FX168财经报社(北美)讯 房贷杠杆是把双刃剑：用得好时是精密工具，用得不好时就是制造严重伤害的利器。
根据加拿大央行的数据，中位债务偿付比率去年飙升至历史最高。这不禁让人怀疑，人们是否对房贷负担掉以轻心。
这其中的部分原因可以归咎于不断上升的房贷利率、加拿大极高的房价以及未能跟上节奏的收入。但部分原因也在于更严格的房贷监管、贷款机构放宽债务比率限制以及借款人在“替代”市场寻求更大贷款。
延长的债务比率可能是高风险或高回报的选择，这取决于你是哪种类型的借款人。
债务比率的工作原理
衡量房贷可负担性的两个标准指标是总债务服务比率（GDS）和总债务服务比率（TDS）。
GDS是指借款人需要用于支付住房成本（包括房贷还款、物业税、取暖费和公寓费（如适用））的年总收入百分比。
TDS类似，但包括所有合同义务，包括住房成本、车贷、信用卡、信用额度、赡养费、学生贷款、其他房产的义务等。
GDS和TDS标准随时间而变化。过去，房贷机构通常将GDS比率限制在32%，TDS限制在40%，尽管几十年来贷款机构也提供了一些例外情况。
如今，主要房贷机构一般允许最高39%和44%的比率，这对于默认投保的房贷来说是一个硬性限制。对于未投保的房贷，如果你有35%的权益，你可以超过60%。
越来越多的贷款机构允许更高的债务比率。
放宽债务比率的背后是什么？
除了飞涨的房价超越收入和更高的利率刺激消费者需求外，监管领导者也是一个关键推动因素。
早在2018年，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）就开始强制联邦监管的贷款机构使用高出200多个基点的利率计算债务服务比率。这导致新房贷的平均债务比率上升。
由于借款人无法获得资格，许多人转向更灵活的贷款机构。这些贷款机构很乐意配合，以保持竞争力，并因此可以为其增加的灵活性收取更高的利率。
“各类贷款机构都在提供延长的比率，”OwlMortgage.ca的首席经纪人Vince Gaetano指出。随着最低合格利率在2022年3月升至OSFI的5.25%上限后，这一现象尤为明显。
一些人建议对债务服务比率设定国家限制，但银行监管机构去年秋天得出相反结论，“我们同意不应对（未投保的）债务服务覆盖设定监管限制……这将剥夺贷款机构的风险决策和风险所有权。”
到目前为止，风险还没有迫使他们采取行动。银行的中位贷款收入比率和贷款价值比率在两年多来下降，基本抵消了上升的债务服务比率。
“技术和数据分析的进步也改善了风险评估和管理，”DLC Valko Financial Ltd的创始人Tracy Valko表示，“这使得替代贷款机构能够在维持可接受风险水平的同时提供更高的债务比率。”
借款人应该怎么做？
越来越多的未投保房贷借款人面临一个决定：相对于收入承担更大的房贷，还是继续租房或保持现有房贷。
以下五种情况下，延长债务比率可能是合理的：
你有高收入潜力，暂时债务负担较高，需要现在买房。
你是自雇人士，赚了很多钱，但财务状况或报税表没有显示足够的两年平均收入（主要贷款机构要求自雇申请人提供两年平均收入）。
你预计将获得一笔意外之财（如遗产、公司股票期权等），可以在未来五年内用来减少房贷。
你预计将出租部分房屋以降低债务服务比率。
你是想留在家里的退休人士，拥有可观的退休储蓄但应税收入较低。
以下五种情况下应避免延长债务比率：
你不喜欢支付压力，如果你的收入和资产不像你声称的那样强劲，这是一个因素。
高额房贷支付将压缩你的现金流，当意外账单或利率上升时让你捉襟见肘。
过度杠杆化会减少你在房屋外为退休储蓄的能力。
高债务收入比率会使你更难获得其他贷款。
你想碰碰运气，通过杠杆化来应对不断上涨的房价。
最后一点是杠杆化的最差理由之一。几年后，移民放缓、极高的不可负担性和激增的住房建设可能抵消下降的利率，使年度房价增长速度比许多人预期的要慢。
真正的风险
尽管社交媒体上有传言，但银行并不像发糖果一样随意发放延长的债务比率。想要获得延长债务比率的借款人必须符合许多条件。他们需要足够的权益（20%到35%），强劲且稳定的收入和就业，高信用评分，良好的储蓄习惯，低非房贷债务和/或可观的资产。
监管机构和投资者对主要贷款机构如六大银行进行严格审查，因此它们对延长债务比率更加谨慎。而非联邦监管的非主要贷款机构则没有那么多限制。
“灵活的债务比率有助于维持房地产市场的需求，”但一些借款人不可避免地“承担了超出其承受能力的债务，”Valko说。
Gaetano认为，在今天的高利率环境下，对于那些寻求替代贷款机构的非主要借款人来说，延长的债务比率是一种风险。他说，由于替代贷款机构收取的利率和费用，几乎“不可能”在一两年后转向主要贷款机构。
那些在2021/2022年选择延长债务比率的房主，当时替代贷款机构以3.49%到3.99%的利率出售房贷，如今他们的续贷利率“跳升至7.99%到8.49%，严重削弱了家庭可支配收入，”他补充道。“许多人因为害怕错过机会而做出了错误的决定，事后感到后悔。”
延长的摊销期有助于缓解房贷风险
尽管2023年房贷利率飙升，这是加拿大统计局有史以来记录的最大同比涨幅，但银行系统仍然坚如磐石。房贷违约率将继续上升，但仍远低于长期平均水平。然而，加拿大的债务比率趋势是必须关注的数据，监管机构正密切注视。