瑞银集团：中国房地产尚未走出低谷 宏观政策料保持稳定

国际投行瑞银集团(UBS)最新报告认为，尽管二季度房地产市场跌势有所收窄，但并不意味着房地产活动的低谷期已经结束，预计“金九银十”后房地产建设活动还会放缓，并继续拖累整体经济。

瑞银在报告中还表示，随着二季度经济增长势头出现改善迹象，短期内决策层出台更多宽松措施的压力有所减轻。不过，也无需担心政策会“见好就收”、开始转向。宏观政策基调仍会保持稳定。

瑞银根据统计局数据测算显示，二季度房地产市场活动依然低迷，但下滑势头趋缓，二季度房地产新开工面积同比下跌10.5%，跌幅低于一季度的25%；销售面积同比下跌7.5%，虽较一季度有所扩大，但主要是基数效应所致。

瑞银对全年的基准预测为房地产销售小幅下跌0-5%、新房开工面积下跌10%-15%、2015年继续下跌10%。

瑞银指出，“在市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升(特别是部分三四线城市)、开发商财务困难加剧的背景下，房地产行业前景恐怕仍不乐观。”

报告认为，虽然开发商料会在“金九银十”到来之前加快建设步伐以提高销售、加快周转，但房价和新开工面积下行压力恐怕会逐渐增加。预计“金九银十”之后，建设活动将进一步放缓，重工业和整体经济可能将会进一步受到房地产活动的拖累。

对于下半年经济形势，瑞银表示，信贷稳健增长、流动性环境保持宽松、财政支出加快，再加上地方政府或将出台更多的稳增长措施，三季度 GDP环比折年增长率有望进一步回升至8%左右，而去年较高的基数可能会拖累GDP同比增速降至 7.2%。

不过他们同时指出，“微刺激”对经济增长的提振能持续多久令人怀疑，而且，随着房地产活动结构性下滑，其不断积累的负面影响可能将在年末越来越多地显现出来，预计四季度经济将再次面临下行压力，GDP同比增速可能会放缓至7%，全年GDP增长7.3%左右。

在政策方面，虽然整体将继续保持基调稳定，但四季度经济增长势头放缓或将使决策层面临进一步加大稳增长政策力度的压力。瑞银预计决策层仍会避免采用短期强刺激措施，而是力图在促改革和稳增长之间寻求微妙平衡。因此未来出台的宽松措施可能仍将在“微调”或“向改革要动力”的基调下推出。

决策层未来可能进一步采取的措施包括，进一步加大政府相关支出，重点投资于基建(铁路、地铁、城市公共交通、水利及废物处理、城镇地下管网、其他城镇公用事业、电力传输、清洁能源及环保项目)和保障房建设(棚户区改造)领域。

通过改革释放新的增长动力，包括降低市场准入门槛、简政放权、改革社会保障体系、加快落实三四线城市户籍改革等；放松货币信贷，包括放松流动性、放松信贷投放限制，以及降低融资成本等。

相比之下，瑞银认为汇率与房地产政策难有大动作。维持人民币汇率将在低位保持稳定的判断，预计2014和2015年底时人民币对美元汇率将分别达6.25和6.35。

房地产政策方面，尽管中央政府已经“半推半就”地默许部分地方政府悄然放宽限购政策，但迄今为止决策层无意大幅放松房地产政策。全面取消房地产限购、降低首付要求、直接加大对房地产行业的信贷支持等可能只会作为“最后一招”，短期内不会出台。

昨天中国统计局公布的数据显示，受工业和投资增速回升带动，中国二季度经济增速小幅反弹并站上7.5%。稳增长政策将持续发挥效力。