去年到現在，菜導做過幾次關於樓市的預測和建議。
第一次是去年年底，菜導跟大家說：2019年上半年別急着買房，下半年才是出手的好時機。
第二次是今年年中的時候，菜導根據市場的具體變化，補充說明了幾點判斷：
樓市已經告別普漲，行情的二八分化不可避免。對於剛需來說，絕大多數城市最好的上車時機，可精確到四季度到明年春節前後。
在趨勢的預測之外，菜導在文章里也反複強調過，閉着眼睛買房，然後坐等升值套現的黃金時代，已經一去不複返了。
從現在開始，買房將越來越成為一門“技術活”，需要考慮的因素會越來越多。
菜導也要向大家坦誠的一點是，在現在這種錯綜複雜的內外部環境下，你要問我樓市3-5年以後會是神馬樣子，我還真拿不準。
畢竟現在是“百年未有之大變局”，不確定的因素越來越多——背後的各種因素和變量也沒法在公號上具體寫出來（原因你懂的）。
但如果你要我預測一下2020年的樓市風向，交待一下2020年買房的注意事項，那還是沒問題的！
首先，相信大家也已經關注到最近很多城市陸續開始放開落戶、放開限購的舉措了。
不明就里的人可能就會有疑惑了：不是說好了房住不炒嘛？不是說了這次不再會指望靠樓市這個夜壺了嗎？
菜導你之前不是還說過，不要低估這次去地產化的決心和準備，樓市的問題已經不再是個經濟問題，而是個政治問題了嘛……
怎麼這才個把月，各個城市就開始放松了？
別慌！這就是菜導要給出的關於2020年樓市的第一個預判：
伴隨着金融口“防波堤”的全面落成，樓市的 “一城一策”將在未來半年內全面落地。
一方面，經濟增速不斷下滑的事實，確實讓很多地方政府開始有提起“夜壺”的衝動。
但無論是內部環境還是外部環境，又都不允許我們繼續搞大水漫灌。
所以在堵住地方政府某些不切實際的衝動的同時，也馬上看到了包括央地稅收關系調整、房屋網簽全國聯網、戶籍政策改革和集體土地入市與宅基地新規等措施的推出。
如果你不懂這些到底是啥意思，記住下面的結論就好：
從現在開始，會允許地方在樓市上獲得更大的政策寬容度，但能出台的政策都很難與貨幣刺激直接相關，只能靠各地人口和經濟的自然增量了。
這也其實就是我們一直所說的因地制宜的“房地產調控長效機制”。上面只會關心量、價等幾個核心指標，其他的都會逐步放開給地方。
但你也別覺得這是又一輪大漲的起點，因為上面確定的兩大前提是不容挑戰的：
第一個就是“不將房地產作為短期刺激經濟的手段” 。第二個就是“穩地價、穩房價、穩預期”，以穩為主，防止大起大落。
第二個大的預測，是關於房地產稅和三四線城市的。
今年上半年，關於房地產稅的消息和分析滿天飛，菜導也寫了自己分析的五大觀點。
但現在，好像也沒啥關於房地產稅的動靜了。很多人以為又是雷聲大雨點小，還有人跟菜導對賭說：你看吧，這玩意根本不可能在短期內落地。
那麼今天菜導還是要大膽預測一下：房地產稅不僅會按部就班地出台、落地，而且節奏很有可能比之前菜導推算的“最遲2023年出台”還要更快一些！
當然，對於絕大多數普通購房者來說，房地產稅的影響必然會是非常有限的。
第一，上面推出這個稅種的目的並不是全面打壓樓市，而是合理穩住樓市，所以房地產稅即便出來了，也對90%以上的人沒有太大影響。
第二，雖然房地產稅的各項核心指標的制定權，比如扣減面積、評估價、稅率稅基等等都會交給地方，但上面和地方都明白，靠這個稅是填補不了土地出讓金留下來的空白的。
所以才有前面菜導提到的央地稅收改革，也只有靠這個，才能逐步根治地方的賣地造城衝動，把初心重新拉回到社會服務和經濟管理上來。
至於三四線城市樓市未來的走向，有幾個關鍵點必須再強調一下：
第一，棚改退潮不可逆轉。
雖然現在還有一些省份的一些三四線城市正在棚改的興頭上，但從整體來看，棚改的退潮已經是板上釘釘的事了。
至於退潮之後會發生什麼，可以複習菜導之前的文章。
第二，即便真的出現了三四線城市房價斷崖式下跌的局面，上面也不會出手幹預。
講白了，上面現在更關心一二線核心城市群的狀態如何，至於那些本就應該回歸其價值本源的三四線城市，其實想兜也兜不過來。
所以，不僅樓市整體的慢增長已成定局，未來某些城市的行情崩壞了，也請別太意外。
如果說樓市的黃金年代給了我們什麼心得的話，那就是一定要對宏觀政策有一個正確的認識，在宏觀政策變化的同時踩準節奏，以平常心對待市場的風險和波動。
目前，我們還處在經濟增速換擋、經濟出清的下半場，如果對周期的輪動和宏觀政策的指向缺乏清醒的認識，個體微觀上再怎麼努力，也不過是徒勞。
有句話說得好，千萬別把過去靠運氣掙的錢，這兩年憑實力賠光咯！
最後一部分的預測和建議，則直接落到操作上了。各位可以準備好小本本，開始做筆記了！
第一，不管你在幾線城市，接下來衡量樓市的重要指標，有且只有一個：流動性。
稍微清醒一點的人都看得出來，盡管困難重重，但上面一直在有意淡化、甚至去除房地產的金融屬性功能。
所以，如果你的房子欠缺流動性，那所謂的收益翻倍、增值百萬、資產千萬，都不過是自欺欺人的紙面富貴。
什麼是真正的資產？就是能為你帶來正現金流的東西。
從長遠來看，會有相當一部分房子喪失自己的資產屬性，而成為需要你一直花錢去供，產生不了任何回報然後還套現無望的純負債。
到最後，你會發現，壓死你的不僅是高額的房貸，還有日漸稀缺的流動性。
請記住：有足夠流動性的房子，才是你值得投入的“資產”，除此之外，都是吸人血的“負債”。
第二，一二線城市買地段，三四線城市買戶型。
菜導之前已經說了無數次，接下來建議別再老抱着投資的心態買房。
但如果你還是覺得買房是最靠譜的投資方式之一的話，那麼在牢記第一點建議的同時，也請把菜導給出的第二個建議默念100遍。
既然是投資，就要考慮流動性，而從曆年的二手成交數據來看，一二線城市的小戶型更好賣，而三四城市的大戶型才有市場。
所以，如果還想投資房產，一線城市首選主城區45-65平的1-2房，至於遠郊的房子，再便宜也請謹慎。
如果你預算夠多，買買一線城市豪宅也行——當然能買得起豪宅的，多數也夠專業，不必靠菜導的分析來做決策咯。
二線城市首選85-120平的3房。二線的一個特點是會有各種新區，而且普遍較老區更有潛力，所以盡量買新不買舊，除非是為了學位。
三四線城市，菜導已經不建議抱着投資的心態買入，相反還建議你現在抓緊出掉手里那些品質一般、戶型尷尬的房子。
非要繼續在三四線買的話，就挑當地最好的小區，140-160平左右的3-4房即可。
第三 ，二八分化大勢不可逆，但板塊輪動仍有動力。
雖然樓市二八分化的大勢已經板上釘釘了，但板塊輪動的效果還是會有的。
啥叫板塊輪動？其實就是熱錢+區域聯手炒作的結合。
比如16年前後這一波漲幅，先是對資金和政策最為敏感的深圳率先啟動，然後帶動一線城市領漲全國。
16年325政策發布後，一線城市的漲勢得到了遏制，以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗，無錫、鄭州等城市也火速加入了陣營。
自此之後，武漢、長沙等熱點二線城市的房價也開始進入快車道。這些城市的調控措施出台之後，17-18年又開始變成三四五線城市表演的主場。
講白了，哪里熱就炒哪里，哪里調控了就馬上轉戰下一個地方。
所以，接下來要判斷一個城市能不能買，有一個很重要的標準就是區域的龍頭到底有沒有起來。
比如最近老在問菜導中山惠州東莞樓市能不能入的，其實都不用菜導回答，你看看廣州和深圳的行情，自己心里就有答案了。
總之，菜導今天的這些預測和分析，希望能對你有用！
來源：微信公眾號菜鳥理財
ID：cainiaolc
作者：菜導
