当前信号再明显不过了，降者为王。
而且，降备案价叠加“85折”的buff，已经遍地开花。
这说明，新房的价格体系已经重新洗牌。
如果说，以前开发商降价，都还比较谨慎，想尽一切办法遮遮掩掩，绕开规则卖房，现在则是到了能降尽降的阶段。
因为很多项目开盘即“85折”，连开盘一段时间，等等再作促销都已经等不到了。
过去，新房项目尽管开盘也会释放出折扣，但基本上都会考虑市场后续持销和前期业主的心态，手法和力度都尽量低调且温柔。
往往会等开盘期市场试水过后，才进行更大力度的折扣，不会一开盘就在“85折”的边缘疯狂试探。
但是这样的做法，可以避免前期业主觉得被“背刺”引发团建行为。
所以到了项目销售后期，才会出现送首付，送大礼包，或者一些工抵房，与业主签署折扣保密协议等促销情况。
不过，市场变化莫测，现在开发商已经等不及了。
不仅等不及，而且已经是毫无保留地撸起了袖子。
这个月，深圳新房市场进入到了扎堆推盘的阶段，推盘节奏也加快了许多，并且似乎已经没有了往日的底线。
3月1日—26日，共获批了13张住宅预售证，共推出6578套房源。
整体来看，这13个预售项目，全部都推出了力度不小的折扣，有的下调了备案价格，有的开盘即85折，有的放下了曾经骄傲的身段。
比如曾经的现象级网红盘沙井万丰海岸城也要放下身段。
这两天加推129套住宅，面积143-189平，备案单价约4.9-5.7万/平，给出的折扣——143平2个“99折”再减去22万，189平两个“99折” 再减30万，折后单价约4.6万/平起。
所以，环境好的时候，新房随便卖，环境变得内卷以后，吃到过大市红利的网红盘，更多只是运气加成。
从整体备案情况来看，这13个项目，有6个备案价是有明显变化的。
虽然各个新房项目，加推的楼栋，由于存在具体位置、朝向，面积、地块容积率等差别，具体的备案价格存在一定的差距。
但若是同一项目，价格变化差距过于大的时候，则大概率说明项目是实实在在下调了备案价格。
比如位于龙华中心的鸿荣源尚云项目，去年首批房源666套住宅入市备案均价约68025元/平，最新一批房源612套住宅入市，备案均价约62156元/平。
两批房源均价相差约5869元/平，而首批房源所在的地块，容积率更高，花园更小。
比如位于光明的绿城桂语兰庭项目，去年首批房源942套住宅入市，备案均价约50073元/平，最新一批房源320套住宅入市，备案均价约47789元/平。
前后两批房源的备案均价相差约2284元/平。
虽然花园小区基础配套设施基本集中在东区，最新一批房源单独在项目的另一地块上，但最新一批房源的价格确实便宜了不少。
再比如位于龙岗的佳华沙湖广场，首批房源693套住宅入市，备案均价约39224元/平，最新一批房源240套房源入市，备案均价约35083元/平。
前后两批房源的备案均价相差约4141元/平。
虽然最新一批房源位于5栋，处于小区的深处边缘，但从项目实际位置来看，5栋和4栋的位置相隔不远。
所以，抛开这些房源的一些位置，朝向等因素，很多新房的备案价实实在在是下调了。
这样的变化，说明一个很明确的信号，那就是深圳楼市的备案价已经松动。
3月的这一批新房，除了备案价出现了调整，还有一个更重要的信号——开盘就已经迫不及待以“备案价的85折”入市了。
要知道，而且开发商不仅降了备案价，还在调价“不低于85折”的边缘疯狂试探。
比如位于坪山碧岭佳华沙湖广场，备案单价区间约3.28-3.8万/平，总价区间约249—370万/平，开盘折扣约85折，折后总价约211—314万/平。
而除了“85折”，针对不同户型还额外有不同金额的返现活动。
比如位于南山赤湾的金众云山海，334套住宅，备案均价约88979元/平，单价7.65-10.2万/平，总价区间约852—1774万/套。
但项目在最低降价幅度，给出了最高综合折扣约“85.8折”的优惠，折后总价区间约724—1507万/套。
再比如，位于光明中心绿城桂语兰庭二期320套住宅，备案均价约47789元/平，单价区间约4.3-5.1万/平，总价区间约396—607万/套，同样给出了开盘约“85折”的折扣，折后均价约4.06万/平，折后总价区间约326—516万/套。
众所周知，金众云山海这可是南山赤湾的项目，即便地段再不佳，也属于市中心的核心板块项目。
而绿城桂语兰庭项目去年开盘，不仅没有折扣，还对外宣称不存在转介和降价销售的行为。
去年一期开盘均价50073元/平，整体上对比，开盘均价便宜了约1万/平。
从种种迹象来看，说明一个问题，现阶段已经没有什么是真的“保价”的了。
新盘的调价buff会一而再，再而三地叠加。
但即便开发商越来越急，趋势越明显，备案价“85折”依旧是新房价格的底线，同样也是调控层面的核心底线。
总的来说，新房的单价和总价越来越低，上车门槛越来越低。
老业主虽然早买早享受，但还是无法避免在短短的几个月便亏损几十甚至上百万。
作者 | 骑猪英雄
