FX168财经报社(北美)讯 美联储上周向购房者释放了一个信号：大幅降息和即将进一步降息。
即便如此，有购房需求的购房者和渴望再融资的房主应该降低他们对抵押贷款利率从现在开始大幅下降的预期。
虽然美联储没有设定抵押贷款利率，但其政策转向确实为抵押贷款利率走低扫清了道路。但在这种情况下，美联储的行动是被广泛预期的，因此利率甚至在宣布降息之前就已经走低。
“我们已经看到了今年将要实施的大部分宽松政策，”Realtor.com 首席经济学家Danielle Hale表示，“如果抵押贷款利率从这里开始略微上升，然后再次下降，我不会完全感到惊讶。”
抵押贷款利率是怎么回事？
当抵押贷款利率上升时，每月会给借款人增加数百美元的成本。30 年期抵押贷款的平均利率从 2021 年 9 月的不到 3% 上升到去年 10 月的 7.8% 的 23 年高位。这与美联储提高基准利率以对抗通胀相吻合。
自今年7 月以来，由于预期美联储降息，利率大多一直在下降。根据抵押贷款买家房地美 （Freddie Mac） 的数据，30 年期抵押贷款的平均利率现在为 6.09%。这低于 5 月份的 7.22%，这是今年迄今为止的峰值。
从长远来看，即使是抵押贷款利率的适度下降也可以节省可观的费用。对于上个月美国销售价格中位数 416,700 美元的挂牌房屋，与在 5 月份购买相同房屋的成本相比，洛杉矶的买家以当前平均抵押贷款利率支付 20% 的首付，每月可节省约 312 美元。
那么，是时候买了吗？
虽然较低的利率为购房者提供了更多的购买力，但 6% 左右的抵押贷款对于许多难以买得起房子的美国人来说仍然不够低。这主要是因为房价在过去五年中飙升了 49%，大约是工资增长的两倍。它们仍然接近历史高位，这受到许多市场房屋短缺的支撑。
抵押贷款利率将不得不回落到三年前的低点附近，或者房价必须大幅下跌，许多买家才能买得起房子。这两种情况都不太可能在短期内发生。
经济学家和抵押贷款行业高管预计，至少今年抵押贷款利率将保持在当前水平附近。
房利美本周预测，30 年期抵押贷款利率在 10 月至 12 月季度的平均利率为 6.2%，明年同期将降至平均 5.7%。2023 年同期平均为 7.3%。
抵押贷款利率受多种因素影响，包括债券市场对美联储利率决定的反应。这可能会改变 10 年期美国国债收益率的轨迹，贷方将其用作住房贷款定价的指南。
“最终，抵押贷款和美联储利率下降的速度将由经济数据决定，”Discover Home Loans 副总裁 Rob Cook 表示，“如果未来的数据显示经济放缓的幅度超过预期，这将增加美联储采取更激进的降息行动的压力，这可能会转化为消费者可获得的抵押贷款利率降低。”
立即购买，还是等待更低的价格？
自 2022 年以来，以前入住的美国房屋销售一直处于深度低迷状态，上个月下降了 2.5%。到目前为止，抵押贷款利率的回落尚未刺激有意义的反弹，尽管 7 月份的销售额确实略有增长。
抵押贷款利率的黯淡前景让潜在买家和卖家面临一个熟悉的困境：现在测试房地产市场，或者坚持可能降低利率。
律师Nick Young今年举家从凤凰城搬到了科罗拉多州的埃弗格林市，在看到去年春天购房市场的竞争激烈后，他选择了租房。
凭借 100 万至 150 万美元的购房预算，他和妻子仍在寻找一栋有五间卧室的房子，可以和他们的三个孩子一起成长。
他们关注抵押贷款利率，但也关注其他变量，包括通货膨胀、整体经济健康状况和总统选举。
“目前没有大量的购买动力，”Young 在美联储宣布降息之前表示，“但把握市场时机是一件愚蠢的事情。”
从凤凰城到佛罗里达州坦帕市的房地产经纪人表示，许多购房者都在等待抵押贷款利率降至 6% 以下。一些人希望利率能够回到三年前的低点。
“我试图做的是让他们回到现实，”芝加哥 Re/Max Premier 的经纪人 Mike Opyd 说，“我告诉他们，如果你真的想买东西，现在就进来吧。”
在 Opyd 看来，抵押贷款利率的回落和市场上房屋供应的回升为今年秋季的购房者提供了有利的背景，这通常是一年中房屋销售放缓的时间。
等待明年利率可能进一步放宽可能会使买家对他们想要的房屋面临激烈的竞争。与此同时，潜在卖家可能仍会留在原地。
“请记住，76% 的抵押贷款人的利率低于 5%，”eXp Realty 首席执行官 Leo Pareja 说，“因此，我们可能会看到供需失衡在短期内实际上会变得更糟。”
再融资狂潮
上个月，首次购房者 Drew Yae 和他的妻子在华盛顿州贝灵厄姆购买了一套两居室、1.5 浴室的联排别墅。
2 月，薪酬分析师 Yae 最初被报价为 7% 的抵押贷款利率。到交易完成时，他的利率只下降到大约 6.63%。
“我想以 5% 或 5.25% 的利率进行再融资，但我只是不知道这是否现实，以及这是否需要两年多的时间才能达到这个目标。”他说。
如果 Yae 将 407,000 美元的房屋贷款再融资至 5.5%，他可以将每月还款额降低约 300 美元。
再融资时要考虑的一个经验法则是：是否可以将当前利率降低一半到四分之三个百分点。
对住房贷款再融资的需求一直在增长。根据抵押贷款银行家协会的数据，上周再融资申请激增了 24%。
贷方越来越倾向于“确定利率日期”的古老格言，将原始贷款与跳跃中的再融资激励措施相结合。在买家看到创纪录的高利率（大约一年前达到 8% 左右的峰值）后，许多是营销优惠，一旦当前利率回落，基本上为买家提供了一条摆脱当前利率的出路，以平息买家的犹豫。
“它越来越受到重视，”MBA 首席经济学家Mike Fratantoni说，“永远被锁定在 7% 的利率中——对于首次购买者来说，这很可怕。”
联邦信用合作社表示，它于 2023 年开始提供他们广受欢迎的“无再融资利率下降”，这允许买家以 250 美元的费用降低利率，同时保持原始贷款的其余条款。
科罗拉多州莱克伍德 CrossCounty Mortgage 的分行经理 Darik Tolnay 表示，许多购房者同时选择临时利率回购和免费再融资。
“他们都想要一个家，所以如果有人想出一个让它更实惠的想法，考虑到普遍的情绪，人们迫切希望有选择，”Tolnay 说。
