FX168財經報社(香港)訊 中國巨大的房地產泡沫已經破滅，盡管市場長期低迷，但價格仍然沒有大幅下跌。部分原因是過去兩年，中國許多城市對住房實施了價格管制，以保持房價穩定。直到近幾周，官方媒體上出現的文章表明，北京已發出信號，即各城市可以放寬或放棄價格下限。
（截圖來源：華爾街日報）
根據在數十個城市實施的規定，地方政府通常會阻止新房開發商對未售出的房產提供 10% 至 15% 或更高的折扣。在一些城市，官員還對現有房屋的銷售價格設定了下限。
不過事實上，一些城市已經開始放松這些政策。周二（9月27日），西南部城市成都取消了中心地區新出讓土地項目的價格限制，並取消了現房政府指導價。
價格下限的更廣泛回撤可能有助於開發商清理未售出房產的庫存，並增加收入以償還巨額債務，為潛在複蘇奠定基礎。
（來源：華爾街日報）
然而，這也可能使得中國房主面臨房價大幅下跌的風險，在經濟增長疲軟時損害消費者信心，並可能破壞金融體系的穩定。
根據中國央行的數據，截至 2019 年，中國約 96% 的城市家庭擁有公寓。對許多人來說，房屋便是他們最大的金融資產。
法國興業銀行首席中國經濟學家姚偉表示：“合乎邏輯的做法是允許價格進一步下跌，讓市場達到新的平衡。”
“但這是一個冒險的選擇，事情將如何發展存在很大程度的不確定性。”
中國指數研究院數據顯示，8 月份中國 100 個主要城市新建住宅均價同比下降 0.2%，與兩年前同期相比幾乎沒有變化，而二手房價格同比下降 2.4%。
相比之下，2006 年至 2008 年間，美國房價下跌了近 20%。金融危機期間，鳳凰城、拉斯維加斯和舊金山等市場的跌幅一度超過 30%。
經濟學家表示，中國的價格下限機制有助於防止房價進一步下跌，因為許多買家和賣家在無法按照房產的真實市場價值定價時不願進行交易，進而導致許多房產被擱置。
數據顯示，8 月份中國 100 家最大開發商的房屋銷售量同比下降 34%，延續了 4 月份以來的跌勢。
經濟放緩帶來的痛苦已經波及整個經濟，抑制了消費者支出和建築活動。
變革的動力正在形成
價格下限規則是中國政府控制房地產市場的遺產，在新冠大流行之前的幾年里，房地產市場膨脹成了巨大的泡沫。
最初，當局要求開發商在出售新單位之前必須尋求掛牌價格的批準，這一措施旨在防止他們將價格推得太高。2021 年底，當中國房地產市場陷入嚴重低迷時，北京要求各城市確保房地產市場繼續以“穩定健康的速度”發展。
許多城市（主要是小城市）的地方當局的部分反應是：禁止開發商將價格降得遠遠低於他們向政府登記的原始價格。
一些城市將底價定為比原價低 10% 至 15%，而另一些城市則對細節含糊其辭，禁止開發商“惡意降價”，但沒有具體說明具體含義。
直到最近，北京已發出信號，表明各城市可以放寬或放棄價格下限，同時中央政府也采取了降低利率等支持市場的其他措施。
中國住房和城鄉建設部旗艦報紙《中國房地產商報》8月20日發表社論，敦促地方政策制定者取消限價。文章稱，“應允許開發商通過降價促銷進行自救，以盡快籌集資金。” 官方媒體的其他文章也提出了類似的案例。
一些行業分析師對此進行了反駁，他們在其他媒體上表示，這樣太危險了。
據中國媒體報道，擁有 1500 萬人口的中國南方制造業中心廣州本月允許開發商開始自由銷售公寓，而無需尋求銷售價格批準。去年年底，該市還降低了房價下限。
在西部四川省擁有 140 萬人口的雅安市，當地政府 8 月份表示，能夠批量出售房屋的開發商將不會受到 15% 的折扣限制；東部城市黃山市住房部門還取消了對一次銷售至少 10 套住房的開發商的價格管制。
開發商迫切希望房價下限能夠下降。他們今年面臨着價值數千億美元的到期債務，因此急需收入。
官方數據顯示，截至 8 月份，中國開發商未售出住宅開發面積超過 3.13 億平方米，同比增長 20%。 按平均房屋面積約 90 平方米計算，大約有 350 萬套房屋。
系統風險
經濟學家表示，很難知道如果更廣泛地取消價格下限，房價會下跌多少，因為中國以前從未經曆過如此嚴重的房地產低迷。但任何下降都會帶來風險。
咨詢公司 Global Counsel 的副總監 Jens Presthus 表示：“最糟糕的情況是，人們繼續持觀望態度，因為他們預計價格會更低。”
“這往往是一種自我強化的趨勢。”
經濟學家普遍對中國金融體系面臨的房地產相關風險持樂觀態度，部分原因是購房者往往會支付大筆首付。
如果房價下跌，這將為他們提供額外的緩衝，這與美國不同，美國在金融危機期間出現了一波抵押貸款違約潮，削弱了銀行業。
澳新銀行在 9 月份發布的一份報告中指出，如果價格大幅下跌，中國的情況可能會發生變化，引發減價銷售並導致市場陷入螺旋式下降。
澳新銀行表示，如果中國的房地產價值下跌 30%（與過去經濟低迷期間東京和香港的跌幅一樣），該國 5.3 萬億美元抵押貸款賬簿（即約 6400 億美元抵押貸款）中的約 12% 將出現負資產，意味着這些房產的價值將低於他們的抵押貸款。
如果價格下跌一半，大約 51% 的抵押貸款將陷入困境。
據 Zillow 稱，在美國，金融危機後，近三分之一的抵押貸款房主的資產為負。
澳新銀行警告說，在中國，“負資產可能會讓家庭和政策制定者措手不及”。 “由此產生的任何滾雪球效應都可能成為黑天鵝。”
