二线城市土地遭疯抢 苏州两天卖地251亿

2016年4月7、8日两天，苏州13块地进行拍卖，楼面价最高达2.87万/平，最高溢价率超300%，两天内卖地收入达251亿。而2015年全年，苏州卖地的总收入为599亿，已是历史最高水平。

大牌房企转战二线 “不差钱”炒热土地

参与此次苏州土拍的基本上都是大牌房企，除了已经进军苏州的正荣、万科、龙湖、招商、华润、金地、世茂、碧桂园之外，鲁能、东原等大牌房企也瞄准了苏州房地产这块蛋糕，首次进军苏州。两天之内，在苏州联手创造了3个区域单价地王。在这场土拍当中，普遍的溢价率都在200-300%左右，最高达318%。

此次苏州土拍的单价虽然并未破3万，但预计近期突破3万的压力不大。3月，苏州新房均价为15500元/平方米，在上涨势头不减，楼面价全面超越房价之际，苏州网友大呼：楼面价都这样，以后买不起房了！

苏州4.7-4.8日土拍部分成绩（图片源自苏州搜房网房天下）

不仅是苏州，近期二线城市的土地市场堪称“火热异常”，受捧程度超过一线城市。

3月19日，南京再次拍出两个区域的地王，楼面价分别达到了2.99万/平、2.24万/平，同期区域内在售的新房房价分别是2.7万/平和1.5万/平左右。在2016年1月29日，南京的楼面价就已经达42561元/平，业内估计这个区域的房价可能会破8万/平。

中指院统计的3月土地市场情况显示：3月，二线城市的出让金同比大增87%，均价同比上涨104%。同时间内，一线城市的出让金和楼面均价都下降了74%。

2016年1月，融创中国董事长孙宏斌说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点；泰禾集团高层也曾表示：“ 像上海附近的苏州、南京和杭州，华南深圳、广州和佛山在内的广东市场都是我们布局的重点。”

二线城市楼面价过高 购买力或跟不上房价

南京的楼面价目前基本2万起跳，最高4万以上；苏州坐2奔3，不断提升；合肥的最高溢价率达400%；佛山3月底的楼面价也突破了7700元/平，刷新了楼面价。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示：“开发商非理性拿地，面粉价格大大高于了面包价格，后续的开发也存在不小的风险。”

土地市场过热的最直接反应就是，周边楼盘顺势提价。“地王”周边楼盘，一直以来都是楼盘营销的重要手段。上周，苏州新房成交均价保持在16000元/平方米，业内预计土拍后，价格将会再迎一波上涨，目前苏州市区的住宅库存量仅19534套，可供消化2个月。南京房价连续12个月上涨，一年涨幅达14.1%。武汉多个新楼盘也出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。

按照此前土拍对外释放的信息来看，如果这些地块入市，南京的基本房价会在3万起跳，8万左右封顶，苏州的房价也会在2-6万的价格区间内，如此高的房价，业内担心二线城市的购买力能否跟上。

“身边也有很多买房的故事，我一朋友，月入四千多，马上要结婚了，就算是没钱，亲戚拼拼凑凑也得把首付凑齐买房。”一位来自南京的上班族这样描述周边的买房一族。

今年2月底，江苏省物价局副局长、新闻发言人孔小平对南京房价持续上涨走势表示了担忧，他认为一时的高速发展和价格的过快上涨并不利于未来发展，已超出了人们可以理性接受的范围。

房地产市场要降温 土地市场要不要降？

在房价涨幅过快、成交大涨的行情下，为稳定房地产市场，热点二线城市开始调控楼市，寻求降温。苏州3月出台“楼十条”，规定半年内房价调高幅度不宜超过6%，1年内不宜超过12%，4月，再次出台“房八条”，规范苏州市个人住房贷款业务，对于买房者又多了一层限制。但从目前的市场反馈来看，这些新规对于房价上涨、市场过热的现象并没有起到“降温”的作用。

房地产市场要降温，土地市场“降降温”也逐渐被提上日程。

近期，南京对于土拍付款方式作出新规定：从4月15日的这场土地拍卖开始，南京规定，如果拍卖成交价格不超过最高限价的，仍然按照老规则付款（买到地的开发商要在7日内支付总价50%的首付款，在3个月内支付另外50%）；如果成交价格超过最高限价的，首付款要大大提高。多家开发商人士认为，南京的购地款支付规则改变，有给土地市场调控降温的意图。

不过业内认为，这项措施短期内恐怕还难以阻挡高价地的继续诞生，毕竟全国几乎所有一二线大牌开发商都在南京虎视眈眈，不差钱的“金主”太多。

2015年，南京、合肥、武汉、佛山、福州等二线城市的“土地财政依赖度”已经超过50%，南京、合肥超过80%。业内称：“土地财政依赖度一旦超过50%，就意味着高风险。”

南京大学经济学院马骏博士认为，在经济下行压力加大的背景下，若行业过分火热,会吸引资本过度集中,影响实体经济平稳发展的预期。