暴跌59%！中国楼市陷入螺旋式下降 潜在购房者静待房价下跌，恶性循环来了？

FX168财经报社(北美)讯 在经历了今年早些时候短暂的销售反弹之后，中国房地产市场再次陷入深度低迷，开发商面临更多的现金流问题，中国政府正在尝试更多方法来提振住房需求。

潜在的购房者预计房价会下跌，并认为如果他们静观其变，就会出现更好的交易。

中国的房地产经纪人和经济学家说，房屋销售再次下滑，因为中国民众开始期待地方政府提供更多的购房补贴，期待开发商降价，期待银行提供更便宜的抵押贷款。

这让情况变得更糟，因为房地产开发商迫切需要卖出更多的房子来套现，避免债务违约。碧桂园上周表示，在公寓销售连续四个月下滑后，该公司正面临流动性问题。碧桂园是中国幸存下来的最大开发商。该公司的财务困境给房地产市场带来了新的震动，这可能会进一步推迟其复苏。

“并不是他们不想买房。他们有购买需求，但他们只是在等待，”中国一家国有开发商的销售经理严松生(音)在谈到他的客户时说。

房地产市场不断加深的低迷使北京政策制定者重振经济增长的努力复杂化。中国已经在与高失业率、出口下降和通货紧缩环境作斗争。信用评级公司穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)周五在一份报告中说，购房者对房地产行业的厌恶情绪加剧，也可能削弱政府稳定房地产销售的任何潜在支持措施的效果。

两年来，中国房地产市场一直处于螺旋式下降状态。据一家私营行业跟踪机构中国房地产信息集团称，上个月，中国最大的100家房地产开发商销售了相当于490亿美元的新房，这是三年来最低的月度金额。与6月份和去年同期相比，销量下降了三分之一，较2021年7月则减少了59%。

（图源：中国房地产信息集团）

在中国，7月份的新房销售往往较少，因为开发商通常会试图提高6月份的销量，以公布更好的上半年业绩。今年6月，杭州的一家开发商提出，如果购买建筑面积超过1000平方英尺的房屋，就会给人们2.2磅黄金，价值约7万美元。

最近的下降幅度仍然令人惊讶。碧桂园7月份的合同销售额较上年同期暴跌60%，降幅远超过去几个月。

在广东省珠海市工作的Yan表示，尽管他的公司对其销售的房产提供了更大的折扣，但他的团队7月份的销售额仍不到上半年月平均销售额的四分之一。

经济学家说，购房者的观望态度令人担忧，因为这可能会延后房地产市场的复苏，从而延后中国经济的复苏。中国还陷入了通货紧缩，如果不断下降的消费者价格使人们期望在一系列商品上花更少的钱，这可能是有害的。

为了吸引购房者，房地产开发商一直在发放免费停车和家用电器等福利。房地产经纪人说，人们已经习惯了期待这样的免费赠品，每当优惠结束时，销售额就会下降。

中国的商业银行还大幅下调了住房贷款利率，以至于目前的平均住房贷款利率低于中国的5年期贷款优惠利率，这是长期债务通常盯住的基准。在过去两年中，全国基准也被多次下调。

（图源：Wind）

过去几个月，中国70个主要城市的新房和二手房平均价格有所下降，政策制定者也更加直言不讳地表示需要支持房地产市场。

（图源：国家统计局、Wind）

去年末，中国当局叫停了导致数十家房地产开发商债务违约的去杠杆化行动，推出了刺激需求的措施，并为幸存下来的开发商提供了充足的融资支持。

这一点，加上中国在新冠疫情后重新开放和被压抑的购买需求，导致住房销售在2023年前几个月回升——这对开发商、股票和债券投资者来说是可喜的解脱。

然而，房地产市场在4月份再次开始疲软。法国兴业银行的中国经济学家姚伟(音)称，随着房价下跌，越来越多的人开始意识到房地产市场仍然存在很大的问题。

她说:“再加上整体经济复苏乏力，人们对收入和就业前景的预期降低，人们变得更加现实，所有这些担忧都可能在7月份爆发。”

7月下旬，中国最高决策机构政治局表示，是时候调整房地产政策了，多年来首次省略了“房住不炒”这句口号。对此，全国各城市纷纷出台措施，包括购房现金补贴和退税，提高购房者从银行贷款的上限，以及取消对额外购房的限制。

摩根士丹利首席中国经济学家邢自强说，中国每年的住房需求估计在900万至1000万套之间，而2021年的峰值为每年1400万套——这一水平包括投机性购房。他说，今年的销售速度低于预期的正常需求。

仲量联行首席中国经济学家庞溟说，在房地产市场好转之前，购房者几乎没有采取行动的动力。“房价跌得越多，人们就越失去信心。信心丧失得越多，人们购买的可能性就越小。”

24岁的王涛(音)是安徽省合肥市的一名房地产经纪人。他说，他的许多客户都在等待一个能显示市场走向的指标。“他们告诉我，现在的价格不稳定，你不知道它会涨还是会跌。因此，他们宁愿保持静止，以应对不断变化的环境。”