FX168财经报社(北美)讯 房地产市场崩盘是指由于住房需求不足或供应过剩导致房屋价值急剧下跌的情况。
房地产市场崩盘可能由多种原因引起，例如深度衰退或萧条导致房主失业、高抵押贷款利率使房屋无法负担或者供应过剩导致购房者不愿购买或无力购买。
根据标普/Case Shiller房价指数，上一次房地产市场崩盘发生在2008年，房屋价格比2007年下降了超过15%。
房地产市场何时会崩盘？
目前没有迹象表明美国房地产市场即将崩盘。事实上，2024年全国经济前景和房地产市场预期都是积极的。房地产市场崩盘通常发生在需求急剧下降、房屋价值暴跌时。
“除非失业率显著上升，而目前并未预测到这一点，房地产市场预计将继续从2023年的低点反弹，” 房地产数据分析公司CoreLogic的首席经济学家Selma Hepp表示。
全国房地产经纪人协会的首席经济学家兼高级副总裁研究部门的Lawrence Yun也表达的相同的意见，目前没有迹象表明房地产市场即将崩盘。
“当前存在住房短缺和持续的就业增长，” Yun在电子邮件中表示，“如果存在供应过剩并且我们处于裁员的经济衰退中，我会感到担忧，但目前情况并非如此。”
根据《华盛顿邮报》的分析，自2019年以来，房价上涨了54%，这导致一些经济学家担心房地产泡沫可能破裂的可能性。然而，尽管房价继续上涨，但上涨速度已经放缓。Hepp预计，在2024年上涨5%之后，2025年房价将上涨约3%。2022年4月，CoreLogic报告称，与2021年4月相比，价格上涨了20.1%。
Zillow5月份的房屋价值和房屋销售预测实际上要求房屋价值在2024年下降，但幅度很小——全国仅1.4%。
“这是一个健康的迹象，表明市场正在变得更加平衡，”Zillow高级经济学家Orphe Divounguy表示，“低抵押贷款成本、创纪录的高房屋净值、不断增长的金融财富和紧张的劳动力市场意味着很少有人面临抵押贷款拖欠，并会发现自己不得不离开家园。”
Hepp预计，由于预期抵押贷款利率下降和市场上现有房屋数量的增加，房屋销售可能会增加。
“目前，对2025年的经济预测也是积极的，这表明房地产市场前景乐观，” Hepp说。
房地产市场崩盘：供需动态
一些人认为房地产市场会再次崩盘，因为销售量一直很低，房地产和抵押公司市场情报和咨询提供商CJ Patrick Co.的创始人兼首席执行官Rick Sharga说。2023年大约售出了400万现有住宅，这是大约25年来最低的住宅销售数量。Sharga预计销售量在2024年余下的时间和2025年初仍可能相对较弱。
“但这并不意味着当前的房主会匆忙以20%到30%的折扣出售他们的房屋，这正是许多悲观预言者所预测的，” Sharga在电子邮件中表示，“由于人口统计推动的需求仍然存在；美国有史以来年龄在25至34岁之间的年轻成年人数量最多。需求虽有所减弱，但仍超过供给，这导致房价继续上涨，尽管目前抵押贷款利率较高。”
Sharga表示，可售住房的库存较一年前增加了30%以上，但仍仅占大约三个月的住房供应，这大约是2019年市场的一半。
“在买卖双方平衡的正常市场中，我们将有六个月的住房供应，” Sharga说。“在导致住房市场崩盘的前几年，出售的房屋供应严重过剩：几乎有13个月的供应。”
今天的住房危机教训
从2007年开始并导致全球金融危机的住房市场崩盘仍然严重影响着许多经济学家和消费者的思绪。但导致那次崩盘的因素今天已不复存在。
“今天的住房市场动态与导致住房危机的条件完全不同，” Sharga说。这包括住房供应有限、家庭净资产水平高、经济强劲以及抵押贷款借款人必须符合的严格指导方针。
“今天几乎没有高风险的次级抵押贷款，” Yun说，“因此，不会出现抵押贷款的崩溃。此外，大多数房主已经锁定了低固定利率抵押贷款。”
Hepp表示，今天的放贷标准明显更严格。此外，由于房主已经重新贷款到低抵押贷款利率和房价的快速上涨，大多数家庭的房屋净资产远高于2007年水平。她说，平均贷款，价值比（LTV）现在比住房危机期间低得多。
Divounguy说，2007年，无法支付月供的房主通常几乎没有房屋净资产。
“当他们的房子卖不出去时，他们无法降低要价以出售他们的房子，” Divounguy说，“因此，许多人放弃了他们的房子。”
相反，今天，出售房屋的人有充裕的房屋净资产，如果需要出售，他们有能力降低销售价格。
“失业率仅为4%，” Divounguy说，“在大多数住房市场，房屋净资产仍接近历史最高水平。由于记录低的疫情抵押贷款利率，大多数房主的月供非常低。因此，抵押贷款违约和紧急销售仍然很少。”
房地产市场崩盘的迹象
无论购房者或卖房者是在关注自己房屋的价值还是希望购买新房，他们都会留意未来房地产市场崩盘的迹象。Yun表示，经济冲击，如重大股市崩盘或长时间的大规模裁员，以及房屋供应大幅增加，可能会预示着房地产市场崩盘的开始。
“如果失业率迅速上升，房主无法支付抵押贷款，他们如果无法出售房屋可能会面临被迫执行抵押的风险。” Hepp说道。大量的抵押违约会导致房屋价值下降，进而可能引发房地产市场的崩盘。
“目前，对一些市场而言，可能存在的担忧是非抵押相关成本（如房产保险和税费）的显著增加，” Hepp说，“对于固定收入家庭而言，如果他们无法再支付房屋贷款，可能选择出售房屋。如果因此有大量房屋被列出出售，这可能会抑制房价并削弱房地产市场。然而，由于房屋短缺问题仍然超过了这些额外开支的影响，房地产市场崩盘的可能性不大，特别是普遍性的崩盘。”
Sharga建议消费者关注他们当地的市场条件，比如人口和就业市场是增长还是下降，以及工资、房屋销售和房价等情况。
“虽然全国性房地产市场崩盘的可能性非常小，但每个市场都是独特的，一些市场可能会看到房价下跌，即使全国数据显示上涨 —— 可能不足以称之为‘崩盘’，但对一些房主来说会有影响，” Sharga说。
房地产市场崩盘对购房者可能意味着什么
根据LendingTree的调查，超过三分之一的消费者（35%）认为房地产市场崩盘可能会使他们更容易负担得起房屋。
崩盘通常意味着市场上房屋供应过剩，销售价格急剧下跌。然而，房地产市场崩盘通常伴随着经济衰退和失业增加，这使得购房资格更加困难。此外，房主可能不愿在市场低迷时出售房屋。
然而，一些买家因金融危机可能带来的低抵押贷款利率和房屋竞争较少而希望房地产市场发生变化。
房地产市场崩盘对卖家可能意味着什么？
在房地产市场崩盘中，不需要出售的房主可能会选择等待，直到房屋价值开始恢复。像许多人在上一次房地产市场崩盘期间那样，被迫“负债” —— 即抵押贷款余额高于房屋价值 —— 并不会立即影响您的财务状况，除非您计划从房屋净资产中借款。
更大的影响将会对房屋卖家产生，他们可能需要降低房价，因为购房者会寻求便宜房源。
如何应对潜在的房地产市场崩盘
如果买卖双方担心房地产市场将再次崩盘，买卖双方可以采取措施保护自己的财务健康，例如：
建立一个应急储蓄基金，至少可以支付三到六个月的开支。
减少债务，特别是高利息的信用卡债务。
尽可能支付高额首付，以便您在房屋中拥有即时的资产净值。
购买经济能力范围内的房屋。
如有可能，对抵押贷款余额进行额外支付，以增加资产净值。
选择固定利率抵押贷款，以确保在多年中您本金和利息保持不变。
房地产市场崩盘常见问题解答
2024年是购房的好时机吗？
购房的合适时机取决于个人情况，如工作稳定性和对某个社区或城市的承诺。但高房价和高抵押贷款利率使得2024年对许多购房者而言更难购房。此外，大多数市场仍然支持卖方，因为需求高于房屋供应。
如何判断房地产市场是否会崩盘？
要查看房地产市场是否会再次崩盘，有许多指标可供参考。如果由于失业或经济衰退导致需求下降，房屋供应突然增加，或者出现重大经济衰退，这可能表明房屋价值将下降。
房屋是否会很快重新变得负担得起？
按照抵押银行家协会的预测，到2024年底，抵押贷款利率将降至约6.6%，这将稍微改善购房贷款成本。然而，预计房价仍将继续上涨，因此整体的购房能力将面临挑战。