FX168财经报社(香港)讯 美国楼市近期火热高涨，房屋价格持续飙涨的同时，美国正在上演一场“抢房潮”，房屋销售的速度也刷新纪录，造成美国楼市库存即将告急。按照目前的销售速度，全美国的房屋供应量仅够销售2.4个月。德国央行日前警告，德国的银行越来越容易受到估值过高的房地产市场的影响，金融当局应迫使银行建立资本缓冲。
房价暴涨背后的导火索或许与美联储的史诗级放水有关，自新冠疫情爆发以来，美联储的货币宽松政策最为激进，基准利率持续下调至接近零的水平，并开启“无限量”资产购买，截止2021年10月底，美联储已累计扩表超过4万亿美元。
2021年的美国楼市，有望成为近15年来最火爆的一年。全美地产经纪商协会公布的最新数据显示，2021年10月，美国成屋销售环比增长0.8%，为1月以来的最高增幅；当月的房价中值较2020年同期上涨13.1%，至35.39万美元，再度创出历史新高。
美媒报道称，自疫情开始以来，超低的贷款利率刺激了美国居民的购房需求，与此同时，市场上的房屋数量一直非常紧缺，刚刚挂牌出售的新房很快就会被抢购一空。而如此火爆的销售，已经连续数月超过了市场预期。美国知名线上房地产公司Zillow最新发布的报告预测，从2021年10月至明年1月的三个月内，美国房价将继续增长3.8%，到2021年底，美国整体房价将比2020年底上涨19.5%；预计2021年美国房屋销售量将达到612万套，较2020年增长8.5%。
高盛对美国楼市的预期也非常乐观，预测到2022年底，美国房价将继续上涨16%。综合美国各大机构发布的未来12个月楼市预测，美国楼市在2022年上涨动力依然强劲，2022年美国的房地产市场或将成为有史以来最热的一年。
美国房价火爆的另一个维度是，楼市库存即将告急。在房价快速上涨的背景下，美国买家的热情空前，迫使许多买家加入抢房大战，导致美国市场的房屋库存持续下降。据全美地产经纪商协会的数据显示，截止10月底，全美有125万套住房待售，相比9月下降了0.8%，比2020年同期大幅下降12%，按照目前的销售速度，美国市场上的房屋供应量仅够销售2.4个月。
由于楼市需求强劲，美国的建筑活动有所增加，但房屋建筑商正面临材料延误、劳动力短缺、成本上涨等压力，新建房屋积极性并不高。美国商务部上周表示，10月份房屋开工率较9月份下降0.7%，而可作为未来房屋建设风向标的住宅开发许可增加了4%。
美国正在上演一场“抢房潮”，房屋销售的速度已经创出新高，平均一套房从挂牌到出售的时间为17天。在价格较低的地方，市场竞争尤其激烈，大量买家直接现金全额抢购。全美地产经纪商协会表示，今年10月份房屋销售中约24%是以现金购买的，高于上年同期的19%，而首次购房者的比例从一年前的32%降至29%。
值得注意的是，除了个人购房者外，美国机构也参与到了这场“抢房大战”之中，进一步推高了美国房价。今年6月，黑石集团宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商，进一步进军房地产市场。
自新冠疫情爆发以来，各国央行纷纷出台了货币宽松政策，以刺激经济，美联储最为激进。2020年3月3日，宣布降息50个基点，短短10天后再下调100个点，将基准利率下调到0.25%，超额准备金利率下调至0.1%。
随后，美联储更是开启了“无限量”资产购买，以空前的规模和速度购买了美国国债和MBS。从美联储宣布“无限量”扩表至2021年10月底，已累计扩表超过4万亿美元，资产负债表规模达到疫前的两倍多。
美联储如此凶猛的放水之下，美国30年期抵押贷款利率一度跌至3%以下的历史最低水平。与此同时，特朗普政府、拜登政府先后多次向美国家庭直接派发现金，部分美国人领到的疫情补助甚至超过了正常工作的收入，美国居民手头的现金非常充裕，从而催生了一大批买家涌入美国楼市。
另外在欧洲房市方面，在定期金融稳定报告中，德国央行表示，在疫情开始时，德国将逆周期缓冲削减至零，但是现在经济增长强劲，银行放贷迅速，因此他们应该被迫持有更多资本，以备不时之需。
德国央行副总裁Claudia Buch发表声明，认为应该尽早再次建立逆周期缓冲资本。央行补充说，缓冲设定在疫情前为 0.25%，目前为零，但是由信贷水准表明，应该要调到更高。德国央行表示，此次缓冲并未明确考虑到蓬勃发展的住宅房地产市场，这需要监管机构仔细监测和采取可能的行动。
该国央行称，房地产价格继续飙升，指标表明未来仍将进一步上涨。但由于价格与租金的成长已经超过收入，说明房价已经被高估。德国央行认为，这也就意味着银行可能会高估贷款抵押品的价值，从而在价格调整时，面临巨额损失。他们也补充称，银行也容易受到利率上升的影响，因为它们的大部分长期贷款都是固定利率，特别是类似房屋抵押贷款。
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