保利地产日前披露了2019年年报。数据显示，公司2019年实现营业收入2359.34亿元，同比增长21.29%；实现归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%。2019年营收增速相较2018年有所放缓，但归母净利润增长加速，创下近10年新高。
保利地产2019年实现签约销售金额4618亿元，同比增长约14.09%，位列行业第五名。公司2019年谨慎拿地，新增容积率面积明显小于2017年和2018年。
公司计划每10股派发现金红利8.2元（含税），将累计派发现金约97.85亿元，占同期归母净利润的35%。
营收增速放缓 利润增速加快
年报数据显示，保利地产2019年归母净利润增速快于营收增速。对比历史数据发现，在保利地产2019年营收增速慢于2018年的情况下，归母净利润增速却明显快于后者。
图1：2010-2019年保利地产营业收入、归母净利润及增速
研究发现，毛利率提升、销售费用增速趋缓、财务费用减少以及投资收益增加等均是保利地产2019年利润提升相对较快的重要原因。
数据显示，保利地产2019年毛利率为34.97%，相比2018年提升2.48个百分点，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。公司称这主要得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升。
费用端，保利地产2019年产生销售费用66.81亿元，同比增长13%，增速明显小于同期的营业收入增长，也小于2018年的销售费用增速52.25%。公司2019年产生财务费用25.82亿元，同比下降0.11%。
保利地产2019年的投资收益为37.02亿元，同比增长37.62%，主要来自于对联营企业和合营企业的投资收益。除此以外，公允价值变动收益增长、资产减值损失减少等也为保利地产贡献了部分利润增长。
全年销售4618亿元 与行业前四名房企差距拉大
保利地产2019年实现签约销售4618亿元。根据第三方研究机构克尔瑞的统计，公司当年销售额仅次于碧桂园、万科、中国恒大和融创中国，位居行业第五位。同期销售金额比排名第四位的融创少了近千亿元，需要注意的是，房企“老大哥”保利与前四名房企的距离被越拉越大。
图2：2015-2019年保利地产签约销售额及同比增速
从销售增速来看，保利地产2019年实现签约销售额同比增长约14.09%，相比2017年和2018年均有所放缓，在近五年中仅高于2015年。这可能与房地产行业整体增速放缓有关。根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速回落0.8个百分点。
由于房地产企业从销售到结算之间存在一定的时间差，所以保利地产2019年销售增速放缓可能会影响到公司未来的营收增速。
进入2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产企业施工、销售均受到一定程度的冲击。保利地产2020年1-3月实现签约金额710.21亿元，同比下降35.24%；实现签约面积490.24万平方米，同比下降29.97%。
新增土储环比下降 拿地趋于谨慎
2019年，保利地产通过招拍挂、旧改、产业拓展以及兼并收购等多种方式增加土地储备。数据显示，公司2019年拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米。相比于2019年签约销售面积3123.12万平方米，保利地产2019年拿地较为谨慎。这也可以通过对比过去几年拿地数据得到印证。
公开数据显示，保利地产2017年和2018年分别新增容积率面积4520万平方米和3116万平方米，均明显大于2019年。
图3：2015-2019年保利地产新增容积率面积
保利地产2019年新增项目的拓展成本为1555亿元，平均楼面地价5802元/平方米。平均楼面地价相较2018年的6186元/平方米下降较为明显。
截至2019年末，保利地产拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米。
净负债率下降 偿债压力较小
保利地产截至2019年底的资产负债率为77.79%，相比年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比下降23.64个百分点，延续自2017年以来的下降趋势。
图4：2017-2019年保利地产净负债率
保利地产2019年经营活动产生的现金流量净额约为391.55亿元，同比增长达229.22%。研究发现，销售回笼资金的增加可能是重要原因。数据显示，公司报告期内销售回笼资金超过4300亿元，回笼率为93%，高于2018年的回笼率88%。
报告期末，保利地产账面有息负债金额为2700.49亿元，有息负债综*本约4.95%；货币资金1394.19亿元，约为短期借款及一年内到期债务的2.1倍，短期偿债压力较小。
2020年以来，保利地产已完成两期永续中期票据及一期公司债的发行。其中，两期永续中票的发行金额为9亿元、15亿元，期限均为3+N年，票面利率分别为3.39%（发行日1年SHIBOR+0.6300%）和3.07%。公司债发行金额为20亿元，票面利率3%。
计划每股分红0.82元 分红比例持续上升
保利地产计划以截至2019年底公司总股本为基数，每10股派发现金红利8.2元（含税）。按照保利地产4月22日收盘价15.95元/股进行测算，股息率超过5%。
图5：2017-2019年保利地产分红金额及归母净利润占比
保利地产此次分红将累计派发现金约97.85亿元，占同期归母净利润的35%。对比2017年和2018年的分红数据，保利地产2019年的分红比例持续上升。
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