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作者：雲鋒金融
雲鋒導讀
8月19日晚間，長江實業集團有限公司發布公告稱，該公司的間接全資附屬公司CK Noble，收購英國倫敦上市的老牌啤酒廠、品牌兼餐廳營運商Greene King（格林王）全部股權，總代價約27億英鎊，相當於約252億港元。
巨資買酒館，讓人很疑惑。我們從短期的品牌運營和長期的地產價值來分析，李家這筆交易的邏輯在哪？
李家為什麼買酒館？
繼港口碼頭、電力能源、天然氣、通訊等行業，李嘉誠再度出手英國資產。讓人疑惑的是，李家這次買的卻不是大型的基礎設施，而是一個酒館品牌。看客們都懵了，大佬巨資買酒館，開玩笑的吧？
大家有所不知，在英國，酒館和基礎設施有一個共同點——英國人的生活離不開它們。
英國18世紀著名文人塞繆爾·約翰遜有一句名言：“There is nothing which has yet been contrived by man by which so much happiness is produced as by a good travern or inn."（世間萬物，沒有哪個比得上酒館給人帶來的幸福）
為什麼酒館在英國人心中的地位如此高？
英國人的祖先盎格魯·撒克遜人是極具豪放與冒險精神的種族，但由於經過了中世紀的禁錮、宗教各派的洗禮以及島國的限制，如今的英國人變得出了名的保守自制，冷漠固執。
但在酒館，當英國人端起酒杯的那一刻，平日不苟言笑，難以接近的“紳士”，在酒吧卻可以隨時和陌生人開懷暢飲，馬上成為朋友。酒精不僅是英國人在常年陰雨氣候中的一絲溫暖，更讓英國人脫下彬彬有禮的面具，回歸先人遺傳下來的真性情，充分釋放壓力。
也正是因此，英國人時不時便會去酒館來一杯，和朋友們聊天說地。酒館不僅是放松娛樂的場所，還是一個重要的社交場所。
英國的酒，如同歐美的咖啡，中國的茶，喝的不是酒，是文化。想想星巴克和騰訊微信，當一個產品被注入了社交等文化屬性，其中的力量便難以估量。
而李家買的格林王，則是英國本土酒館一霸。
格林王是一家具有200年悠長曆史的酒館營運商及釀酒廠，經營着2730家酒吧、餐館和酒店生意。英國大部分酒吧都位於每個城鎮中心的黃金地段，格林王自營的酒吧和餐廳為1687家，其中81%的目標公司物業均具有永久業權或作長期租賃；剩下1043家是通過租賃、出租以及特許經營方式進行運營。
2015年10月中英兩國達成價值400億英鎊的雙邊合作協議，涉及約60個投資項目。其間，時任英國首相卡梅倫招待，於當地小餐館品嘗傳統美食炸魚薯條時，卡梅倫為二人點選的飲品正是格林王集團旗下釀酒廠的一種啤酒產品「格林王 IPA 」，其覆蓋面之廣和品牌影響力也可見其中。
來源：公司年報
其商業模式可以劃分為以下三類：
1）自營性的酒館、餐飲和酒吧：通過提供食品、飲料和住宿和遊戲機帶來的收入。19財年貢獻17.99億英鎊。
2）租賃、出租和授權式的酒館：租金收入和提供食品、飲料收入。19財年貢獻1.90億英鎊。
3）釀酒廠：通過分銷自有品牌和第三方啤酒品牌所帶來的收益。19財年貢獻2.27億英鎊。
不難看出，其中自營性的酒館、餐廳和酒吧的收入占據了其81%左右的營收，一家以釀酒廠生意出名的公司並不是靠着釀酒的生意而活着，其真正的黃金分部收入是來自於“租賃和特許經營式酒館”。憑借着不到10%的收入占比，貢獻22.5%的營業利潤。
來源：公司年報，雲鋒金融整理
第一環：依靠坐收特許經營牌照和釀酒廠所帶來的穩定收益，用於購買和建設自營性酒吧、餐廳等業務，足以支持五到六年資本性支出。
第二環：利用自營性和特許經營性的酒館，作為渠道帶動自身和第三方啤酒品牌的建設，提升品牌的影響和穩定消費人群。
第三環：也是最為關鍵和靈活的一環。可以根據市場的情況，調整酒吧，餐廳的經營方式，在自營的酒館和授權型酒館之間來回切換，調整整體的比例。
來源：公司年報
有了這三環，格林王就像擁有了“自由切換商業形態”的三大技能。市場好的時候，公司可以買地增值，同時自己開店經營賺錢。房地產行情不好的時候，那我就授權給別人開酒館，坐收租金和授權費用。
正如其在最新財報中說的一句話”通過投資房地產和選擇性收購新地點來支持增長，同時保持我們的長期進步股息政策，最大限度的提升其靈活性和效率性”。
此時此刻，有一種似曾相識的感覺開始浮現。賣酒這麼辛苦，為什麼還要天天賣酒？就如同麥當勞賣漢堡炸雞這麼辛苦，為什麼還要賣漢堡？
盡管格林王的總房地產規模仍將遠遠低於英國最大的酒吧公司Enterprise Inns和Punch Taverns所擁有的規模，但格林王將遠遠超過許多領先的酒吧公司。
格林王除經營啤酒品牌、釀酒及餐館之外，旗下物業面積達7000萬平方英尺。並且該公司最近對其房地產進行了重估，表明其市值為45億英鎊，相對於35億英鎊的賬面價值，整整高出10億英鎊。
最後再學習一下麥當勞的三步走，直營業務獨立上市；回購股票；地產抵押融資：把集團的地產拿去抵押做債權融資，又可以融來45億英鎊。這樣啤酒界的麥當勞也就即將誕生，這樣看來長實集團好像又買到了一艘擁有穩定現金流的巨輪。
英國的地產的長期價值？
眾所周知，英國是一個自由、開放、透明的市場，全世界都信奉一句名言：“在美利堅賺錢，在不列顛存錢”。
對私有財產嚴格保護、“風能進雨能進，國王不能進”的民主憲政傳統，使英國積累了極佳的國家信用，所以，英國房市因其資金避風港的美譽備受青睞。
英國的房市，拋去短期英鎊波動和脫歐的事件風險，仍具備長期價值。
一是作為老牌資本主義國家存在完善的房地產市場體系；二是長期以來英國房產增值和租金回報表現高，並且根據市場預測，未來英國地產仍將得到供需等多方面因素支撐。
這里我們重點來看第二點。海外的優質房地產一直以來吸引投資者關注，除了產權外的另一點就是優秀的投資回報比。
盡管自2016年以來，脫歐風險和經濟放緩對英鎊和地產市場造成了一些小波動，尤其是商業地產，2019年7月資本增長環比下滑0.2%。但長期來看，英國房地產的基本邏輯和核心關系仍舊沒有變化。
英國房屋價格（所有房屋）同比%
來源：媒體，雲鋒金融整理
根據現有機構預測，雖然受到英國脫歐、經濟放緩等事件風險的影響，但從2019年到2023年英國房屋的租金和售價仍能取得穩定增長。長期來看仍具有價值的英國房地產市場離不開一個核心因素：供需。有限的土地供應和剛性穩定的需求才是長期支撐起英國地產市場的資產增值和高租金回報的“推手”。
先來看供給，長期來看，英國土地供不應求的情況仍將持續，有限的供給將繼續支撐房地產價格。無論脫不脫歐，英國的土地還是只有那麼多。甚至如果北愛和蘇格蘭局勢發生變化，供給情況只會更緊張。商業地產資產升值空間收縮，住宅新屋開工數量也有所下滑反應市場對經濟不確定性預期的提升，整體市場供給短期將有一定概率走弱。
來源：CBRE
但是供給要對應需求，長期來看，目前英國的房地產市場需求未出現明顯的衰退。人均可支配收入和購置房屋產生的貸款需求未出現明顯減弱。
來源：媒體，雲鋒金融整理
此外，新增買家問詢比新建房屋淨額從2019年初至六月均處在上升階段，僅在七月略有下滑。
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而除了長期來看有望在買賣市場上持續的緊俏的供需關系外，關注英國房地產市場另一個重要的因素來自高昂的租金或投資回報。
本季度，英國房屋租金價格也在2019年整體出現回升：其中私人房屋租金同比增速持續走高；商業地產方面，辦公和工業地產租金在七月商業地產資本回報不佳的情形下也較此前環比上升0.2%，而酒吧投資收益率在前兩個季度則趨於穩定。
來源：CBRE，圖例從左到右依次是（綠）倫敦頂級商業酒吧（藍）區域頂級商業酒吧（橙）CBRE英國所有地產月度收益率
平衡的供需支撐起英國房地產市場的長期價值，高租金回報又給資產持有者帶來穩定的現金流。這個簡單的基本邏輯正是李嘉誠們所喜愛的：一門有着穩定現金流和有長期增值價值的，人只要活着就離不開的生意。
那李嘉誠這次為什麼不直接買地蓋住宅？卻要收購GREENE KING？要知道商業地產現在可不比住宅，根據CBRE數據，商業地產年初至今資本增長總計下滑1.5%，且有數據表明英國的酒館（Pub）產業收入增長和投資收益均正在放緩。
區域酒館相較倫敦出現了更為明顯的放緩趨勢，七月區域酒館投資收益率相較英國十年期國債利差達4.39%，相較六月的4.42%進一步收窄。根據CBRE預測，從2013年至2018年英國整個酒館產業收入增長約在11%左右，而從現在到2023年，整個行業的收入增長率很可能低於8%。
在這個時候花費高溢價布局“酒業”，只能說明其“項莊舞劍，意在沛公”。
比起單純直接的買地引起“震蕩”，的時候，委婉地投資品牌+地產是創造資本的更高性價比的“溫和”手段。
聰明的人
如今在脫歐風波下，英鎊兌美元已跌至曆史新低，這意味着英國資產變得更加便宜。
人們都因為“脫歐”恐懼，李家卻對英國“脫歐”後的經濟前景“毫不畏懼”，十分貪婪地購入大量英國資產。
格林王短期內有消費粘性和品牌價值，即便酒館運營不下去，長期也有地產的相對價值。從目前看，這筆旱澇保收的投資不可謂不聰明。
聰明人打造了李家的城，又離開了李家的城。市場需要聰明的人，也不缺聰明的人。
正如香港經濟學家、絲路智谷研究院院長梁海明說的，“中國有廣闊的市場，不管是誰離開，或者是誰進來，只要民眾對於內地的經濟有信心，就不會阻礙中國的經濟發展。”
