去年到现在，菜导做过几次关于楼市的预测和建议。
第一次是去年年底，菜导跟大家说：2019年上半年别急着买房，下半年才是出手的好时机。
第二次是今年年中的时候，菜导根据市场的具体变化，补充说明了几点判断：
楼市已经告别普涨，行情的二八分化不可避免。对于刚需来说，绝大多数城市最好的上车时机，可精确到四季度到明年春节前后。
在趋势的预测之外，菜导在文章里也反复强调过，闭着眼睛买房，然后坐等升值套现的黄金时代，已经一去不复返了。
从现在开始，买房将越来越成为一门“技术活”，需要考虑的因素会越来越多。
菜导也要向大家坦诚的一点是，在现在这种错综复杂的内外部环境下，你要问我楼市3-5年以后会是神马样子，我还真拿不准。
毕竟现在是“百年未有之大变局”，不确定的因素越来越多——背后的各种因素和变量也没法在公号上具体写出来（原因你懂的）。
但如果你要我预测一下2020年的楼市风向，交待一下2020年买房的注意事项，那还是没问题的！
首先，相信大家也已经关注到最近很多城市陆续开始放开落户、放开限购的举措了。
不明就里的人可能就会有疑惑了：不是说好了房住不炒嘛？不是说了这次不再会指望靠楼市这个夜壶了吗？
菜导你之前不是还说过，不要低估这次去地产化的决心和准备，楼市的问题已经不再是个经济问题，而是个政治问题了嘛……
怎么这才个把月，各个城市就开始放松了？
别慌！这就是菜导要给出的关于2020年楼市的第一个预判：
伴随着金融口“防波堤”的全面落成，楼市的 “一城一策”将在未来半年内全面落地。
一方面，经济增速不断下滑的事实，确实让很多地方政府开始有提起“夜壶”的冲动。
但无论是内部环境还是外部环境，又都不允许我们继续搞大水漫灌。
所以在堵住地方政府某些不切实际的冲动的同时，也马上看到了包括央地税收关系调整、房屋网签全国联网、户籍政策改革和集体土地入市与宅基地新规等措施的推出。
如果你不懂这些到底是啥意思，记住下面的结论就好：
从现在开始，会允许地方在楼市上获得更大的政策宽容度，但能出台的政策都很难与货币刺激直接相关，只能靠各地人口和经济的自然增量了。
这也其实就是我们一直所说的因地制宜的“房地产调控长效机制”。上面只会关心量、价等几个核心指标，其他的都会逐步放开给地方。
但你也别觉得这是又一轮大涨的起点，因为上面确定的两大前提是不容挑战的：
第一个就是“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 。第二个就是“稳地价、稳房价、稳预期”，以稳为主，防止大起大落。
第二个大的预测，是关于房地产税和三四线城市的。
今年上半年，关于房地产税的消息和分析满天飞，菜导也写了自己分析的五大观点。
但现在，好像也没啥关于房地产税的动静了。很多人以为又是雷声大雨点小，还有人跟菜导对赌说：你看吧，这玩意根本不可能在短期内落地。
那么今天菜导还是要大胆预测一下：房地产税不仅会按部就班地出台、落地，而且节奏很有可能比之前菜导推算的“最迟2023年出台”还要更快一些！
当然，对于绝大多数普通购房者来说，房地产税的影响必然会是非常有限的。
第一，上面推出这个税种的目的并不是全面打压楼市，而是合理稳住楼市，所以房地产税即便出来了，也对90%以上的人没有太大影响。
第二，虽然房地产税的各项核心指标的制定权，比如扣减面积、评估价、税率税基等等都会交给地方，但上面和地方都明白，靠这个税是填补不了土地出让金留下来的空白的。
所以才有前面菜导提到的央地税收改革，也只有靠这个，才能逐步根治地方的卖地造城冲动，把初心重新拉回到社会服务和经济管理上来。
至于三四线城市楼市未来的走向，有几个关键点必须再强调一下：
第一，棚改退潮不可逆转。
虽然现在还有一些省份的一些三四线城市正在棚改的兴头上，但从整体来看，棚改的退潮已经是板上钉钉的事了。
至于退潮之后会发生什么，可以复习菜导之前的文章。
第二，即便真的出现了三四线城市房价断崖式下跌的局面，上面也不会出手干预。
讲白了，上面现在更关心一二线核心城市群的状态如何，至于那些本就应该回归其价值本源的三四线城市，其实想兜也兜不过来。
所以，不仅楼市整体的慢增长已成定局，未来某些城市的行情崩坏了，也请别太意外。
如果说楼市的黄金年代给了我们什么心得的话，那就是一定要对宏观政策有一个正确的认识，在宏观政策变化的同时踩准节奏，以平常心对待市场的风险和波动。
目前，我们还处在经济增速换挡、经济出清的下半场，如果对周期的轮动和宏观政策的指向缺乏清醒的认识，个体微观上再怎么努力，也不过是徒劳。
有句话说得好，千万别把过去靠运气挣的钱，这两年凭实力赔光咯！
最后一部分的预测和建议，则直接落到操作上了。各位可以准备好小本本，开始做笔记了！
第一，不管你在几线城市，接下来衡量楼市的重要指标，有且只有一个：流动性。
稍微清醒一点的人都看得出来，尽管困难重重，但上面一直在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。
所以，如果你的房子欠缺流动性，那所谓的收益翻倍、增值百万、资产千万，都不过是自欺欺人的纸面富贵。
什么是真正的资产？就是能为你带来正现金流的东西。
从长远来看，会有相当一部分房子丧失自己的资产属性，而成为需要你一直花钱去供，产生不了任何回报然后还套现无望的纯负债。
到最后，你会发现，压死你的不仅是高额的房贷，还有日渐稀缺的流动性。
请记住：有足够流动性的房子，才是你值得投入的“资产”，除此之外，都是吸人血的“负债”。
第二，一二线城市买地段，三四线城市买户型。
菜导之前已经说了无数次，接下来建议别再老抱着投资的心态买房。
但如果你还是觉得买房是最靠谱的投资方式之一的话，那么在牢记第一点建议的同时，也请把菜导给出的第二个建议默念100遍。
既然是投资，就要考虑流动性，而从历年的二手成交数据来看，一二线城市的小户型更好卖，而三四城市的大户型才有市场。
所以，如果还想投资房产，一线城市首选主城区45-65平的1-2房，至于远郊的房子，再便宜也请谨慎。
如果你预算够多，买买一线城市豪宅也行——当然能买得起豪宅的，多数也够专业，不必靠菜导的分析来做决策咯。
二线城市首选85-120平的3房。二线的一个特点是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。
三四线城市，菜导已经不建议抱着投资的心态买入，相反还建议你现在抓紧出掉手里那些品质一般、户型尴尬的房子。
非要继续在三四线买的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房即可。
第三 ，二八分化大势不可逆，但板块轮动仍有动力。
虽然楼市二八分化的大势已经板上钉钉了，但板块轮动的效果还是会有的。
啥叫板块轮动？其实就是热钱+区域联手炒作的结合。
比如16年前后这一波涨幅，先是对资金和政策最为敏感的深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国。
16年325政策发布后，一线城市的涨势得到了遏制，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，无锡、郑州等城市也火速加入了阵营。
自此之后，武汉、长沙等热点二线城市的房价也开始进入快车道。这些城市的调控措施出台之后，17-18年又开始变成三四五线城市表演的主场。
讲白了，哪里热就炒哪里，哪里调控了就马上转战下一个地方。
所以，接下来要判断一个城市能不能买，有一个很重要的标准就是区域的龙头到底有没有起来。
比如最近老在问菜导中山惠州东莞楼市能不能入的，其实都不用菜导回答，你看看广州和深圳的行情，自己心里就有答案了。
总之，菜导今天的这些预测和分析，希望能对你有用！
来源：微信公众号菜鸟理财
ID：cainiaolc
作者：菜导
