自去年口岸通关以来，深圳已成为香港居民周末游玩的热门目的地，港人北上消费逐渐成势。
在这一趋势下，作为深圳CBD区域最受欢迎的购物中心“深圳福田星河COCO Park”因其地理位置优越、有着时尚潮流的DNA以及丰富的品牌入驻，叠加推出了一系列独具特色的“港潮流”活动，吸引了香港特首和深圳市长的亲临体验，也成为了港客北上首选目的地。
星河COCO Park自2006年开业以来，便以其独特的定位在全国范围内独树一帜，不断推陈出新，在不断变化和竞争日趋激烈的外部环境下，它总能随潮流而动，准确把握市场机遇，不断焕新。这背后离不开大湾区商业运营服务商——星盛商业的精心运营。
然而，星盛商业并非只有城市型购物中心COCO Park这一个品牌和标杆，其旗下还拥有区域型购物中心COCO City、社区型购物中心COCO Garden以及高端家居购物中心星河·第三空间等多个品牌，共同构成了其丰富多样的商业版图。
近日，星盛商业发布了2023年年度业绩，显示公司在宏观经济环境充满挑战的背景下，仍实现了营收和净利润的双位数增长：营收达到了6.35亿元，同比增长13.0%；归母净利润也达到了1.71亿元，同比增长10.9%。
全年实现经营性现金净流入2.99亿元，同比增长84.9%，净现比为1.75，实现有质量的利润；全年股息每股13.0港仙，同比增长23.8%，派息率高达70.0%。
面对宏观经济周期的扰动，星盛商业是怎么实现如此傲人成绩？想必众多投资者很想探究一二，笔者就基于公司此次财报表现，探寻其逆势增长的秘诀。
一、多模式实现全面增长，未来发展具有确定性
星盛商业作为大湾区领先的商业运营服务供应商，通过深度布局多品牌购物中心，为物业业主和租户提供包括物业管理、品牌管理输出以及整租服务等在内的全面解决方案，从而实现稳健盈利。
具体来说，公司不仅提供增加客流量、提升物业价值等全方位的商用物业运营服务，还向合作伙伴输出宝贵的品牌和管理经验，由此获得品牌使用费和管理咨询费等多元化收入。此外，通过整租模式下的物业改造和高效运营，公司也成功实现了租金收入和资产增值。
2023年，星盛商业在各大运营模式下均取得了显着增长。其中，委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务的同比增长率分别达到6%、5%和98%，充分展现了公司业务的强劲增长势头。从另一维度来看，客户合约收入和租赁收入也分别实现了10%和99%的同比增长，进一步印证了公司的卓越运营实力和市场认可度。
来源：公司财报
在项目区域布局上，公司聚焦经济发展活跃、潜力较大的高能级城市，坚持战略和区域聚焦，稳健外拓。这种策略不仅确保了公司物业资产的优质性，也为公司的持续发展奠定了坚实基础。
截至2023年，公司于深圳已开业购物中心11个，于大湾区已开业18个，星盛商业合约面积约284万㎡，开业面积约165万㎡，已开业项目27个。
来源：公司资料，格隆汇整理
从经营成效和运营效率来看，公司已开业项目在2023年实现了累计同店销售增长18%和累计同店客流增长39%的优异表现。同时，年底出租率和收缴率也较2022年底分别提升了0.3个和1.3个百分点，达到92.8%和99.8%的高水平。此外，合作商户数量也增至5000家，较上年增长4.2%，彰显了公司强大的商业运营能力和与商户之间的紧密黏性。
来源：公司资料，格隆汇整理
展望未来，星盛商业的发展充满确定性。2023年，公司成功将旗舰产品线COCO Park从深圳拓展至广州南沙和荔湾，并进一步进入福建市场，实现了湾区双中心及全国化战略布局的重大突破。
除了已开业的27个项目外，公司还有高达20个的项目正在紧密筹备中，从数量来看，多以社区型购物中心和区域型购物中心为主。区域型和社区型购物中心属于满足人们日常生活需求的重要场所，通常集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体，为消费者提供一站式服务。而且区域型购物中心通常位于城市的重要或潜力发展区域，具有较高的客流量和人气聚集效应；社区型购物中心则更贴近居民区，方便居民日常购物和生活需求。
因此，从公司布局这两类具有较高的商业价值的购物中心来看，预示着公司未来将会取得更为丰硕的业务成果。
二、精细化运营、高质量发展
要达成上述好成绩，追寻星盛商业的经营策略，坚持有质量、高质量的发展贯穿其中。
过去多年的积累，星盛商业已经构建出一套全产业链、全流程的商业管理体系，这不仅为其积累了强大的商业运营能力，更汇聚了优质的商业资源，塑造了强大的品牌影响力，从而助力公司的高质量发展。
在标杆项目的打造上，星盛商业展示了其敏锐的商业嗅觉。将福田COCO Park打造港客第一目的地，不断迭代激发项目新动力，通过多维度发力，成功将“流量”转化为“留量”；同时，再造标杆“星河WORLD·COCO Park”，基于深圳星河WORLD园区160万M2纯氧腹地和项目“都市漫游地 ”定位，实现快城漫游，打造深圳轻旅City Walk城市地标。
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星盛商业始终坚持有质量的开业和市场化发展。2023年，公司成功实现了6个新项目的高质量开业，且都在其首进城市或区域，不仅受到了业界的一致好评，更为地方经济注入了新的活力。在多个第三方项目的运营上，其表现同样亮眼，出租率实现了稳中有升。
公司坚持品质运营、深挖消费潜力，通过跨界资源联动、会员体系升级、政府单位加持，撬动年轻群体关注度，在提升COCO品牌力的同时，助力营销活动投入效能最大化。
在会员服务上，其创新的“五大友好”服务体系落地实施，以满足会员的多元化需求；在会员体系上，原有的三级会员体系被成功裂变为五级，进一步增强了会员的归属感和粘性。这些努力在2023年取得了显着成果，公司会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单、会员复购率均实现了大幅增长。
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此外，星盛商业还积极通过数字化赋能，打造了集商户端、消费者端以及数据经营分析端于一体的智慧化零售管理系统，不仅大幅提升了经营效率，更为公司的智慧化发展提供了有力支撑。
在消费复苏的大背景下，具备精细化运营能力的商管企业无疑将迎来新的发展机遇。凭借其卓越的综合实力和深厚的管理经验，星盛商业有望在未来释放出更大的价值，引领行业的高质量发展。
三、高现金、高质利润、高回报
星盛商业不仅在商业运营方面取得了显着的成绩，其财务表现也同样令人瞩目。
多年来，公司的流动资产占比都超过了60%，主要构成是现金及现金等价物、银行理财产品。2023年，星盛商业的总资产为23.25亿元，期末在手现金14.37亿元，约占总资产的61.80%，有着良好的资产质地和充足的流动性。
2023年，公司继续加大应收款项的催收，实现经营性现金净流入2.99亿元，净现比达到1.75，期末在手现金14.37亿元，实现资金收益3，924万元。
净现比通常用来判断一家公司的利润质量高低，2023年，公司实现归母净利润1.71亿元，经营性净现金流入2.99亿元，净现比达到了1.75。就是说，公司平均每赚取一元利润对应了1.75元的经营活动净现金流入，经营活动净现金流入远高于其账面净利润，净利润的含金量非常高。
如果拉长时间周期，我们不难发现，这并不是仅这一年的偶然，而是公司一以贯之的经营业绩表现。
来源：choice
这也充分印证了公司经营管理的态度：坚持有质量的经营、追求高质量的发展。
对于投资者来说，上市公司持续盈利，且稳定加大现金股利分红是其坚守长期主义投资，做到长期持股的重要考量指标。
公司自2021年1月上市以来，最近三年，公司的派息率依次为45%、62%、70%，不断攀升，最近的2023年每股派息13港仙，每股派息同比增长23.8%，派息率高达70%。
若以2024年3月22日的收盘价每股1.31港元计，公司的股息率达到了9.92%。
所以，可以说这是一家持续稳定高分红回馈股东的公司。
如此健康、稳健的财务表现也为公司的稳定运营和持续发展提供了坚实的基础。
四、强大的股东保驾护航
在深入探讨了星盛商业的精细化运营策略、高质量发展路径以及卓越的财务表现之后，我们不难发现，这些成功的背后，除了公司自身的努力和实力之外，还有强大的后盾给予其支持，那就是其控股母公司——星河控股。
在业内，星河控股有着“稳健经营、高质量发展”的经营理念，且财务状况稳健。2021年至2023年星河控股连续三年荣获AAA主体信用跟踪评级，评级展望稳定。2023年，在房地产行业下行的背景下，星河控股依然保持了稳定增长，销售额和回款额近300亿，同比增长18%；此外，星河控股2023年自持物业租金收入超30亿，整体现金流保持稳定。
目前，星河控股开发及拥有的商业物业100%均由星盛商业运营。星盛商业保持着与母公司的长期稳定合作，未来星河控股仍将提供更多优质商业资产储备，为星盛商业业绩的持续增长注入了较高确定性。
结语
综上所述，星盛商业凭借其精细化运营和高质量发展的经营策略，在2023年取得了良好的经营和财务业绩，其健康的财务状况和持续稳定的高分红政策，也值得投资者认可。
展望未来，我们有理由相信，星盛商业将继续保持稳健前进的发展势头，为投资者创造更大的价值。
