FX168財經報社(亞太)訊 英國《金融時報》(Financial Times)走訪中國多個住宅項目後披露，中國國有開發商一直在購買住宅用地，尤其是在中國首都和其他富裕城市。自2022年以來，私人集團贏得大多數住宅拍賣的趨勢發生了驚人逆轉。
自2021年恒大違約引發的房地產危機以來，開發商一直在購買住宅用地，尤其是在中國首都和其他富裕城市，但買家已經發生了變化。
在經濟低迷之前，北京的大多數住宅拍賣都是由私人或公私合營集團贏得的。但自2022年以來，這一趨勢發生了逆轉，國有開發商贏得了60%的競標。
(來源:Financial Times)
過去五年，國有集團在北京購買了130塊土地。這些購買行為與更廣泛的幹預模式相吻合，因為國家試圖遏制有史以來最嚴重的房地產低迷。
盡管中國房地產市場陰霾籠罩，但北京西北部的一個建築工地上，工程仍在順利進行。黃色和綠色的起重機在腳手架之間穿梭，一排排碎石灰石鋪滿了翻起的土地。
在私人開發商龍湖地產的支持下，此類項目為中國提供了30年的動力。但如今，此類開發項目很少由私營部門承建。
“龍湖基本上是目前(北京)唯一的民營企業，”附近一家展廳的銷售人員表示。“主要的土地收購來自國有企業，他們有錢。”
英國《金融時報》回顧起30年前，中國放開房地產市場，開啟了曆史性的城鎮化時代，如今，國家再次大舉進軍房地產市場。英媒對北京8年來440塊地塊的購買情況進行了分析，結果顯示，過去3年政府支持的開發商獲得的地塊數量每年都超過私人開發商。去年，私人擁有的地塊數量降至2018年以來的最低水平。在北京以外，也出現了類似的情況。
中國國有開發商可能是陷入困境的市場中的一個穩定因素，但他們所扮演的角色引發了問題：隨着債務狂潮及其留下的殘局讓位於政府更嚴格管控的新時代，中國房地產市場將如何變化。
中國國家統計局在2023年初停止報告開發商整體土地采購數據，此前一年多，中國恒大違約引發了房地產行業的流動性危機。
私人開發商並未完全消失，國有及國有關聯公司一直是中國房地產體系的一部分。但分析師的估計表明，在仍然舉步維艱的市場中，它們正在發揮越來越大的作用。
研究公司CreditSights亞洲信貸策略主管Zerlina Zeng表示：“這是一種結構性變化。新冠疫情之後(2023年後)，這種變化變得越來越明顯。”
Zeng的團隊密切關注了6家開發商，其中5家是國有企業，並估計去年全國超過4/5的土地銷售是由政府推動的。
土地市場是經濟和政府財政模式的重要支柱，4年前中國房地產繁榮開始逆轉時，土地市場是首批亮起紅燈的指標之一。土地拍賣為地方政府提供收入，建築業則為數百萬工人提供就業機會。
過去，開發商會迅速回收新房銷售籌集的資金，搶購更多地塊。但自2021年以來，全國各地的政府土地銷售收入幾乎減少了一半，中國自1997年以來按建築面積計算的房地產建設總體量自2022年開始首次下降，而且這種下降趨勢還在加速。
新建公寓的價格在過去2年中大部分時間都在下跌，而現在也主要由國有開發商出售。咨詢公司Capital Economics在報告中強調了2023年這種轉變的早期證據，該報告表示，由國家主導的房地產行業“應該不太容易出現債務推動的繁榮”，但“可能更容易出現浪費和錯誤配置的投資”。
就像最近的抵押貸款削減和政府擬議的閑置土地回購一樣，國有開發商的主導地位與政府恢複房地產信心的努力交織在一起。但它也凸顯了中國房地產模式受到的嚴重損害。即使是財務實力最雄厚的國有企業也主要活躍在富裕城市，這表明其他地區仍存在揮之不去的挑戰。
《金融時報》對北京市規劃和自然資源委員會住宅用地拍賣的分析顯示，2020年，私營開發商比國有企業和國有企業更為活躍，但此後有所回落。研究人員使用全球企業數據庫Orbis對中標公司進行了分析，並根據所有權狀況進行了分類。
金融服務公司晨星的分析師Jeff Zhang表示：“對於北京等一線城市和其他富裕城市來說，隨着國有開發商搶占更多地塊，這一趨勢更加明顯。”他表示，目前中國大約有20-30個這樣的城市。“除這些城市外，我們對土地交易複蘇並不那麼樂觀。”
也有跡象表明，地方國有銀行和政府部門正在介入，幫助破產的私人開發商完成被推遲的項目，這增加了人們對政府將提供更多直接支持以避免違約的預期。
其他措施則更加微妙。晨星的Jeff續稱，中國此前將北京的土地購買量限制為每年3塊，但已取消了這些限制，他說這意味着“政府實際上是在鼓勵開發商在高線城市競標更多土地、投入更多資金”。
根據英國《金融時報》對北京多個政府支持項目的走訪，這些待售公寓在很大程度上反映了北京市場仍然昂貴的現狀，而且與私人開發項目幾乎沒有任何直接區別。這些項目的展示廳往往裝飾精美，包括書法卷軸和遊戲室，遊戲室的屏幕沿着牆面延伸。其中一些項目大量借鑒了中國古代曆史作為其商業品牌的一部分，或包括與同一主題相關的中央花園。
香山某地塊的一位銷售代表表示，“優質房屋越來越多”。但全國範圍內也有跡象表明，優質房屋過多。高盛估計，中國未售出的住房庫存(包括土地和公寓)高達30萬億元人民幣。
“(中國)政府控制供應要容易得多，”Jeff補充說，“理想的情況”是通過國有開發商來控制供應，“他們在需求方面無能為力”。
