美国房市会重演2008年熊市崩盘，暴跌20%吗？

FX168财经报社(香港)讯 在美国全国范围内，房价在6月至8月期间下跌1.3%，这是自2012年以来滞后的Case-Shiller全国房价指数首次出现下跌。摩根士丹利给出2023年的展望，并警告投资者需要谨慎出现深度衰退，否则将重演2008年熊市崩盘，暴跌20%的惊人场景。

美国房价罕见走跌，这不仅仅是一次小幅下滑，而是一次轨迹转变，至少这是根据摩根士丹利(Morgan Stanley)经济团队的最新预测得出的。今年摩根士丹利预计，根据Case-Shiller指数衡量的美国房价将以4%的同比涨幅结束。但考虑到Case-Shiller指数在2022年前六个月上涨8.9%，这意味着摩根士丹利预计美国房价在下半年将下跌约5%，包括6 至8月的1.3%跌幅。

房价调整不会就此停止，摩根士丹利预计，以Case-Shiller指数衡量的美国房价将在2023年再下跌4%。华尔街银行预计，从2022年6月到2024年触底，房价将下跌10%左右。此前，摩根士丹利曾预测美国房价从峰谷下跌7%。

上一次住房调整导致美国房价在2006年至2012年期间下跌27%，其原因是高失业率、“受压”的负担能力、可疑的抵押贷款产品和供应过剩。这一次，市场只有《财富》(Fortune)报道所谓的“压力”负担能力：泡沫房价加上抵押贷款利率飙升。

“自2020年3月以来，现房销售的中位数价格上涨38%。抵押贷款利率在过去八个月内上涨300个基点，即3个百分点，这是自1980/81年以来我们第一次看到这样的情况，两者的结合导致负担能力的恶化速度比我们时间序列中的任何时候都快，”摩根士丹利研究人员写道。

据该银行称，展望未来，三个杠杆可以帮助“降低”负担能力。首先，如果通货膨胀减速和金融条件放松，理论上会推低抵押贷款利率，从而提高负担能力。其次，收入增加、同比增长4.4%，可以提高负担能力。第三，房价持续下跌将有助于“降低”负担能力。只要负担能力仍然“受压”，摩根士丹利预计第三个杠杆就会被拉动。

“到目前为止，我们一直关注到2023年底的住房预测，但我们认为2023年12月不会是房价的底部，”研究人员写道，说2024年及以后的房价走势充满不确定性，这并不是一个开创性的声明。

库存紧张不阻止房价下跌，但可以创造底线

持续的负担能力冲击，房价泡沫加上抵押贷款利率飙升，已经导致需求暴跌。与去年同期相比，抵押贷款购买申请下降40.7%。然而，这并没有转化为供应水平的飙升：10月份的库存水平比2019年10月的水平低37.6%。

(来源:Fortune)

“从历史上看，供应状况支持房价从这里攀升，如果我们的总供应量低于6个月，那么在接下来的六个月内，年度房价增长从未转负，这可以追溯到该Case-Shiller指数的开始1980年代后期，我们目前的供应量仅为3.9个月，”摩根士丹利研究人员写道。

但这一次可能会有所不同：尽管库存仍然紧张，但持续的负担能力压力可能会导致房价下跌。

摩根士丹利写道：“尽管库存紧张，但我们预计房价将在2023年3月开始按年下跌，这一事实反映出美国住房市场的这种负担能力状况是前所未有的。然而，尽管供应并未使房价增长保持在零水平，但我们确实相信它可以防止房价跌幅过大。”

牛市案例：房价在2023年停止下跌

从峰谷到谷底，摩根士丹利预计美国房价到2024年将下跌10%。但是有一个“牛市”案例，该公司认为美国房价在2023年不会下跌，从峰谷到谷底的跌幅出现在约5%。摩根士丹利的“牛市”案例有两个关键支柱：库存水平低于预期和抵押贷款利率低于预期。

“在牛市情况下，锁定效应使库存保持在我们去年经历的低位。与此同时，较低的抵押贷款利率刺激了比我们目前预期更多的购买需求，因为家庭认为任何反弹都可能是暂时的在下一步走高之前暂停并采取行动，”摩根士丹利研究人员写道。

摩根士丹利预计2023年30年期固定抵押贷款利率平均为6.2%。然而，如果美联储比预期更早成功抑制通胀，宽松的金融环境可能会使抵押贷款利率降至6%以下。同时，如果所谓的锁定效应 ，即不想出售并放弃2%或3%抵押贷款利率的房主持续到2023年，库存水平可能会比摩根士丹利目前预期的更为紧张。

熊市案例：房价暴跌20%

如果出现“深度”衰退，摩根士丹利预测美国房价可能从高峰到低谷暴跌20%，其中仅2023年房价跌幅就高达8%。

摩根士丹利研究人员写道：“在讨论房价熊市时，我们遇到的一个常见情况是持续时间更长、深度更深的衰退导致失业率大幅上升。我们认为更可能导致房价下跌的原因是需求弱于预期与库存增幅高于目前预测的交集。”

但即使出现这种“熊市”情景，摩根士丹利也不认为这会是2008年崩盘的全面重演。

“虽然这种熊市案例对房地产市场不利是可以理解的，但我们仍然认为，信贷标准的健康状况应该对真正的不良交易可以攀升多高保持上限。”此外，抵押贷款服务行业远远超过摩根士丹利研究人员所预计，在向借款人提供止赎替代方案，例如修改方面的实践应该让更多的借款人留在家中，而不是强迫清算事件。