曙光重现！商业房地产抄底时机来了？

FX168财经报社(北美)讯 去年，借款成本的急剧上升和价格的骤降给全球商业房地产市场带来了沉重打击。如今，对地产价值有了更明确的了解，加上迫在眉睫的债务到期问题急需解决，预计将促成更多的交易活动。

在去年大部分时间内不确定性几乎冻结了市场之后，卖方和买方终于看到了更多交易的机会。根据仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)的数据，到2023年11月，每笔交易的平均出价数量比2022年底增加了16%。

（美国写字楼，来源：雅虎财经）

而这个机会可能非常巨大：据经纪公司估计，由于价值的急剧下跌，到2025年底到期的贷款业主将需要多达5700亿美元的新股本。

随着一些中央银行开始暗示快速加息周期正在结束，投资者对借贷成本有了更多了解。包括失败的签名银行(Signature Bank)大约330亿美元商业房产债务的销售在内的几宗房地产交易，也为价值评估提供了更多的透明度。这种清晰性开始在受困的市场中激发一些乐观情绪。

仲量联行高级董事总经理迈克尔·吉利奥蒂(Michael Gigliotti)在电话采访中表示：

“我们看到了更多的出价，也看到了更多的实地考察，存在即将到期的贷款，未投资的资本，对投资房地产感兴趣的各方。”

仲量联行指出，市场仍需要看到更长时间的利率稳定期，才能完全释放旁观资本。许多业主可能会等到价值更加稳定，甚至可能开始上升后，才进行交易。

但仲量联行表示，全球有超过3万亿美元的房地产债务将于2025年到期，许多业主需要弄清楚在未来几个月内如何处理某些房地产和债务。

纽马克集团公司(Newmark Group Inc)美国资本市场联席主管亚当·斯派斯(Adam Spies)表示：“债务市场正在趋于稳定，因此债务收益率下降，因此现在有更多的人开始关注股票。人们感觉他们不再站在悬崖边上的顶端，而可能是站在底部，向上看。投资者认为现在是开始进行投资的好时机。”

其他公司也看到了商业房地产市场开始稳定下来的早期迹象。房地产分析公司 Green Street表示，其12月份商业地产价格指数与上个月持平。

Green Street战略研究联席主管彼得·罗瑟蒙德(Peter Rothemund)在1月5日的一份声明中表示：“两年前开始的房地产定价调整似乎已经结束。”与企业债券的收益率相比，商业房地产现在的定价相当合理，上市的房地产投资信托的市场定价也显示出类似的情况。

更多需求

有证据表明，买家对曼哈顿一些大厦的兴趣正在升温。据不愿透露姓名的知情人士透露，曼哈顿翠贝卡区富兰克林街101号的一栋办公楼被纽马克宣传为潜在的住宅改建项目，该楼已吸引了数十次实地考察，并收到了十几个出价。

知情人士称，卖方哥伦比亚物业信托公司(Columbia Property Trust)为这处物业标价约1.15亿美元，比其2019年购入价格低40%以上，并且还提供了该交易的潜在融资。

其中一位知情人士称，德意志资产管理(DWS Group)位于金融区的办公楼，222 Broadway大楼，也被推介为转换项目的机会，并吸引了许多潜在投资者希望参观该建筑。

帝国资本控股(Empire Capital Holdings)的联合创始人乔希·拉赫马尼(Josh Rahmani)过去两年一直积极竞标并收购纽约办公楼，他一直在寻求代表富裕家族投资商业地产。但现在，他说更多竞标者正加入这场争夺战。

拉赫马尼说：“我正在竞标一栋空置建筑，但价格上涨超出了我们一个月前愿意接受的水平，此类事件正在变多。除非卖家非常积极，现在必须出售，那么价格就是市场可以承受的，而且仍然有很大的折扣。”

压力越来越大

在12月的会议上，美联储保持其基准利率稳定，并同时暗示了这个时代最激进的紧缩周期即将结束。如果利率下降，那些没有迫切出售需求的物业所有者可能倾向于持有资产。

但据仲量联行称，再融资缺口在2700亿美元至5700亿美元之间，可能会刺激一些业主出售资产或贷款，包括某些情况下的不良交易。

另一方面，潜在买家和投资者资金充裕。仲量联行表示，根据截至10月份的数据，商业地产有4020亿美元的闲置资金。

仲量联行资本市场首席执行官理查德·布洛克萨姆(Richard Bloxam)在一份声明中表示价值重置将挑战资本并促进流动性：““市场对价格已发生变化有着绝对统一的理解。鉴于大量的闲置资金，对于能够迅速部署并围绕市场基本面改善的机会进行动员的资本来说，将有相当大的先行者优势。”

近期，一些买家已将资金投入到重大交易中。去年12月，奢侈品零售商普拉达集团(Prada SpA)及与普拉达家族关联的实体购买了纽约第五大道上的两栋大楼，总价值达到8.35亿美元，这是去年该市最大的一笔房产交易之一。

加州的知名房产也找到了买家。加州大学同意斥资7亿美元购买洛杉矶一处曾被改造为谷歌母公司Alphabet Inc.办公室的前购物中心。该大学计划将其改造成医学和工程研究园。

洛杉矶市中心的怡安中心(Aon Center)以1.478亿美元的价格售出，比2014年的购买价格低了约45%。

（怡安中心，来源：雅虎财经）

房地产公司Kassin Sabbagh Realty的投资部门购买了位于曼哈顿百老汇1410号的一栋34层曼哈顿办公楼49%的股份。该大楼由L.H. Charney Associates所有，此前曾出租给WeWork，但这家共享办公公司在申请破产前终止了租约。自那时起，大楼已租出更多空间，使得大楼的入住率升至90%以上。

经纪人阿尔伯特·苏尔坦(Albert Sultan)表示：“现在利率似乎不会再上涨，这让买家确信，从现在起六个月后，他们在试图结清或获得贷款时不会遇到更糟糕的情况。有少数玩家已经重返市场，虽然人数不多，但这让我对整体情况会回归感到乐观。”

美国市场集中趋势

仲量联行表示，美国可能是一个特别有趣的地方。该经纪公司表示，到2025年底，债务到期的3.1万亿美元房地产资产中，超过四分之三集中在美国，特别是住宅和办公楼领域。

美国在其周期中走得最远，这可能会引起希望抓住价格下跌底部的买家的更多关注。 其中包括摩根士丹利房地产投资平台等主要参与者，该平台正在寻找行业动荡中出现的机会。

仲量联行的吉利奥蒂表示：“当然，当许多投资者认为自己正在触底时，他们就会对投资房地产感兴趣。”

美国在其周期中走得最远，这可能会吸引那些希望在房价下跌周期中抓住最低点时机进行购买的买家。其中包括摩根士丹利(Morgan Stanley)的房地产投资平台等主要参与者，他们正在寻找行业动荡中产生的机会。

仲量联行的吉利奥蒂(JLL’s Gigliotti)表示：“当然，许多投资者对在他们认为正在抄底时投资房地产感兴趣。”