FX168財經報社(北美)訊 舊金山聯邦儲備銀行（The Federal Reserve Bank of San Francisco）結合多種衡量當地住房和租金通脹的預測模型，解釋近期趨勢如何影響未來住房通脹的走勢。這些模型表明，隨着利率上漲對房地產市場產生影響的進一步演變，住房通脹在未來18個月內可能顯著放緩。
盡管通脹中的其他組成部分有所下降，但是住房通脹仍然保持較高水平。包括房價和租金在內的各種市場指標表明，隨着利率上漲，房地產市場已顯著放緩。自2020年初以來，房價和租金一直保持強勁增長，但在2023年迅速放緩。然而，盡管一些其他總體通脹的組成部分已經降溫，但是作為消費者價格指數（CPI）的一部分進行跟蹤的住房通脹指標繼續增長。自2022年初以來，美聯儲一直通過大幅提高利率來試圖降低通脹。如果當前高水平的住房通脹持續存在，則可能美聯儲在將總體通脹降至2%的長期目標上面臨挑戰。
在舊金山聯邦儲備銀行提供的經濟快報中，通過結合衡量住房通脹和房地產市場的各種市場指數數據，預測了未來18個月CPI住房通脹的走勢。該調查結果表明，最近要求租金和房價的放緩可能會在未來顯著降低住房通脹，盡管這些預測存在相當大的不確定性。
首先，租金與住房通脹之間存在不明確關系。
住房通脹在目前較高的總體通脹水平中發揮了重要作用。CPI通脹測量通常與美聯儲首選的通脹衡量指標——個人消費支出價格指數保持一致，盡管在變化的水平和時間上可能有輕微偏差。根據分析可知，通脹壓力的程度如何放緩在很大程度上取決於住房通脹的影響。由於住房在CPI消費籃子中占約30%，因此住房通脹是否保持高位將強烈影響未來總體通脹的走勢。
（圖片來源：frbsf.org ）
CPI住房通脹指數旨在衡量消費者在整個住房服務庫存上的支出變化。因此，該指數包括剛剛搬家並支付現行租金的家庭，以及最近沒有搬家並支付不同租金金額的家庭。隨着家庭搬遷或房東更新租約，要求租金的持續變化逐漸納入總租金庫存。因此，要求租金指數可以為未來住房通脹的走勢提供幫助。
然而，要求租金指數在CPI住房通脹中的具體核算受到建築類型和地理區域的差異以及估算租金所使用的方法論差異的影響，因此較為複雜。具體的要求租金指數不一定代表整體市場，這意味着這些指數的變化可能不會一對一地轉化為CPI住房指數的變化，但是存在滯後性。例如，一個權重郊區租金高於CPI指數的指數將在郊區租金與平均租金相分離的情況下與CPI指數相分離。
通過分析要求租金和房價指數以及CPI住房通脹指數可知，隨着要求租金和房價的增加，住房指數也最終增加。但是現貨市場指數與CPI住房仍存在顯著差距。如果假設這些指數最終會趨於一致，那麼意味着住房價格指數需要進一步上升，或者要求租金需要進一步下降。但是，這些水平差異也可能意味着這些指數的基礎結構存在顯著差異，因此它們的結果不必完全一致。
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其次，住房通脹可能放緩。
從租金指數中推斷出住房通脹的路徑並不容易。預測表明，年同比住房通脹將會持續減緩，直至2024年底，甚至可能在2024年中期轉為負值。這將代表住房通脹的急劇轉折，對整體通脹行為產生重要影響。
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在未來18個月內，住房通脹可能會顯著放緩。根據基準模型預測，在2024年底，年同比住房通脹的估計可能從約-9%到約2%。然而，即使在估計範圍的上限所示的更為溫和的預測也將代表住房通脹的放緩。
這些模型主要是基於疫情期間的數據估計的，該期間住房市場和通脹呈現出異常增長。因此，這些住房市場指標與住房通脹之間的關系在未來可能會有所不同。這為預測引入了額外的不確定性，超出了陰影置信區域所反映的不確定性。
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最後，對於住房通脹的預測還應考慮任何潛在的未來衝擊。因此，經濟中重要的變化可能會導致住房市場通脹加速或放緩，而通常的預測無法預測這些變化。理想情況下，預測誤差分布應該考慮這種不確定性，但這將取決於未來的衝擊是否類似於過去的衝擊。
因此，盡管預測總結了有關住房通脹路徑的當前信號，但許多不可預見的因素可能會影響預測期內住房通脹的實際實現。
貨幣政策以“長期和可變滯後”而著稱，預測表明，在審視住房市場和住房通脹時，這一指導是相關的。
隨着決策者繼續應對升高的通脹，住房市場的變化表明住房通脹的壓力可能會大幅減輕。預測的結果意味着，隨着自2022年初以來利率的迅速上升，住房通脹出現意外上升的風險已經顯著減小。
