今日（2月25日）港股和A股房地产板块双双大爆发。
截至收盘，港股方面，合景泰富（01813.HK）上涨23.87%，新城发展（01030.HK）涨超15%，万科企业、绿城中国、宝龙地产、融创中国涨超12%；A股方面，华夏幸福、嘉凯城、万科A和新城控股均涨停。
港股地产板块（图源：东方财富APP）
对此，多位业内人士分析认为，这波地产股大涨行情或与2月23日~24日天津、郑州、青岛等多地发文实施宅地集中供应新规有关。
网传22城供地“两集中”
最近，有网传文件显示，2月18日，国家家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”。
所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
按照自然资源部的说法，“两集中”可以提高市场信息透明度，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。
自然资源部还将加强对“两集中”供地情况的督导，适时组织专项检查。
网传22个重点城市包括：四个一线城市北京、上海、深圳、广州，以及南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
数据来源：CREIS中指数据
其中，青岛成为全国较早公开发布“两集中”政策的城市。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
值得注意的是，青岛并非唯一一个将执行“集中供地”的城市，天津市、郑州市也发文推行“土地集中出让”模式。
2月23日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
同日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。
天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）实行”两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告，全年不超过3次，且时间间隔和地块数量要相对均衡。
二是集中组织出让活动。以挂牌°方式出让，同批次土地的挂牌起止时间应相同；而拍卖方式交易的，也应连续集中完成拍卖。
一位天津自然资源系统人士解释，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，主要是通过安排住宅用地供应时序，以稳定市场预期、稳地价。
“两集中”的影响
“两集中”政策，意味着在同一时期集中组织土地出让，对于土拍溢价、楼市轮动周期有着比较明显的影响。因为中国的房价上涨，跟土拍有着紧密甚至极大的关系。
就在前几天，西安曲江拍出了首个溢价率超141%的地王项目，总地价达21.5亿。其2.3万每平的楼面价，是周围的两倍，周边所有没买房的都恐慌再不上车以后没机会了，于是蔓延到整个西安都一片大涨之声。
同时集中大量供应土地，很明显就会规避这种情况，单一宗地对于整个城市的房价影响就会减少，土地竞拍溢价率也会得到一定的控制，毕竟，以后要炒土地得把同期出让的所有土地溢价都炒起来，还是很不容易的。
其次，同期大量集中供应土地，也意味着商品房会集中入市，瞬间汹涌的卖盘大量入市，会对房价上涨形成一定程度的抑制。
要知道，上述执行供地两集中的房企，每年供地基本超过100宗，按照一年仅发布3次土地出让公告的规则，意味着同批次供给的土地将达到30-40宗，也意味着一两年后，每4个月就有30-40个楼盘集中开盘！很明显，集中开盘会引起开发商的价格战，房价抑制作用也会凸显。
对于房企来说，这种“两集中”政策将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。在去年“三道红线”新规的加持之下，房企销售回款的任务更加艰巨，对房企销售端来说将面临新的调整。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。
对此，开源证券认为，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。
中信证券也表示，土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地，针对大量地块，同时缴纳保证金。因此，单块土地可参与的房企数量可能会下降（尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降）。即使是比较激进的企业，也只能量力而行，参与一部分的土地出让。
该机构还认为，一旦实行次数限制，集中出让的招拍挂规则，增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束，真正优秀的房企的稳定性和成长性将都有所上升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，集中供地政策比“三道红线”政策更受房企关注。在拿地节奏、地价、营销、推盘、如何拿地等角度都会有非常大的影响。
在严跃进看来，核心三四线城市拿地约束少了，会成为重点拿地城市。部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性，带来的结果是存量土地收购会成为热点。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前房地产调控在金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价的意义重大。
李宇嘉表示，“两集中”对控地价也是好事情。开发商根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也少了，这是土地市场健康的表现。
各线城市房价环比升温
地产股大涨背后，还有一位基金大佬在推波助澜。
在近日市场广泛传播的兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非1月末的内部交流分享会议纪要中，他表示出了对地产板块的青睐。
董承非表示，地产股“比现金好”，保利、万科估值水平远低于银行龙头，分红则较高，因此他选择地产股。根据该会议纪要：
银行、地产在我看来是一条路上的资产。最好的地产，保利、万科，在我看来这个估值水平比银行龙头低多了，无论从PE还是PB角度。所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没有选择银行。
不过董承非也指出，“但我也不会押得太重。”
据基金季报显示，2014年四季度，保利发展控股集团股份有限公司首次出现在兴全趋势前十大重仓股中，2020年三季度，万科也挤入前十大重仓股之列。截至2020年年底，兴全趋势共持9107万股保利地产和4935万股万科。
此外，2月23日，国家统计局公布了2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，今年1月份，房地产市场运行总体平稳，但各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大。
根据国家统计局发布的统计数据，今年1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。
同比来看，1月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.2%和9.6%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和2.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1月房价涨幅扩大的主要原因是一线城市二手房价格上涨的带动。深圳、广州及上海二手住宅价格环比涨幅居70城TOP4。这与1月一线城市二手房市场的明显升温高度相关。
贝壳研究院数据显示，2021年1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线四城总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。
国信证券指出，截至2月24日，在房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31％。
按2020年三季度末预收款/2019年营业收入观察，房地产板块2020年三季度末的预收款总额是2019年结算收入的1.4倍，仍处于历史较高水平。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累计销售额分别同比上升9.1％、7.4％、8.4％、10.4％。
该机构表示，展望2021年，即使按最极端情景假设，2020年4季度无销售回款入账，2020年3季度末的预收款在覆盖2020年营业收入增长之后，剩余部分仍能锁定2021年预期营业收入的63％。事实上对于主流地产而言，2020年四季度销售速度并没有停滞，龙头房企业绩仍有较强确定性，我们重点关注的优势房企2020、2021年净利将大概率实现稳定增长。
首创证券认为，从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。
