2015年第三季度影响上海购房者买房决策的十大因素

2015年第三季度，上海楼市政策发生了一些变化。7月份上海新出了人才新政20条，定向微调非沪籍限购；8月份，央行第四次降息、全面推广学区集团化办学；9月份，住建部发文推公积金异地贷款，上海暂未落地。除此之外，不断有新地王的诞生，甚至在9月初的时候关于闸北静安合并的消息在网上疯传。

不管是政策上的变化也好，市场上的变化也罢，对我们购房者的买房决策和心态会不会有所影响呢？为此，我们盘点了7-9月份搜房网产生的楼盘点评，试图从中发现一些端倪。

2015年7-9月，上海搜房网的1096个楼盘共计产生楼盘点评22521条，除回复之外，共计产生主点评16960条，点评用户达到21860个。大量的真实意见表达的样本，是促使上海搜房网再次盘点购房者选择喜好的主要原因。

在筛除和不损害购房者意见的梳理之后，搜房网这次共计筛选出59个被提及了33527次的关键词，延续之前一贯的做法，我们将其分成十大类进行盘点。

为了尽量的保证购房者点评意见和内容的不因筛选受损，以及更大幅度的提供给其他购房者置业建议，凡是被提及50次以上的关键词几乎都囊括进了此次总结。

对比年中时的总结来看，相比较价格，购房者开始更加关注能够切实影响到自身居住体验的因素，比如配套、环境和交通；从购房者对于"潜力"这一因素的关注度来看，第三季度购房投资的占比是有所上升的；购房者对于房屋质量的关注度有所上升，集中体现在房企品牌和房屋品质上。 

一、配套因素，成为购房者提及最多的关键词

1-6月的楼盘点评数据筛选中，交通因素是被购房者提及最多的关键词，然而，在7-9月搜房网产生的18138条楼盘点评中，配套一跃成为最受购房者关注的因素了。

关于配套，涉及的关键词包括"配套、学校、学区、幼儿园、小学、教育、附赠、车位、车库"9个，共被提及7373次。

小区内部的配套设施，及其小区周边的生活配套和教育配套等等，都会很大程度上影响到我们的居住舒适度，受到如此的关注其实也是毋庸置疑的。

比如说，ID为"搜房王双玉"的购房者对金地自在城3期的点评如下：

已有的三湘商业广场和大润发可以满足日常生活的需求，而其他著名开放商如保利、绿地、建发等将在周边建成几十万方的商业综合体，丰富住户的各种购物、娱乐需求。周围已有8所幼儿园、2所小学和一所中学。根据政府的十二五规划，将从市区引进三所老牌优质学校有瑞金一路幼儿园、复兴路第三小学和启秀实验中学，丰富并提升泗泾区域未来的教育资源。距离泗泾医院150米左右。

ID为"kangzhier"对上坤旭辉墅的点评如下：

配置了地下双车位，一般只有独栋别墅才有的配置，如果有两辆车这点是非常实用的。现在很多小区停车难问题很突出，小区里的车子到处乱停，把小区环境弄得很差。

二、环境方面，除过绿化，购房者尤其关注周边是否有公园

此次筛选中，环境方面涉及到的"环境、绿化、公园、空气"共被提及6853次，仅次于配套因素，排在购房者关注因素的第二位。

其实不难理解，在环境问题日益严重的今天，我们会更倾向于生活在环境宜人、空气清新的地方。绿化率能在一定程度上反映出小区内部的环境，而小区附近有公园的话也就意味着周边环境也是相当不错的。

比如说，ID为"亭榭染月1992"对同润菲诗艾伦的点评如下：

在泗泾古镇，环境是真心好啊。走进去感觉心情很舒服，绿化率很好，像走在花园里。有小桥河流，边上绿草如茵树木茂盛，确实很适合居住远离城市喧闹。跟周边几个楼盘相比最大优势是便宜，环境。

ID为"zhilala"对金地天地云墅的点评如下：

距离顾村公园倒是挺近的，这一带就是宝山密集的住宅开发区，还不错吧，反正觉得顾村公园挺好玩的，印象可以，BBQ或者带孩子搭帐篷郊游。

三、交通方面，离地铁站的距离远近颇受关注

7-9月份产生的18138条楼盘点评中，共有4662条提到了交通方面的因素。包括"交通、地铁、公交、出行、自驾、开车、班车"7个关键词。

交通的便利与否将直接影响到我们的生活和工作，因此，购房者在看房选房的过程中，不可避免地将视线放在了楼盘离地铁站的距离、公交线路和自驾路线等方面。

比如说，ID为"花非花蝶非蝶"的购房者对万科翡翠公园的点评如下：

项目距离最近的地铁站金科路5km，驾车需10min车程，步行是完全不切实际的。且周边公交系统也不够完善，没有可以通往市区的线路，总体看来，项目周边交通目前还需待发展，未来项目业主会比较依赖自驾。

ID为"酱油是粮食做滴"对盘古嘉德的点评如下：

距离11号线白银路站约1.5公里，步行15分钟左右可到。公交出行主要依托嘉定区内公交，线路多且通行范围较广，能基本满足出行需求；项目周边有沈海高速和绕城高速。

四、价格方面，除过"便宜"，购房者更关注"性价比"

相较于交通，购房者对于价格这一因素，提及最多的集中在"便宜"和"性价比"，而以我们的判断来看，便宜，更多的是建立在性价比能够成立的基础之上，相对来说，有性价比、价格合理的楼盘会更受购房者喜爱。

比如说，ID为"liwanning123"对保利叶之林的点评如下：

一分价钱一分货，保利同比周边算便宜的，价格和品质是成正比的，毕竟是品牌开发商不会砸自己的招牌，质量肯定不会差。

ID为"sf小唐"对金地自在城3期的点评如下：

板块内性价比比较高的楼盘，80-108平2-3房，还都是精装修，每个房间都送飘窗，使用面积又多了好几平，精装可以免去不少烦恼啊！社区自己也有风情街，地铁步行就能到，轨交旁就是商业，医院也在附近，学校话，周边也都有， 2期小区也说要建。生活配套齐全，交通方便，地段内的性价比比较高的楼盘啊！

五、户型方面，购房者更关注"采光"等细节

提取关键词：采光（1068条）、精装（709条）、房型（582条）、小户型（266条）、户型设计（228条）、毛坯（201条）、现房（158条）、层高（149条）。

全部18138次点评关键词中，共有3361次提到关于户型方面的信息。购房者对于户型的了解基本上大多来源于样板间，户型设计是否合理、是否精装、采光如何等等这些信息都能从样板间得到。

比如说，ID为"newhouse91961845"对仁恒东郊花园的点评如下：

3月底买了套小户型，那时候售楼中心只有我们和另一家在谈判，仁恒精装样板把我打动了，省了装修了，中央空调，地暖，厨房电器都具体到型号全写在合同里了。另外周边环境不错，我最烦家周围乱糟糟全是人，希望以后发展起来把东边的一个金桥进出口加工区搬走，否则大货太多。

ID为"电灯泡12345"对华润中央公园的点评如下：

建议大家可以买在这里，这里真的很适合居住。环境空气都很好，房间采光视野都不错。用的绿化也都很舒服，交通的话也不错，还有个五彩城。

六、地段相关，新城和市区成为最大关注点

提取关键词：地段（1030条）、新城（549条）、市区（357条）、中环（226条）、内环（138条）、市中心（128条）、外环（56条）、偏远（53条）。

相较于其他子关键词，此次两大关键词更为我们看中，其一为新城，随着人口迁移，上海此前所谓的"九大空城"目前已经成为购房者选择的主力，而相对该关键词，令人出乎意料的则是"市区"，或许在一定程度上表明2015年换房需求的增加，市区成为另一个选择点。

比如说，ID为"soufun-s119626976"对上实海上荟的点评如下：

总体来说，这个楼盘还是比较不错的，地段位于沪宜公路和双单路路口，虽然不靠近地铁站，但是公交线路还是比较多，嘉定15路10分钟左右可以到嘉定新城和马陆地铁站，沪唐专线可以看到南翔地铁站，生活配套，走路5分钟可到沃尔玛超市，旁边的大融城已经招商超过80%，里面确定的有乐购超市，影院，还是很期待的……

ID为"sfhbm"对万科海上传奇的点评如下：

房子旁边3个地铁口，交通很方便，我在市区上班，开车过去20分钟，正好去的时候，万科的商业海上传奇2049开业，现场人气火爆，根本进不去，万科的商业总是伴随着住宅，还有复地万科活力城也会建好交付，未来还有13号线，18号线通车，未来交通四通八达，想想这个价位，在这么大的潜力下，还是可以接受的。

七、生活方面，物业服务直接影响到居住体验

提取关键词：物业（966条）、成熟（285条）、会所（145条）、超市（134条）、购物（129条）、噪音（106条）、高架（90条）、体量（75条）。

此次总结，我们依旧延续了"生活"这一关键词的筛选。生活相关的因素对于购房者有强烈的适用性和实用性，物业服务水平、高架、噪音等等会直接影响到购房者日后的居住舒适度，而能做出这种判断的，往往是在周围有过生活或者多期项目的搜房网网友，因此其点评的借鉴意义更加明显。

比如说，ID为"千尺之尘"对合景万景峰的点评如下：

物业类型比较丰富，有住宅、公寓、loft，旁边有个奉贤标志性的上海之鱼，已经注水完毕了，这边以后会是新的商业形态聚集地。

ID为"youcx58"对绿洲康城亲水湾雅颂的点评如下：

优势有很多，中环边上精装修的楼盘越来越少了小区绿化率比较高，并且是人车分流的，小区还有自带的会所和幼儿园，有直达的公交到内环浦西，有地铁11号线和16号线，房型很正，装修比较清爽。

八、关于潜力，发展和规划是升值的重要保证

提取关键词：发展（492条）、升值（421条）规划（363条）、潜力（255条）。

前面说到价格对购房者有极大的影响作用，和价格会挂钩的另外一点就是楼盘的发展潜力和升值潜力，购房者买房除了自住以外，换房及保值的需求促使潜力也成为重视因素之一，楼盘日后能否升值会直接影响到购房者的购房决策。

而一个楼盘日后是否升值、升值潜力如何，在相当程度上是要依赖于楼盘自身和周边的发展和规划的。

比如说，ID为"soufunso820972366"对金地自在城3期的点评如下：

很多人觉得泗泾的房子又偏又远还贵，但是我个人觉得那是5年前的泗泾，泗泾作为松江规划重点区域，北有G50南有G60东有G15，自驾到哪都方便，15分钟到达整个上海重点规划区域（虹桥商业中心），9号线30分钟内到徐家汇商圈，20分钟直达漕河泾，偏吗？

ID为"向着阳光不迷路"对仁恒东郊花园的点评如下：

唐镇的发展是不太均衡的，已龙东大道为界，南边都是豪宅，北边则相对荒凉一点。仁恒东郊花园就位于豪宅区内，和绿城、保利等的项目在一个方位，然后3月份旁边的地块拍出了2.9万/平的楼盘价，仁恒的升值空间可见一斑。

九、房屋质量，品质好才是真的好

提取关键词：品质（415条）、品牌（214条）、质量（257条）。

对于购房者而言，房屋质量或者品质是其选择项目的底线，但另一方面，购房者并不拥有完整的知情权，因此，品牌、口耳相传等成为购房者决策的一个因素，而基于最基本的信任，品牌信赖度更高的开发商会在出现问题时做到及时解决问题，这样对于购房者也是重要的保障。

比如说，ID为"fancy7_7"对恒大名都的点评如下：

到底是恒大啊，欧式园林风，好大气，精装修，满屋子的名牌，品质比之前看的好太多了，眼前一亮啊~超级喜欢92平的，精致而温馨。

ID为"航hang"对万科有山别墅的点评如下：

首先我非常信任万科这个品牌，无论物业还是产品都是值得认可的。个人觉得万科有山的别墅整体设计感很不错，总价位段也比较适合像我这样的白领一族，生活配套还是挺方便的自带的2000平商业配套，很不错。

十、用途方面，"投资"略占上风

提取关键词：投资（399条）、刚需（286条）、改善（131条）、养老（111条）

某个楼盘更适合怎样的购房者也是会产生一定影响的，有些楼盘比较适合刚需购房者，而有些楼盘则更适合改善型置业者。

在此次筛选中，"刚需"和"改善"依旧占有相当的比重，但"投资"却更受一筹，看来在第三季度有更多的人在关注房产投资。

比如说，ID为"wuge123521"对亿丰时代广场的点评如下：

地段处于中环豪宅区域，周边人流量大，常住人口多，消费能力还是相当强的，且周口缺少这种大型的高端综合广场，所以综合来说亿丰时代还是相当有投资价格和升值价值的。

ID为"承诺一笙"对中金海棠湾的点评如下：

目前推出的花园洋房面积太大了，最小的都129平了，总价就有260万了左右，所以总价其实并不低，但这个环境和价格可以作为改善首选，能算是刚需中的改善。