迪拜房地产市场复苏或终结繁荣-萧条循环

FX168财经报社(北美)讯 迪拜火爆的房地产市场打破了市场放缓的预测，这表明这个中东商业中心可能正在摆脱繁荣与萧条的周期。

（来源：彭博）

全球房地产咨询公司CBRE Group Inc.的研究主管Taimur Khan表示：“价格持续上涨，迪拜的短暂性似乎已经完全结束。无论是新居民还是长期居民，现在大多数人都是为了居住而买房，因此我们看到价格仍然保持坚挺。”

许多分析师曾预计，迪拜房价和租金的飙升将于2024年初趋于平稳甚至下降。尽管以色列和哈马斯战争的紧张局势持续存在，生活成本不断上升，迪拜对俄罗斯富人的吸引力减弱，这些预测并未实现。

相反，根据Cushman & Wakefield Core的数据，房价已连续15个季度上涨，截至5月份的一年内上涨了20%。租金已连续13个季度上涨，尽管涨幅略低于上一年。

房地产咨询公司研究和咨询主管Prathyusha Gurrapu表示：“尽管俄罗斯买家在市场上的购买力下降，但需求来自四面八方。大多数地区的房价现已超过2014年的峰值，并且由于来自欧洲、印度和其他南亚国家的买家不断涌入，房价仍在上涨。”

据房地产咨询公司Knight Frank LLP称，2023年迪拜的房地产交易额达到创纪录的2740亿迪拉姆(746亿美元)。今年前三个月，该市的交易额已达892亿迪拉姆。

Cushman & Wakefield Core的数据显示，自2020年底以来，全市房价飙升了60%，而租金飙升了83%。这一复苏得益于包括俄罗斯人在内的富裕投资者的涌入，他们寻求保护自己的资产，加密货币百万富翁和寻求第二套住房的印度富人也涌入。政府对疫情的处理及其宽松的签证政策也吸引了更多的外国买家。

迪拜房地产市场长期以来以急剧的繁荣和萧条而闻名，其最严重的衰退发生在2009年，当时市场依靠债务推动增长。2011年，迪拜房地产价格出现反弹，但在2014年，由于油价暴跌影响了该地区的经济，迪拜房地产价格再次下跌。自那以后，政府推出了一系列改革措施，以限制房地产市场的波动，包括将抵押贷款的首付比例提高到20%。

然而，房地产市场的反弹和随之而来的富裕新居民的涌入，正在改变这座城市的豪宅市场，并促使开发商重启已沉寂近15年的项目。

其中包括亿万富翁开发商侯赛因·萨基瓦尼的子女，他们正在一个世界地图形状的人工群岛上建设一个项目。国有Nakheel PJSC在棕榈岛杰贝阿里开工前成功售出豪宅，棕榈岛是该市著名的棕榈形人工岛屿中最大的一个，与德伊勒群岛上的项目一起吸引了大批买家——其中一些人排队购买价值500万美元的房屋。

据CBRE称，截至5月份，迪拜酋长国的平均租金上涨了22.2%。独栋住宅（当地称为别墅）的租金涨幅最大，目前平均年租金为96,000美元。

成本上涨让政策制定者头疼不已，他们正努力确保迪拜仍然是全球公司竞争的中心，而许多员工抱怨他们的租金飙升，而工资却保持不变。在美世2024年生活成本报告中，迪拜被列为全球第15个对外籍人士生活成本最高的城市。

人口激增

去年，开发商在该酋长国建造了约40,000套住宅，预计2024年将再完成39,000套住宅的建设。莱坊估计，到2029年将建造约260,000套住宅，其中公寓占80%，其余为别墅。

到目前为止，人口增长帮助市场吸收了新增供应。道路拥堵，学校入学人数达到多年来的最高水平。迪拜官员预计，到2040年，该市人口将从2021年的约330万人激增至580万人。

不过，Gurrapu预计，随着大量新房进入市场，房价将从明年开始到2027年逐步回落。

负担能力受打击

目前，全市住房负担能力下降。许多无法负担住房的居民搬到了更便宜的地方，还有许多人将房东告上法庭，试图抵制不断上涨的租金。

大部分新房销售都属于所谓的“期房市场”，开发商在房屋开工前出售房屋，并分期付款。对于买家来说，新开发项目提供了比房价飙升的成熟地段更便宜的选择。但这些购买通常由买家的储蓄提供资金，不符合抵押贷款条件。

“市场对中等收入买家来说变得极其昂贵，这将给市场带来下行压力，”Gurrapu说。“另一方面，租金上涨和利率下降可能会鼓励新买家。”

自信的开发商

迪拜的开发商正借助市场的弹性，快速启动项目，并以比以往更快的速度收集资金。

过去，付款计划让买家有时可以在房产建成七年后完成购买，但现在这种情况已不再常见。迪拜最大的开发商Emaar Properties PJSC拥有约30%的市场份额，要求买家在交出钥匙之前支付房产价值的最后15%。

至少目前看来，房地产市场的强劲上涨势头仍将持续。

CBRE的Khan表示：“考虑到过去几年的大幅增长，我真的以为市场现在会趋于平稳。但现在，当我观察动态时，我开始相信我们不太可能在不久的将来看到大幅下跌。”