FX168财经报社(香港)讯 中国巨大的房地产泡沫已经破灭，尽管市场长期低迷，但价格仍然没有大幅下跌。部分原因是过去两年，中国许多城市对住房实施了价格管制，以保持房价稳定。直到近几周，官方媒体上出现的文章表明，北京已发出信号，即各城市可以放宽或放弃价格下限。
根据在数十个城市实施的规定，地方政府通常会阻止新房开发商对未售出的房产提供 10% 至 15% 或更高的折扣。在一些城市，官员还对现有房屋的销售价格设定了下限。
不过事实上，一些城市已经开始放松这些政策。周二（9月27日），西南部城市成都取消了中心地区新出让土地项目的价格限制，并取消了现房政府指导价。
价格下限的更广泛回撤可能有助于开发商清理未售出房产的库存，并增加收入以偿还巨额债务，为潜在复苏奠定基础。
（来源：华尔街日报）
然而，这也可能使得中国房主面临房价大幅下跌的风险，在经济增长疲软时损害消费者信心，并可能破坏金融体系的稳定。
根据中国央行的数据，截至 2019 年，中国约 96% 的城市家庭拥有公寓。对许多人来说，房屋便是他们最大的金融资产。
法国兴业银行首席中国经济学家姚伟表示：“合乎逻辑的做法是允许价格进一步下跌，让市场达到新的平衡。”
“但这是一个冒险的选择，事情将如何发展存在很大程度的不确定性。”
中国指数研究院数据显示，8 月份中国 100 个主要城市新建住宅均价同比下降 0.2%，与两年前同期相比几乎没有变化，而二手房价格同比下降 2.4%。
相比之下，2006 年至 2008 年间，美国房价下跌了近 20%。金融危机期间，凤凰城、拉斯维加斯和旧金山等市场的跌幅一度超过 30%。
经济学家表示，中国的价格下限机制有助于防止房价进一步下跌，因为许多买家和卖家在无法按照房产的真实市场价值定价时不愿进行交易，进而导致许多房产被搁置。
数据显示，8 月份中国 100 家最大开发商的房屋销售量同比下降 34%，延续了 4 月份以来的跌势。
经济放缓带来的痛苦已经波及整个经济，抑制了消费者支出和建筑活动。
变革的动力正在形成
价格下限规则是中国政府控制房地产市场的遗产，在新冠大流行之前的几年里，房地产市场膨胀成了巨大的泡沫。
最初，当局要求开发商在出售新单位之前必须寻求挂牌价格的批准，这一措施旨在防止他们将价格推得太高。2021 年底，当中国房地产市场陷入严重低迷时，北京要求各城市确保房地产市场继续以“稳定健康的速度”发展。
许多城市（主要是小城市）的地方当局的部分反应是：禁止开发商将价格降得远远低于他们向政府登记的原始价格。
一些城市将底价定为比原价低 10% 至 15%，而另一些城市则对细节含糊其辞，禁止开发商“恶意降价”，但没有具体说明具体含义。
直到最近，北京已发出信号，表明各城市可以放宽或放弃价格下限，同时中央政府也采取了降低利率等支持市场的其他措施。
中国住房和城乡建设部旗舰报纸《中国房地产商报》8月20日发表社论，敦促地方政策制定者取消限价。文章称，“应允许开发商通过降价促销进行自救，以尽快筹集资金。” 官方媒体的其他文章也提出了类似的案例。
一些行业分析师对此进行了反驳，他们在其他媒体上表示，这样太危险了。
据中国媒体报道，拥有 1500 万人口的中国南方制造业中心广州本月允许开发商开始自由销售公寓，而无需寻求销售价格批准。去年年底，该市还降低了房价下限。
在西部四川省拥有 140 万人口的雅安市，当地政府 8 月份表示，能够批量出售房屋的开发商将不会受到 15% 的折扣限制；东部城市黄山市住房部门还取消了对一次销售至少 10 套住房的开发商的价格管制。
开发商迫切希望房价下限能够下降。他们今年面临着价值数千亿美元的到期债务，因此急需收入。
官方数据显示，截至 8 月份，中国开发商未售出住宅开发面积超过 3.13 亿平方米，同比增长 20%。 按平均房屋面积约 90 平方米计算，大约有 350 万套房屋。
系统风险
经济学家表示，很难知道如果更广泛地取消价格下限，房价会下跌多少，因为中国以前从未经历过如此严重的房地产低迷。但任何下降都会带来风险。
咨询公司 Global Counsel 的副总监 Jens Presthus 表示：“最糟糕的情况是，人们继续持观望态度，因为他们预计价格会更低。”
“这往往是一种自我强化的趋势。”
经济学家普遍对中国金融体系面临的房地产相关风险持乐观态度，部分原因是购房者往往会支付大笔首付。
如果房价下跌，这将为他们提供额外的缓冲，这与美国不同，美国在金融危机期间出现了一波抵押贷款违约潮，削弱了银行业。
澳新银行在 9 月份发布的一份报告中指出，如果价格大幅下跌，中国的情况可能会发生变化，引发减价销售并导致市场陷入螺旋式下降。
澳新银行表示，如果中国的房地产价值下跌 30%（与过去经济低迷期间东京和香港的跌幅一样），该国 5.3 万亿美元抵押贷款账簿（即约 6400 亿美元抵押贷款）中的约 12% 将出现负资产，意味着这些房产的价值将低于他们的抵押贷款。
如果价格下跌一半，大约 51% 的抵押贷款将陷入困境。
据 Zillow 称，在美国，金融危机后，近三分之一的抵押贷款房主的资产为负。
澳新银行警告说，在中国，“负资产可能会让家庭和政策制定者措手不及”。 “由此产生的任何滚雪球效应都可能成为黑天鹅。”
