
面对供给过剩城市的一张“蓝图”
伍德在近期一次电话采访中表示，新天地与蟠龙天地的成功说明：打造融合“工作、生活与休闲”的街区，蕴含着“令人难以置信的机会”，不仅能改变人们对城市环境的理解，也为正面临大规模房地产供给过剩的中国城市提供一条可行路径。现年77岁的伍德认为，城市规划不应继续把办公区与住宅区割裂开来，而应推动“半自治式”的混合社区——每个街区都有自己的性格与身份。
伍德的建筑事务所Studio Shanghai目前正按这一理念在西安等地推进新项目。伍德毕业于麻省理工学院（MIT），是波士顿传奇建筑师本杰明·汤普森（Benjamin Thompson）的门生。汤普森在20世纪60年代参与打造了波士顿著名的法尼尔厅（Faneuil Hall）区域。
中国需要一些大胆的想法。房地产供给过剩让不少开发商从全球亿万富豪榜上跌落，也让债券投资者蒙受损失。最典型的例子是中国恒大集团创始人许家印：他曾在2017年登上《福布斯》中国富豪榜首，估算身家约425亿美元，如今据报道因巨额债务而被采取强制措施。
从“低概率项目”到上海地标
相比之下，作为新天地与蟠龙天地开发方的瑞安房地产，其在香港上市的股票即便过去五年市值下跌约三分之一，仍拥有约56亿港元的市值；董事长罗康瑞（Vincent Lo）至今仍是亿万富翁，在《福布斯》实时富豪榜上的身家约15亿美元。新天地每天吸引数以千计的访客，入驻品牌包括lululemon等国际时尚租户，以及大量本地餐饮。伍德本人也常在新天地一家名为“DR”的酒吧会客，该酒吧名称源自汤普森当年创立的Design Research生活方式连锁店。
即便中国在出口支撑下，2025年GDP同比增长达到5%，但房地产库存压力依然不小。中国官方媒体《中国日报》在1月15日援引上海易居房地产研究院数据显示：截至11月，全国100个大中城市现房库存去化周期平均为27.4个月——是市场普遍认为“均衡市场上限”14个月的两倍。在低线城市，等待买家消化库存的时间甚至超过三年。
当然，处理过剩房地产供给并非中国独有的问题。比如纽约在疫情期间同样出现商业地产过剩，如今正成为把商业办公空间改造为住宅单元的“转换中心”。其中一个典型项目，是将25 Water Street办公楼改造为超过1000套出租住宅。
将“社区驱动模型”复制到中国更多城市
除新天地与蟠龙天地之外，伍德以“工作与生活融合”为核心的其他设计还包括中国中部城市武汉的中山大道更新项目。伍德称，该项目把约254公顷的老旧区域改造成繁荣的多功能片区，并通过公私合作模式激励本地居民留下来，升级自家商铺与住房。
目前，一个由政府协调、面积达44055平方米的新项目正在推进，依据伍德总体规划，地点位于江苏苏州、上海与浙江交界附近，包含邮轮码头酒店、办公与公寓。另一个位于上海浦东的横沔老街项目，由国企金茂开发，将古镇风貌与文化元素融入更环保的设计风格。
伍德表示，这两个项目都延续了与本地居民开展公私合作的路径，像武汉项目以及他在广州的知名项目（恩宁路更新）一样，通过把小业主、邻里与街区小店整合起来，形成“社区互助”的生态。“邻里互助、更好的街区——每个街区都有独特身份——会让城市内部形成更好的‘城中之城’。”他说。
监管与审批是“小尺度更新”的关键
伍德认为，除了建筑设计人才，成功还需要开发商、监管者与资金方具备既创新又务实的思维。他建议监管部门对相对小规模、社区层面的更新项目给予更快审批，以帮助缓解房地产供给过剩并鼓励新模式试点。伍德曾是一名空军飞行员。
他还认为，针对在2024年（为纪念建党75周年）前启动的一大批大型项目，放慢推进节奏可能是“更明智的做法”。“你不必把整个项目一次做完再去总结。你可以在第一阶段就学习自己犯了哪些错。更好的方式是在两三年内逐步开放项目，同时观察最终的人口结构与需求会是什么样。”他说。
这也是他近三十年来在中国房地产行业起伏中积累的设计与商业经验的一部分——并构成一段仍在延续的“美国人在中国的成功故事”。
