FX168财经报社(北美)讯 2023年年末，美国大约20多家银行持有被联邦监管机构认为需更严格监督的商业房地产贷款，这个迹象预示可能有更多银行面临提高准备金的压力。
三个监管部门去年公开警告银行业谨慎评估写字楼、零售店面和其他商业地产的大额债务风险敞口。当局表示，他们将密切关注那些商业地产贷款总值超过总资本三倍的银行。
根据彭博社对350多家银行控股公司联邦数据的分析，尽管最近几周纽约社区银行为应对潜在贷款损失而引发了一连串股价下跌，该行是最接近符合监管标准的最大美国银行，但许多较小的放贷机构“越线”更厉害。
彭博社指出，这是因为他们更快地积累了超大规模的集中贷款。小银行贷款集中度更高，而且累加的速度更快。自1月下旬以来，这些区域性银行和许多其他放款机构的股价连续下跌，投资者对商业地产风险敞口越来越警惕，部分原因是担心监管机构可能会施压一些银行增加准备金或限制股息派发。
三家监管机构——美联储、联邦存款保险公司和美国国家银行监督署——表示他们将专注于商业房地产贷款组合超过其资本的三倍的银行。在这一范围内，检查员将集中关注贷款组合的增长情况：在过去三年内至少增长了50%。
截至9月30日，跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自从1月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价下跌，投资者对商业房地产的担忧日益加剧，部分原因是监管机构可能要求一些银行增加准备金或削减股息。
彭博社指出，监管机构是否会采取其他类似行动将取决于对贷款的更密切审查。
“我们现在处于警告阶段，”2017年曾担任美国国家银行监督署代理署长的基思·诺赖卡（Keith Noreika）表示，“警告灯已经亮起，现在人们正在打开引擎盖看：到底是真的出了问题，还是我们只是需要留意它？”
当然，监管机构不会将审查局限于跨越这些门槛的银行，而且那些这样做的公司不一定会引发进一步的关注。贷款的表现可能存在差异。
“与监管机构进行良好的对话非常重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们有一个非常好的对话，也没有太多的担忧，”Valley National首席执行官艾拉·罗宾斯（Ira Robbins）在接受彭博电视采访时说，“看，监管机构必须做好他们的工作，了解市场发生了什么。如果针对某个特定领域存在更高的关切——审查，他们肯定会进入并花更多时间审查。但我认为这并不比如果其他领域存在更高关切时会发生的事情不寻常。”
华盛顿联邦储备银行（WaFd Bank）表示，该行有意扩大对已占用的多户楼房的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户贷款是我们作为一家银行可以进行的风险最低的贷款，”首席执行官布伦特·比尔达尔（Brent Beardall）在一封电子邮件声明中表示。他说，组合中的贷款有很大的股本，通常是40%，和多样化的现金流，“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视多户抵押贷款强大的贷款能力。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复留言。
“有一些规模较小和地区性的银行在这些领域有着集中风险，我们正在与他们合作，”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在本月接受《60分钟》采访时表示，“这似乎是一个我们将在未来几年继续解决的问题。”
合并数学
彭博社指出，银行合并可能会极大地影响银行在联邦报告中反映的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未说明他们如何看待这种数学。例如，Umpqua Bank的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司——基于这一点，其商业房地产组合扩大了超过500%，将其提升到上面的图表中。如果Umpqua是母公司，则增长率将接近70%。
通常情况下，使用合并前后一对银行的数字的合并数据会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们之所以关注迅速扩张的商业物业组合，是因为他们希望给予具有多年处理大量贷款经验的管理团队信用。慢慢组建组合还给了高管更多的时间来发现和避免集中风险。
彭博社指出，纽约社区银行是唯一一家在去年底商业房地产贷款金额超过其资本的300%的美国银行，该银行的组合增长速度低于监管机构设定的阈值，即使包括该行于2022年底完成的对Flagstar Bank的收购。
彭博社的审查发现，在100亿美元至1000亿美元资产范围内的22家银行持有商业房地产贷款，其金额是其资本的三倍。其中，一半公司的增长率超过了监管机构规定的门槛。在资产低于100亿美元的银行中，这一数字更高：47家银行拥有超出比例的组合，其中13家迅速增长。该分析不包括业主占用的非住宅建筑的贷款。
彭博社指出，银行正在开始披露2023年底的数据。BCI金融集团公司（BCI Financial Group Inc.）的子公司佛罗里达州城市国家银行（City National Bank of Florida）表示，截至12月31日，该单位的商业物业集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
“CNB的贷款组合多样化且位置优越，贷款，价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州经济表现强劲，超越了美国其他地区。”该公司在一份声明中表示。
彭博社指出，纽约社区银行在1月底意外削减股息并增加了为陷入困境的贷款而准备的资金后，使商业房地产贷款风险成为投资者关注的焦点。彭博后来报道，这些举措是在监管机构施加的背后压力不断增加的情况下采取的。
彭博社表示，随着利率上升使商业物业价值下降，投资者正在关注银行的后果。在疫情推动远程办公后，商业地产发生了危机。但是几年前以最高价格融资的公寓也看到价值下降，有时受到地方努力控制租金的进一步影响。
彭博社指出，即使是最大的房地产所有者——从黑石公司到布鲁克菲尔德资产管理公司——也在部分债务上违约。其他房东正在减少损失并放弃建筑物。
彭博社表示，几年来，由于商业物业价值不明朗，银行在标记商业物业贷款时具有一定的自由度，高利率冻结了市场的大片区域。这也使银行在延长债务和与借款人达成协议方面有了更多的灵活性。但随着商业物业价格下跌变得更加明确，情况变得更加复杂。
彭博社认为，现在，随着美联储表示将缓慢降息，更多的房地产交易开始揭示建筑物的真实价值，正好与大量未偿还贷款在到期前的浪潮相遇。根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
彭博社指出，寻求减少对商业房地产的暴露的放贷机构在贷款销售市场上面临着严峻的局面。一些机构，如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但是对于办公楼和其他风险性财产，很难找到愿意接受贷款的投资者。
对于这种情况将如何发展的预测是困难的，因为贷款是特定的，不能“一刀切地评判，”诺赖卡说，“这是一件不是问题的事情，直到它成为问题。”
