大湾区规划虽然厉害，但也不是所有城市都能无脑买买买哦！
2019年2月18日，粤港澳大湾区发展规划纲要正式出台。
在当时，菜导也第一时间给大家做了深度的粤港澳大湾区投资机会预测。
从后台踊跃的留言来看，各位菜友对大湾区未来的发展也确实非常关注哈！
现在离粤港澳大湾区规划出台差不多3个月时间了，大湾区规划范围内的城市楼市走向如何，现在还能入场吗？
先聊深圳。
在3个月前的文章中，菜导对于深圳的态度是“坚定看多”。
而深圳楼市这几个月的走向，也着实印证了菜导的判断：4月，深圳二手房成交量明显提升，单月一度接近8000套，为16个月以来的最高水平。
与此同时，深圳各区的新盘成交同比去年，也增长了近4成。各大媒体又开始惊呼：深圳楼市已经走出低谷了！
所以，虽然现在深圳的房价确实已经很高了，但还是有大把刚需、刚豪和土豪们，前赴后继地在深圳砸下真金白银。
而据菜导的观察，很多精明的买家，多在去年年底就完成了购房/置换操作，这意味着一个多季度下来，这部分买家已经至少浮盈5-10%左右。
请注意，这样普遍性的市场回暖还是在政府并没有放开调控政策的前提之下达成的。
当然，如果你只看全市平均数据的话，会发现深圳的总体价格仍算稳定。
但实际上，福田、南山和宝安的新盘和豪宅一直都供不应求，二手成交也十分活跃，比较尴尬的是原关外地区的某些偏远&低质楼盘。
所以，菜导接下来的建议是：
如果你是持币待购的刚需，建议可以抓紧择机入手。
只不过，除非你对房子的面积有硬性的要求，不然同样的预算条件下，能买南山宝安，就别去龙岗坪山。
这里也不是说龙岗坪山就一定会亏或者没前途，但对于年轻人来说，如果能有流通性更好增值前景更高的选择，为啥一开始要想着一步到位买个大房子把自己限定死呢？
至于投资客，如果你的杠杆还可以加，请随意。真正精明的投资客，本来也不是靠看菜导我的文章来完成资产的积累和递增的。
只不过，以菜导我自己的观察来看，这一轮深圳楼市的盘整，其实已经拖垮了不少投资客，要不是去年年底开始各大银行又开始积极放贷了，估计爆掉的还会更多。
如果你是刚需，买不起深圳，所以想买临深，尽量优先考虑东莞。虎门、塘厦、凤岗都可以。
松山湖也不错，但现在价格确实有点高了。
惠州的话，一方面还在为交通规划扯皮，另一方面供应量太大，二级市场基本没啥利好。买了自住还行，投资的话变现难度真的很高。
至于那个以飞地方式存在的“深灿合作区”，在没有实质性的交通利好兑现之前，菜导都觉得可以先观望观望。
然后是广州。
在3个月前的文章里，菜导对广州的态度是“部分看多”。
部分看多的理由很简单，广州的面积太大了，主城区与郊区的楼市存明显的分化，所以也不是所有地方都能跑赢通胀。
而从成交情况来看，4月广州一手住宅成交面积为81.6万平方米，较去年同期增长33%。整个第一季度，广州一手住宅网签18138套，同比增加18.1%。
二手方面，刚刚过去的4月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4985宗，较3月同期环比微升0.44%。二手成交的均价为26958元/平方米，基本与上月持平。
从数据上来看，广州楼市基本也进入回暖阶段。
需要注意的是，广州的新盘虽然成交有明显回升，但主要都是靠南沙、增城这样的区域达成的，二手成交虽有一定上浮，但背后却是接近7成的二手房报价都较之以前有所下浮。
所以，相较于喜欢高举高打的深圳，广州对于刚需们来说，确实还是比较nice的。
但从长远来看，对于那些离主城区相对较远的楼盘，未来的流动性究竟如何，菜导是要打一个大大的问号的。
而且从现在的情况来看，广州楼市虽有一定程度回暖，但短期内新盘的以价换量是不可避免的，二手报价如无诚意，也还是会存在难以成交的问题。
所以，目前的广州，刚需的上车窗口仍然存在，如果你预算允许，还是尽量买在主城区附近吧。
然后是珠海、佛山、东莞和中山。
珠海的话，菜导是部分看好的。这座城市的中长期前景毫无问题，而且目前也是刚需在珠海购房的比较好的时机。
数据显示，珠海的商品住宅2019年第一季度成交7116套，环比上涨11.52%，同比上涨167.12%。
仅在4月，珠海全市一手商品房就成交了4742套，同比增幅64.37%。
数据大涨的背后，是珠海慢慢放开了限购政策（斗门和金湾外地人可买一套），外地购房者再次入局了。
只不过，限购的放开只针对新盘，二手仍然有5年社保的规定——这虽然多少有一点点请君入瓮的意思，但如果你不是快进快出的炒房党，这一限定应该也可以接受。
只不过因为不限购，所以斗门和金湾的房价也和横琴、香洲差了不少。
所以，如果你是刚需，看自己的预算，尽量跟着交通规划走，买一套自己喜欢的，就行了。
如果你是买来投资的话，能买的地方未来变现的流通性肯定不会很乐观，而限购的地方一时半会你也买不进去，所以……要不换个城市看看？
佛山的话，最新的一大利好是：广佛两地将推动社保互联互通。这意味着广佛同城将真正进入实质化推进阶段。
另一方面，伴随着粤港澳大湾区规划的出台，此前一直磨磨唧唧的广佛同城交通规划，也开始有了明确的进展。
相较于目前连个城际轨道都迟迟未能兑现的深莞惠同城，菜导觉得广佛同城才是大湾区打破壁垒，互为促进的典型啊……
至于佛山的购买建议，很简单：有能力买限购区的，就千万别买非限购区的。
没房票买进限购区的，尽量跟着交通规划来买，尽量靠着广州买——不然等你以后想脱手的时候无人接盘，就别怪菜导没提醒过你哦。
东莞的话，伴随着前一阵子东莞调整二手房个税，可以说东莞楼市已经明确到底了。
从长远来看，东莞的新盘供应这两年还会是比较充足的，但2022年左右或将进入供不应求的一个阶段。
虽然前面菜导吐槽说深莞惠同城一直没有真正的城际轨道落地，但比起还在扯皮争取的惠州，至少东莞的几条通联深圳的轨道是已经定下来了，未来东莞与深圳的捆绑只会更加紧密。
更何况，深圳安居集团去年都在塘厦拿地了，大量深圳人口的外溢需求，也将进一步夯实东莞楼市的底气。
所以，如果你是东莞本地人，沿着未来的轨道交通布局买，准没错；如果你是深圳人，买塘厦、虎门和凤岗；如果你是投资客，预算范围内，离深圳近一点，挨着轨道规划买，准没错。
但东莞某些既不靠市中心又跟深圳八竿子打不着的区域，哪怕现在新盘销售再火爆价格再低，菜导也劝你慎重。
至于中山，其实本来中山楼市是挺健康的几乎完全服务城市内生需求的，但自从深中通道的消息出来之后，深圳投资客的涌入，整个改变了中山楼市的局面。
但实际上，即便是深中通道修好了，也千万别指望真的会有大批深圳人住在中山，去深圳前海上班。
往返一趟160起步的过路费，还真以为被逼到中山来买房的深圳白领真能有这个承受能力？
再说万一到了珠三角的台风季，跨海大桥不能走了，怎么办？
所以，除非中山在内生经济和产业承接上有新的举措，不然从长远来看，也就撑死维持1/3深圳均价的行情了。
刚需的话，按预算找配套成熟交通方便的地方买，投资的话，中山目前算是利好出尽，后继乏力，请谨慎。
最后仔细谈谈为啥菜导之前把肇庆、惠州、江门这三个城市列为“建议谨慎”的范畴。
第一，大湾区的规划虽然把这三座城市纳入进去了，但真正的湾区核心区域也就是珠江入海口附近，跟它们基本没啥关系。
粤港澳大湾区虽然是国家级战略规划，但毕竟人、财、物的投入也得讲究一个集聚效应，以珠江入海口（南沙岛）为基点，周边50-100公里范围内才是真正的湾区核心。
在核心区之外，如果城市本身实力还可以，或许也能享受一波红利，如果城市实力本身就一般，那坦诚说更多也只是沾了大湾区的噱头而已了。
第二，跟湾区的其他城市相比，肇庆、江门和惠州本身底子就不咋地，所以未来的定位也只是湾区的枢纽、后卫和绿肺而已。
哪怕是已经跟深圳客深度绑定的惠州，这几年虽然一手房价格一直在涨，但二手成交也是尴尬异常，多少抱着投资心态去的炒房党被长期套牢。
最后，珠三角虽然一直是人口净流入区域，但这三座城市承接的新增人口也比较有限。
更重要的是，在承接核心城市的产业转移上，这三座城市和佛山、东莞比，也没啥优势。
所以，肇庆、江门和惠州，刚需买买就好啦，投资什么的，想点别的吧……
来源：微信公众号菜鸟理财
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作者：菜基
