高房价已经成为中国人的最大痛点，尤其是在房价疯狂上涨的一二线城市，很多老百姓几乎已经到了谈“房”色变的地步。
下图是2011年-2017年，一二线城市住宅平均价格的涨幅情况，可以看到2015-2016年，一线城市房价大幅飙升，平均涨幅超过50%，部分热点二线城市涨幅甚至超过一线城市，二三线城市平均价格从2016年开始也呈现了较大涨幅。
PS：各位小伙伴可以自行感受一下。
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从“房价是如何构成的？”以及“为什么地方政府这么依赖于土地财政？”两篇文章中我们得出，土地成本是推升房价上涨的主要因素，地方政府的财政收入十分依赖土地财政，一方面来源于收支责权的不匹配，另一方面来源于之前对地方经济不合理的考核机制。
PS：详细分析内容可以返回去查看。
在以上分析的基础上，我们来讨论，为什么一线城市和部分热点二线城市的房价这么高？
在经济学分析中，我们都知道，商品的价格是由供需来决定的，而房子也不例外，因此，对于房价我们也要从这两方面出发进行分析。
从需求端来看，人们对房子需求大概可以分为两种，一种是刚性需求，另一种是投资需求，对于刚性需求是时刻都存在的，某城市刚性需求的大小取决于该城市有买房意愿且具备购买力的人口的多寡，再简化一些，我们可以理解为，想买房且有钱的刚需人数的多少，因为只有意愿没有能力不能形成有效需求，毕竟白日梦是很难实现的。
在这个基础上我们来观察一下北京和上海人口以及增速的情况。
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我们发现北京和上海的人口在15年之后基本上没有增加，而人口增速也大幅下降，甚至负增长，但惊奇的是，北京、上海的房价确大幅增长，这也就和上面我所说的有效需求对应上了，北京、上海一直在控制人口的流入（如果不控制，人口数量肯定比现在多得多），但主要是控制低收入劳动者的流入，很多制造业也从北京上海转移到了周边的城市，留下的人多为中国的中高收入阶层，具备很强的刚性需求。
PS：一线城市的人口增速下降，是政府政策、高房价阻止了中低收入阶层人口流入的结果。房价这么高，很多人难以在一线城市过上体面的生活，也就逃离了北上广。
而对于投资需求，则更多出现在货币增发速度较多的时期，可以理解为“货币现象”在很大程度上对应了“投资需求”。从下图可以看出，广义货币M2增速的对于房价的上涨具有一定的领先性，尤其是对一线城市，这主要是因为一线城市具备的资源优势更多，人口流入更大，更具备投资价值，在货币供给大幅增加时，一线城市房价反映更敏感。
PS：M2指的是全社会货币供给量的大小，货币供给越多，资金成本越低，投机成本也会降低，同时资金多，必须有去向，从历史经验看，货币多发，经常会促成房地产的大涨。
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从上图我们发现，一线城市在货币超发时涨幅最快并且最大，二线城市次之，三线城市涨幅最少也最慢。
讲完需求，我们可能会觉得，一线城市房价上涨就是因为大城市的资源优势更好，聚集着更优质的医院、学校、工作机会等等，而且高收入人群更多，理应上涨幅度更大，貌似仅仅从需求端就可以得出一线城市上涨的原因。然而真的是这样吗？
我们以北京、上海、重庆为例进行说明。
北京、上海市特大的一线城市，而重庆是我国四大直辖市之一，是我国中心城市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，被称为新一线城市，然而平均房价目前不足1万元/平米。咱们可以从下图看一下三个城市的房价情况。
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从上图可以看到重庆的房价都不到北京、上海的四分之一，甚至比很多三线城市的房价还要低，而且在2015-2016年房价暴涨时期，重庆的房价涨幅微乎其微，那么这是什么原因呢？似乎从需求上很难解释，其实关键是在供给端。
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从上图可以看到，重庆的房地产销售面积远远大于北京和上海，也就意味着重庆的房子供给很多，而这主要来源于土地供给较大。重庆的土地供给、住房供给充分，是其房价能够在2010-2015年基本不变的重要原因。
从上述的分析我们大概可以得出，北京、上海低供给、高房价，重庆则是高供给，低房价。
那么为什么北京、上海不多供应一些土地呢？这样一线城市得房价不就可以稍微缓和一些吗？
这就要回到我国的城镇化战略，长期以来，中国长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的战略。
我们看一下国家对大城市人口的政策方针：限制特大城市人口规模是一项基本国策，“严格控制特大城市人口规模”明确写在“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限为2300万；上海市人口上限为2500万。
为了控制大城市的人口规模，缓解城市压力，我国想通过控制土地供给来达到控制人口的目的，于是一线城市土地供给很少，土地向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚的趋势是很难阻挡的，即使可以靠政策控制，刚需还是也会逐渐增加，这也是国际上人口发展的趋势。
因此，控制大城市的供地显然和人口向大都市圈集聚的趋势背离，由此形成了土地供需错配，这是当前一线城市和部分热点二线城市房价泡沫根源。
最后我们再回到需求和供给上去，中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。
我还想说一句，等着一线城市房价大跌得小伙伴可以醒醒了，就我国目前所处阶段来看，人口向一线城市以及部分二线城市集聚的趋势很难改变，大城市的土地供给也不会大幅放开，只能说是在保持房价稳定的基础上，进行调整。
PS：对于上述问题，国家已经开始进行政策的完善，2016年12月中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，那么具体有哪些措施可以解决呢？我们下一期给大家进行讲述。
