從金融的理性角度來看，提前還貸似乎有所損失。但生而為人，理性之外還有感性，以及對未來的恐懼。兩難之下，如何權衡？
安土重遷的中國人，愛買房是出了名的，很多人傾盡所有也要擁有一套屬於自己的房子。
因為對於他們來說，房子不只是房子。在這個瞬息萬變的時代，它更是安全感的存放之處。
可正因為這個房子，掏空幾代人的錢包不說，多少人一生背負着沉重的房貸。而房貸已不僅是購房小家庭的負擔，更是上一輩人甘願為之付出的宿命。
最近，菜導就看到了這樣一則令人唏噓的新聞：
河南鄭州一位69歲的環衛工曹大爺正在清掃馬路的場景被拍到，他幹環衛已經17年了，得過多種疾病，目前右腿有問題。
但他每天早上3點開始工作直到晚上7點，蹲在路邊吃饅頭就匆匆解決了早飯。
他說，他的小兒子有二三十萬的房貸要還，做父親的想幫幫他。
其實在生活中，這樣的例子並不少見。
菜導公司有一同事，前段時間剛換了一個改善房，每月還貸2萬元。
他母親知道這件事後，整整一個月沒有睡過一個好覺，整天整夜地為他們這個小家的未來擔心。
房貸，真是一個讓兩代人頭疼的問題！
一方面，很多人被房貸壓彎了腰，生怕丟了工作收入降低供不起樓。
另一方面，讓不少人困擾的是：在有部分閑置資金的情況下，提前還貸解決掉這個大麻煩，是否是一個較好的選擇呢？
首先，我們來算一筆經濟賬。
上個世紀90年代，房貸基準利率曾到達過10%以上甚至是15%的水平。而最近十年來，房貸利率的水平可以說是曆史上的較低水平。
盡管在去年，由於房地產調控政策的收緊，多地多家銀行的房貸利率較基準利率上浮了5%—20%。但今年以來，多家銀行紛紛下調了房貸利率。
據融360在4月中旬的報告顯示，首套平均利率已連降4個月，全國首套房貸平均利率為5.56%，回歸至2018年4月的水平。
所以總體來看，房貸利率其實是維持在一個較低的水平上的，這大概也是老百姓能貸到的最便宜的款了。
特別是在前幾年使用了7折、8.5折等利率優惠的，或者是使用了公積金貸款的，更是如此。
從這個角度來講，如果提前還貸，其實損失的是一種較低利率的借款機會。其實也就損失了將這筆錢投入到其他投資渠道中可能獲得的較高收益。
而且如果提前歸還了這筆錢，後續生活中急用錢的話，很可能要通過別的利率更高的貸款來解決，損失就更大了。
再者，大多數銀行在房貸的還款方式上默認的是等額本息還款法。
而等額本息法的特點，是將本息總額分攤到每個月中，每個月的還款額是一樣的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
也就是說大多數房貸，前期還的主要是利息。
在這種情況下，到了還款中期，其實已經歸還了大部分的利息了，剩下的金額以本金為主。這個時候再去提前還貸，其實已沒有多少意義了。
需要說明的是，對於提前還貸，部分銀行會收取違約金，不同的銀行處理方式不同。
例如，工商銀行要求貸款不滿一年提前還貸，收取提前還貸金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年後提前還貸，則不收取違約金。
建設銀行的要求則是，貸款不滿一年提前還貸，收取提前還貸額的百分之三作為違約金。貸款一年到兩年提前還貸，收取百分之二。貸款兩年到三年提前還貸，收取百分之一。
所以不管是從貸款利率、還款方式還是違約費用來看，提前還貸都不見得是一個好的選擇。
可是生而為人，理性之外還有感性，以及對未來的恐懼。
現在大環境不好，到處都在宣揚996，多少人沉浸在對於“中年失業、收入斷崖式下跌”的擔憂中，夜不能寐。
當然，這種憂慮對於那些每月房貸只有三五千的人來說，或許算不上什麼問題。
但對於目前收入雖然不錯，但房貸支出又占據收入較大比例，特別是那些在一些城市奮鬥並且在14-16年高位接盤的購房者（八成都是85後），月供壓力確實是一個無形的枷鎖。
菜導有個朋友就說：是啊我現在確實能賺不少，月供雖然高但也沒啥壓力，但是我自己真的沒辦法確定40歲以後還能跟年輕人一樣每天加班到半夜，也不敢保證那時候還能賺現在這麼多錢，趁現在還能拚，提前還了，給自己留個後路吧。
還有個朋友說：房貸利率低、提前還貸不劃算這些道理我都懂，但一輩子這麼短，我就是不想整整30年都活在欠債的陰影之下，趁現在能掙錢提前還了，以後老了想幹嘛幹嘛，這樣不好嗎？
一切正如那句話所說：“所謂的按揭，就是按住你，一層一層地揭你的皮”。在多數中國人的觀念中，欠錢的日子着實不好過。
當高額的月供和對失業、收入驟降的恐懼兩相疊加的時候，你所能感受到的壓力，則分分鍾能讓你崩潰。
還有一個殘酷的現實是：
在體制外，很多人收入高峰期其實就是30—35歲這幾年。中年失業，遭遇收入斷崖式下跌的情況並不少見。
如果再因為平時高消費而存不下錢，那麼因為這些變化而供不起房的風險就很大了。如果最壞的情況發生，前面幾十年為此付出的努力就這樣付之東流了嗎？
去年年末，清華大學BBS“水木清華”上出現過一個很炸的帖子。
發帖者說他失業三個月了，900萬的房子，房貸一個月7萬5，眼看着要斷供了。
在這位清華男收入最高、年薪達到幾百萬的時候，他加大杠杆買下了900萬的房子。
可即便背景和經曆看起來如此優秀的他，卻也在不久後遭遇了公司裁員、中年失業、並且拿不到補償款的糟糕境地。
這樣的例子其實我們看過、聽過很多，而且在最近1-2年的一線城市，出現的頻率越來越高。
所以在背負着高額房貸的情況下，對未來產生擔憂也並非沒有事實根據，特別是在競爭日益激烈、挑戰似乎遠比機會更多的當下。
一邊是對於提前還貸帶來的損失的衡量，一邊是對於未來的擔憂和恐懼而產生的壓力，回到文章開頭的問題：到底該不該提前還貸？
首先，人最大的敵人其實是自己，如果壓力太大以至於嚴重影響日常工作和生活，天天都不得安寧，那麼還是提前還貸吧。
畢竟，心頭的惡魔是最大的惡魔，足以摧毀生活的一切。為了驅趕這頭巨大的惡魔，犧牲掉一些其他的利益又算得了什麼呢？
再者，房貸利率雖然不算高，但也基本在4%—6%之間。如果你是極為保守的投資者，並且只會把錢存到餘額寶，賺取不到3%的年化收益，那不如也提前還了吧。
反過來講，對於有其他收益較高的投資渠道，並且風險偏好不那麼保守的人來說，用流動性較好的現金去換取流動性較差的房子，則並非是個好選擇。
再有，如果短期有購房計劃，或者對未來的收入不那麼悲觀，但卻想着為未來留存一筆風險資金，也別急着提前還貸。
菜導身邊有個朋友，婚前買了個單身公寓，後來手上存夠錢了，就去提前還貸把房子的尾款付了。
可沒過多久後，這位朋友準備結婚了，此時就面臨着買大房子的需求。
這時他手上幾乎沒有剩餘資金，要買大房子則要把小房子先賣了，可小房子的房產證還要幾年才能拿到，這下處境就比較被動了。
當然，菜導覺得最關鍵的還是前面提到的那個要點：如果還款周期已到了中期，由於已經在前期歸還了大部分利息，所以這時候就更沒必要提前還貸了。
只不過房子這件事情在中國被牽扯進了太多原本不應該牽扯的因素。
所以要不要提前還貸這事，還是要根據自己心理壓力的大小、對投資渠道的掌握和對於風險的偏好、是否覺得有必要留存風險資金、目前所處的還款周期等情況來決定啊。
但是無論最後選擇是否提前還貸，提前做好資金規劃，合理地安排消費支出，適當地進行儲蓄準備，不斷增強自身實力、提高職場的不可替代性，才能在風險到來的時候多一份定力。
來源：微信公眾號菜鳥理財
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作者：菜導
