FX168财经报社(香港)讯 牛津经济研究院(Oxford Economics)的数据显示，中国房地产开发商的现金流在过去10年稳步增长后，今年出现萎缩迹象。现金流是公司维持运营能力的标志。
牛津经济研究院首席经济学家Tommy Wu的分析显示，中国房地产开发商截至7月的现金流已较过去1年减少24%。
截至7月，中国房地产开发商的总现金流为15.22万亿元人民币(2.27万亿美元)，而2021年为20.11万亿元人民币。
今年7月，中国信贷需求不及预期，房地产开发商的困境持续。
大约两年前，中国政府开始打击房地产业高度依赖债务的行为，值得注意的是，恒大已在去年底违约，其他建商如世茂集团也出现违约。世茂过去一直被认为是业内财务状况较好的企业。
虽然投资者对中国房地产公司变得谨慎，但开发商现在面临失去另一个重要现金流来源的风险，即购房者预付款。
(图片来源：牛津经济研究院)
在中国，房屋通常会在完工前售出。但自6月下旬以来，一些购房者通过停止支付抵押贷款来抗议公寓建设延误。
Tommy Wu在上周的一份报告中表示：“问题的关键在于，房地产开发商没有足够的现金流——无论是由于偿债成本、房屋销售低迷，还是滥用资金——来继续开发项目。”
报告指出：“解决这个问题将重建购房者对开发商的信心，这将有助于支持住房销售，进而改善开发商的财务健康状况。”
据摩根士丹利(Morgan Stanley)截至8月10日的分析，9月份有超过20亿美元的高收益房地产开发商债务到期，是8月份的两倍多。
摩根士丹利在8月15日的一份报告中援引AlphaWise消费者调查报告称，如果建设暂停，大约四分之一在竣工前购买房产的购房者倾向于停止支付抵押贷款。
房地产不仅占中国家庭财富的大部分，而且分析师估计，房地产和与房地产相关的行业占中国GDP的四分之一以上。房地产市场的低迷导致了今年经济增长的整体放缓。
中国央行降息
为了支持经济增长，中国央行(PBOC)下调了利率，包括周一出人意料地将部分机构一年期贷款利率(即中期贷款便利)下调10个基点。
仲量联行(JLL)首席经济学家、大中华区研究部主管Bruce Pang说，虽然中国央行可能希望降准能够减轻购房者的部分负担，帮助开发商获得贷款，但问题不只是资金问题。
他指出，开发商发现自己更难获得资金，因此不得不更多地依赖于向购房者预售。但他补充说，由于对未来就业和现有投资产品回报的预期，人们对购买新房越来越谨慎。
尽管有多篇报道称，中国政府计划为开发商提供资金，但中央政府尚未正式宣布加大对房地产的支持力度。上个月政府高层会议的一份报告说，地方政府有责任交付完成的住房。
据Tommy Wu分析，在中国开发商的三大资金来源中，预付款和押金今年降幅最大，降幅达34%。信贷下降22%，包括股票及债券在内的自筹资金也减少17%。
投资者远离中国房地产
据美国消费者新闻与商业频道(CNBC)报道，投资基金基本上远离中国房地产开发商，减少了一个潜在的资金来源。
Brandywine Global的助理投资组合经理Carol Lye表示：“令人担忧的是，高层决策者在解决房地产开发商融资问题方面缺乏意愿和速度。”
Lye说，该投资管理公司对中国房地产的配置比例很低，Brandywine持有“高质量的房地产债券，这些债券在政府支持方面得到了优先考虑。”
一些投资者甚至转向了亚洲其他地区的公司。
Janus Henderson驻新加坡的亚洲房地产股票投资组合经理Low Xin Yan表示：“我们已经撤出了几乎所有在中国住宅市场的持股。就恢复敞口而言，现在更多是在观望。”她拒绝透露这些销售的时间表。
她说：“这个地区仍然有很多选择，特别是随着现在重新开放，新加坡、澳大利亚基本上恢复全面开放，基本面很强劲。”
她联合管理的Horizon Asia-Pacific Property Income Fund的主要持仓包括日本都市基金投资公司、丰树物流信托和恒隆地产。
晨星公司(Morningstar)的Patrick Ge本月在一份报告中称，一些基金已从中国房地产转向亚洲其他高收益行业，如印度可再生能源公司和印尼房地产。
报告称，总体而言，投资于中国房地产基金的资金在6个月内减少了59%。
