經濟學人的文章說，西方央行的加息，沒有像意想之中一樣引發房地產市場的混亂。
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澳大利亞的房價在過去三個月里一直在上漲。在美國，一個備受關注的住房價值指數，從1月份的低點上升了1.6%，房屋建築商的股價表現是整個股票市場的兩倍。在歐元區，房地產市場看起來很穩定。
摩根大通銀行的分析師在最近一份關於美國的報告中寫道："從現在開始，住房對GDP增長的大部分拖累，應該是微不足道的。"
高盛分析師在一份關於韓國的報告中寫道："我們認為，最近房地產市場下滑對私人消費的負面拖累峰值，可能已經過去。"
經濟學家們曾預計會有一場房價大屠殺。
2022年3月，也就是美聯儲開始加息以應對通貨膨脹的那個月，富裕國家的房屋平均價值比五年前高出41%。房價從2007-09年的金融危機中反彈，然後在大流行期間飆升。
從那時起，央行的政策利率在全球範圍內平均上升了百分之三點多，抵押貸款的成本增加，經濟增長放緩。
全球房價肯定已經下降了，比最近的峰值低了3%，或者在經過通貨膨脹調整後低了8-10%。這與19世紀末以來的平均修正相一致。
然而，這次真有點不同，因為是在和大流行期間的房價繁榮相比，當時的房價以有史以來最快的速度上漲。結果是，實際房價仍然比2019年的水平高出很多。
許多千禧一代和Z世代的人，曾夢想着崩盤會讓他們買下自己的第一套房子，現在他們很失望。
在典型的全球住房不景氣期間，一些國家的日子會很煎熬。2008年金融危機後，愛爾蘭的房價下降了一半。美國的房價下跌了20%。這一次，之前表現不佳的國家和地區表現得更好。在舊金山，由於科技界人士紛紛遷往佛羅里達州和德克薩斯州，房價比高峰時下降了十分之一。
然而，現在已經停止了下跌，平均房價仍然會讓你不得不掏110萬美元。
在澳大利亞，2020-21年的房價瘋漲，現在已經下降了7%。但是，正如最近的一次拍賣所暗示的，市場正在恢複。
悉尼海港邊上的深水灣（Double Bay）的一套兩居室平房，最近叫價400萬澳元。拍賣商吹噓說，這個房產是個 "絕佳的機會，可以來增加很多價值"。我來翻譯一下：這房子想升值，你們得好好裝修一下。
這並沒有阻止那些在門外擠來擠去的富豪們。競價是瘋狂的，槌子最終以超過600萬澳元的價格落下。
與以往的房地產蕭條相比，沒有任何跡象表明，房價下跌已經造成了金融問題。銀行似乎並不擔心不良抵押貸款大增。他們手里的高風險貸款較少，也沒有像2008年一樣大肆兜售不負責任的次級貸款和債券。
在新西蘭，抵押貸款的拖欠已經上升，但仍然低於大流行前的標準。在美國，單戶抵押貸款的拖欠情況最近達到了金融危機後的最低水平。在加拿大，拖欠抵押貸款的比例接近曆史最低點。
房地產的困境似乎也沒有扼殺經濟。疲軟的住房投資確實正在拖累經濟增長，但影響很小。
在以前的房地產蕭條中，建築工人的數量在勞動力市場的其他部分疲軟之前就已經急劇下降了。然而今天，對他們的需求仍然紅火。在韓國，建築業的就業率從其大流行的高點略有下降，但現在似乎又在增長。在美國，建築業的就業率每年上升2.5%，與長期平均值一致。在新西蘭，建築業的空缺率遠遠高於曆史水平。
三個因素解釋了富裕世界令人驚訝的住房複原力：移民、家庭財務和偏好。
首先是移民，這在整個富裕世界都打破了記錄。在澳大利亞，淨移民人數是大流行前水平的兩倍，而在加拿大，淨移民人數是以前高點的兩倍。
新移民的需求正在支持市場。研究表明，每有10萬名淨移民到澳大利亞，房價就會提高1%。在倫敦，許多新移民來到英國的第一個港口，去年新租房的租金上漲了16%。
第二個因素是強勁的家庭財務狀況。
由於危機後的抵押貸款法規，將信用較差的買家拒之門外，較富裕的人推動了住房的蓬勃發展。2007年，美國的抵押貸款者的信用評分中位數約為700分（中等水平），但在2021年，接近800分（相當不錯）。
更富裕的家庭可以更容易地吸收更高的抵押貸款利率。但許多借款人也用固定利率鎖定了過去低利率。從2011年到2021年，整個歐盟的可變利率抵押貸款的份額，從接近40%下降到不到15%。即使利率上升，整個富裕國家的償債支出與收入的平均比例，仍然低於大流行前的標準。
因此，與以前的經濟衰退時期相比，不得不縮小規模或出售的家庭較少。
大流行本身也發揮了作用。在2020-21年，許多家庭大幅削減了消費，導致積累了價值數萬億美元的大量 "超額儲蓄"。這些儲蓄也緩衝了家庭對更高利率的衝擊。
高盛公司的分析表明，各國的超額儲蓄存量與房價的彈性之間存在正向關系。加拿大人在大流行期間積累了大量儲蓄，與預期相反，房價最近已經穩定下來。瑞典人積累的現金較少，而他們的住房市場則要弱得多。
第三個因素與人們的偏好有關。
英格蘭銀行發表的研究表明，人們住房需求正在變化，可能包括更喜歡在家辦公，或者喜歡獨立屋而不是公寓的渴望，解釋了大流行期間英國房價增長的一半原因。
在許多國家，包括澳大利亞，平均家庭規模已經縮小，這表明人們不太願意與人合住。而在通貨膨脹率較高的時候，許多人可能希望投資於實物資產，如房產和基礎設施，這些資產能更好地以實際貨幣保持其價值。
所有這些都可能意味着住房需求仍將高於大流行之前的水平，限制了價格的潛在下跌。
住房蕭條可能只是被推遲了嗎？也許吧。
過去的一些房價下跌，包括在19世紀末，是磨人而不是壯觀的。央行家們也可能有意提高利率或將其保持在高位，直到較高的貨幣成本真正開始產生影響。讓房主感到更窮是央行逼着他們削減開支的一種方式，慷他人之慨是央行減少通貨膨脹的老毛病。
然而，我們有理由相信最壞的情況已經過去。
在去年達到曆史最低點之後，整個富裕世界的消費者信心正在回升。家庭平均而言仍有大量的超額儲蓄。住房的結構性短缺意味着，如果有人不能購買，幾乎總是有人願意。
而且，幾乎沒有跡象表明人們正在失去對家庭辦公室和在家中健身的興趣。房地產的繁榮可能已經結束了，但卻是在遮遮掩掩，而不是大鳴大放。
