FX168财经报社(北美)讯 长期以来持逆向观点的瑞银（UBS）中国房地产研究主管林镇鸿（John Lam）已撤回此前的看涨预测，转而加入华尔街同行的阵营，预言中国长达四年的房地产低迷期远未结束。林镇鸿预计，中国内地低迷的住宅房地产市场房价将至少再下跌两年后才能迎来复苏。他指出，主要原因在于潜在买家在房价持续下跌之际，正越来越多地选择租房而非购房，加之过去十年购房者可能普遍亏损，从根本上改变了人们对房价的预期。
今年初林镇鸿曾预测，在中国一线城市的带动下，房价最早可能在2026年初“趋于稳定”，然而，瑞银集团在短短数月后便对中国房地产市场转为更加悲观的立场。
林镇鸿这一立场转变备受关注，因他曾在 2021 年初大幅下调恒大集团评级而声名大噪——比恒大正式违约早了11个月。去年，他又曾大胆转为看多该行业。
林镇鸿在报告中指出，他预计房价将至少再下跌两年。他提到一个关键因素是，在房价持续下行期间，潜在购房者越来越倾向于租房。他表示，过去十年买房的人可能都处于亏损状态，这“从根本上改变了住房价格预期”。
林镇鸿进一步解释了租房偏好的驱动因素：一线城市的租金收益率远低于按揭贷款利率。 他的研究报告显示，10月份中国一线城市的平均租金收益率为1.81%，而全国平均按揭贷款利率为3.07%。在租金回报率显著低于购房成本的情况下，更多人选择观望。
他认为，租赁价格是衡量住房市场供需动态的“早期指标”，“因为这个数据没有受到政府干预”。他预测，在住房租金稳定之后，房价才会停止下跌。
林镇鸿预计，除非北京出台重大刺激措施，否则中国一线城市的二手房价格将在2026年继续下跌10%，2027年再下跌5%。
目前，主要大都市的二手房价格已从峰值水平下跌超过三分之一。
林镇鸿此前的复苏预测，是基于许多资金紧张的开发商停止购地后，住宅供应过剩状况有望缓解。去年，开发商的房屋新开工面积比2021年低迷开始时下降了63%，降幅超过了销售面积48%的降幅，这一趋势在今年仍在继续。
尽管供应侧的基本面因素（即新开工下降）并未改变，但林镇鸿表示，房价的持续下跌已经动摇了购房者“房地产是安全投资”的长期信念，导致更多潜在购房者选择继续观望。
彭博社上周报道称，政策制定者正在权衡新的措施来扭转房地产行业，包括首次在全国范围内补贴按揭贷款利息。此外，一位直言不讳的中国前财政部长最近警告说，由房价下跌导致的家庭前景黯淡将加剧中国的通货紧缩压力。
市场状况进一步恶化
此次重新评估之际，中国房地产危机已进入第五年，且仍未出现明显改善迹象。2025年10月，新建商品住宅价格环比下降0.5%，为一年以来的最大跌幅。值得注意的是，国家统计局监测的70个大中城市全部录得价格下滑，这在近年极为罕见。一线城市二手房价格同比下降4.4%，二线城市下降5.2%，三线城市降幅扩大至5.7%。
惠誉评级（Fitch Ratings）预计，情势可能进一步恶化，认为在市场企稳之前，新房销售面积可能还将下跌15%至20%。该机构维持对中国房地产市场的负面信用展望直至2025年，理由包括人口结构变化、居高不下的住房负担压力，以及大量积压的未售库存等结构性挑战。
租赁市场上升，购房吸引力持续减弱
随着购房意愿不断下降，中国正经历一场深刻的住房文化转变。在传统观念中，住房长期被视为结婚与财富积累的必要条件，但这一模式正在被打破。根据数据，25至34岁中国成年人中，房屋拥有率已从2010年的逾70%跌至2020年的50%。
与此同时，租赁市场持续升温。一线城市平均租金回报率已升至2.2%–2.5%，高于2023年的1.8%–2.0%。在市场不确定性加剧之际，越来越多年轻职场人士选择推迟购房，从而推动租赁需求上升。
上海仍是少数亮点之一，2025年10月新房价格同比上涨5.7%；但即便如此，这座金融中心的二手房价格仍录得下降，反映房地产市场整体疲弱的格局。
