FX168财经报社(香港)讯 上海官方数据显示，该地综合生育率0.7，排在全球城市倒数第二。从这个重磅消息看清中国房地产，1月份新房价格一年来首次上涨，但房价超出承受范围，进而拉低生育率。中国政府在宽松政策下救援房市，但开发商却不买单，无论销售多热闹就是不拿地。6亿栋房屋分配不均引发市场恐慌，使得上海人大代表提出，政策应坚持房住不炒。
中国育娲人口研究团队在2月发布《中国人口预测报告2023版》，报告显示，中国的生育率和出生人口都是总体呈现下降的趋势，尤其是最近几年呈直线下降的趋势。2020年的出生人口1200万，只有1990年代初的一半，生育率降到1.3，比日本还要低。而2022年，中国的出生人口已经跌破1000万，只有956万，生育率不到1.1。
“中国大城市的住房支出占据了一个普通工薪阶层的很大部分，例如根据《2019年全国50城房价收入比报告》的数据，深圳房价收入比是35，也就是说，对于深圳的普通人来说，即便不吃不喝，平均也需要35年才能买得起一套房子。中国其它大城市的房价收入比也几乎是世界最高的。这样的高房价，会极大地压抑城市夫妇的生育意愿。”
展望后市，报告中这样总结：“中国大城市现在的生育率已经只有0.7-0.9，上海和北京的户籍人口的生育率只有0.7，是世界最低的。随着年轻人口的进一步城市化，中国的生育率还会继续走低。”
没错，回想起2016年房价飙涨的巅峰时期，中国新生儿出生率就是在那时候开始，呈现断崖式的下滑。
新冠清零解封后，中国启动量化宽松政策，特别是对房产市场伸出橄榄枝。但政策却出现差错，开发商无视救援政策，就是坚持不拿地。
一年多前，当中国的私营房地产开发商开始陷入困境时，中国政府鼓励国有房地产公司介入并接管陷入困境的同行项目和资产。
《华尔街日报》却评论称：“然而这一呼吁基本上无人理会，这是中国房地产市场持续低迷的一个重要原因。”
“中国国家支持的房地产公司已经考虑并最终决定，不收购私人开发商开办的大量项目，他们在很大程度上也回避了旨在帮助他们为这些交易提供资金的并购债券计划，尽管有些人已经使用该计划来偿还自己的债务。”
这破坏了政府对房地产行业有序复苏的希望，由市场力量而非政府救助驱动，并增加了购房者的不确定性。如果没有市场解决方案，完成停滞项目的负担可能会进一步落在中国地方政府身上，这些政府在与大流行病抗争了三年后已经财政紧张。
中国官员从未将国有和私营开发商之间的交易作为政府政策的官方支柱，但他们一再提到这个想法，大多数经济学家表示这是政府的目标。
行业分析师表示，许多国有开发商分析了数百个私人开发商的项目，发现符合他们标准的项目寥寥无几。这些公司更愿意在例行公开拍卖中直接从地方政府购买土地，由于私人竞争减少，价格较低。
中国国有开发商之所以不愿意，部分原因是他们自己也受到了房地产市场放缓的影响，尽管不如私营部门的开发商那么严重。该国严格的新冠清零措施直到2022年12月才撤回，严重打击了消费者信心。2022年新住宅物业的销售额下降28%至五年低点。价格下跌，新项目未完成。
“从现金流的角度来看，这是整个行业的紧缩，”穆迪投资者服务公司的高级分析师Kelly Chen提到说。“当主营业务规模收缩时，各家企业在并购机会上都会更加谨慎。”
仲量联行首席中国经济学家Bruce Pang表示，中国监管机构在呼吁房地产公司购买资产时的措辞也可能过于谨慎，只鼓励“优质”开发商收购“优质项目”。
“除非所有中国国有企业的直接监管机构，即国有资产监督管理委员会，或国资委要求国有开发商接管私人项目，否则很少有国有企业愿意改变他们的做法，野村首席中国房地产分析师Jizhou Dong提到。
“但我认为国资委不会强迫他们这样做，因为这可能表明国有资本使用不慎，并可能招致损失，”他补充说。“这是一条死胡同。”
中国基调不变：房住不炒
为了不让中国的楼市重蹈日本的覆辙，中国在2016年就提出“房住不炒”的政策，而且内容围绕着房住不炒出台了限购、限售等等调控政策，目的就是减少炒房现象。但由于一方面房价上涨实在太快，投资炒房有着巨大利润吸引，光靠政策并不能阻止人们去投资炒房。另一方面对于投资炒房者来说，买房后除了要缴纳少量的物业费以外，没有太多的持房成本，因此只要房价上涨就有人投资炒房。
而且越来越多的人参与投资炒房，也让中国的住房资源严重分配不均，造成少数人持有大量的房产，而多数人因为房价过高而买不起房子。
兴业银行淮海支行业务人员说，根据该行现行规定，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁。据他了解，这一政策调整已有一段时间。根据调整后的政策，举例来说，50岁的贷款者，便可申请30年房贷，80岁正好还完贷款。
兴业银行淮海支行业务人员告诉记者，虽然该行调整了相关政策，但退休人员通常不满足贷款条件。也就是说，大部分年龄超过60岁的人，其实很难再申请购房贷款。
业务员介绍，购房者的年龄50岁、60岁甚至更高，需要有稳定工作，例如自己开公司、返聘等，证明具有稳定的收入，便有机会申请贷款至80岁；而退休人员及没有稳定工作的人，无法享受房贷政策。
对于部分银行调整房贷政策一事，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为，此举或许有利于提振楼市、促进经济，但住房政策首先还应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”。
潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。
前几日，《求是》文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。
中国《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中也表示，要促进居住消费健康发展。查看近期所有政策语言，都把买房都归为“消费”，而不是“投资”。
房住不炒，意味着房子是消费，而不是一种投资。这表明房地产去金融化，当前是中国的大趋势，并没有因此改变。
