作者：马光远
来源：微信公众号光远看经济guangyuanview
最近关于房租暴涨的讨论非常有价值。
在房价仍然牵动公众神经的情况下，今年以来，一些城市房租的快速上涨则直接影响了很多人的生活。不完全统计，截止今年7月，部分热点城市的房租同比上涨接近20%，有一些甚至达到了40%。
我看了很多关于这个问题的讨论，不外乎这么几点：
一是每年季节性的上涨，特别是六七月是租房的旺季；
二是一些城市清理合租以及低端租房，导致供给减少，价格上涨；
三是中介和机构囤房，哄抬价格；
四是资本介入长租公寓，资本要求有高的回报，导致房租上涨；
五是金融机构在玩杠杆，一旦杠杆断裂，不仅租的房子要交出去，已经交付的房租也打水漂。
面对房租的上涨，应该怎么办？答案也有这么几个：
第一，呼吁政府介入，抑制房租的上涨，有人提出政府制定房租指导价；
第二，是对中介进行整顿甚至取缔；
第三，对资本进行限制；
第四，征收空置税，逼出有效房源，增加供给。
我为什么说，关于房租的讨论很有价值，我并非指现在的讨论给出的房租上涨的原因和提出的解决办法都很好，而是我认为，在中国租房市场公共政策框架严重缺失的情况下，面对未来租房市场的发展，我们必须有一个政策的底线：租房市场未来的各种政策不要重蹈过去20年房地产买卖市场的覆辙。
说更明白一点，过去20年，中国住房市场的公共政策并不成功，特别是政府介入房地产市场，对房价进行控制的各种手段基本都以失败告终，在租房市场刚刚被纳入公共政策体系的情况下，我们希望，中国的租房市场的公共政策能够不要重演买卖市场的悲剧。
我们需要问：房租的上涨真的是因为机构的介入导致的吗？真的是因为资本在推波助澜吗？如果房租上涨，呼吁政府对价格进行管制，真的能解决房租上涨的问题吗？会不会像房价一样越控制越上涨？
这些问题如果搞不清楚，中国房屋租赁市场的公共政策又会成为一笔糊涂账，这是我们不愿意看到的。
特别是，在外界呼吁政府加强对房租管理的情况下，我看到相关部门很快做出了回应：
北京市住建委约谈了自如、蛋壳、相寓等长租公寓商，要求他们不得恶性争抢房源，不得用银行贷款争抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源。
而自如、相寓、蛋壳等10家主要住房租赁企业负责人在8月20日也承诺：落实“三不得”要求、不涨租金、拿出手中全部房源（超过12万套/间）投向市场、严惩抬价抢房源的业务人员。
这样的解决办法，似乎立竿见影，但从中国房地产市场过去20年的历史看，这样的解决路径是不可靠的，暂时的承诺，不代表长期的解决，在没有真正的把房租上涨的原因搞清楚之前，政府拿出管制的大棒限制价格，机构纷纷表态承诺不涨房租，只能迎合大家对房租上涨的愤怒，只能管一时，但并不能提供长期的保证，这是任何一方都非常明白的。
我觉得，有三个问题是必须在观念和认识上厘清的：
第一，中介和机构是罪魁祸首吗？
有人认为，房租上涨，主要是因为中介和机构囤积房源，导致房租上涨。可以说，指责中介和机构，这似乎成为中国很多领域治理涨价问题的基本逻辑。
菜价涨了，把责任推给菜贩子，肉价涨了，把责任推给肉贩子，于是提出“农超对接”，直接取缔菜贩子等中介。
对于诸如此类的建议最后成为政策，我觉得很悲哀，中国搞市场化改革已经40年了，我们到现在连斯密的“专业化”分工带来的好处，组织分工带来的成本下降的基本原理都没搞清楚，而是直接回到刀耕火种的“农超对接”的思路。中国租房最大的问题恰好不是中介和机构太多，而是太少。
中国目前的租房大多数是由租户自己提供的，机构特别少，目前机构在中国租房市场所占的比重不超过3%，而美国是30%，日本是80%。中介机构少，就有少数机构利用自己的信息优势和专业优势搞垄断，垄断信息，垄断房源，垄断价格。
所以，问题的关键不是机构推高了房租，而是我们的机构太少，机构之间的竞争不充分，从而导致市场的混乱。去年以来，一些机构开始介入租房市场，这是一个好事，不是坏事！这点一定要清醒。把机构干掉了，房租只会更高。
第二，政府对房租进行管制是一种好的办法吗？
一些专家提出，租房是民生，政府应该制定房租的指导价。这是一种最天真的思维！租房当然是民生，但保障民生最好的办法未必是政府直接来提供，或者政府直接对价格进行管制。
中国市场化改革40年，民生大大进步，不是因为政府管的结果，大多数领域是政府不管的结果。政府在租房市场直接提供的应该是廉租房，只对廉租房等政府提供的产品进行定价，而不是对市场化的租房市场进行管制。
因为过去40年，很多领域证明了，政府一旦放开某一个领域的价格管制，某一个领域一般都会发展的更好，而在政府热衷于管理价格的领域，比如房价，比如油价，都是价格极其扭曲，行业发展非常不健康的领域。
这些道理， 已经为中国改革开放40年的实践所证明，为什么在国人的观念里却仍然根深蒂固呢？
在租房市场上，政府不需要管价格，政府需要做的是对租房市场的秩序进行管理，必须对信息，对机构的行为，进行管理，政府需要提供良好的制度体系，政府需要立法，政府需要在金融、税收、财政等政策层面提供支持。现在房租动辄暴涨，和政府在这些方面做的严重不足有很大关系！
第三，关于租房市场的过度金融化问题。
由于政策开始鼓励“租售并举”，大量的资本看到了中国租房市场的前景开始介入租房市场。资本的介入本身不是坏事，中国租房市场的欠账太多，大量的资本介入租房市场有助于提升租赁房的品质和增加房源，有助于市场的健康发展。
但是，中国很多问题，一旦资本介入，在缺乏规范的情况下，很容易走偏。比如，租房市场的过度金融化问题今年其实已经开始凸显。一些机构为了抢占市场，拿着租户的钱疯狂通过杠杆扩张，一旦资金链出问题或者跑路，租户和房东都会成为受害者。
为什么有人称一些长租公寓的操盘者比贩毒还赚钱，就是拿着别人的钱玩杠杆，空手套白狼，这是很危险的，长租公寓杭州鼎家爆仓这事来得及时。政府应该在过度金融化方面早点开始严查！
我的结论是什么呢，也很简单：
一、中国的租房市场长期以来得不到公共政策的重视，政府最需要做的是完善租房市场的公共政策体系；
二、应该鼓励更多的机构参与租房市场而不是限制；
三、房租上涨根本原因还是供给不足，政府需要加强租房市场的信息披露和公开制度，而不是管理价格或者上空置税；
四、过度金融化，过度杠杆很危险，会毁了租房市场，政府应该第一时间介入，严查，严管，避免更大的悲剧；
五、政府千万不要管制房租，没有比这更坏的选择！
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