FX168財經報社(北美)訊 2008 年房地產崩盤和金融危機以來的“廉價資金”時代之後，催生了“一切泡沫”，據研究公司凱投宏觀估計，2023年商業房地產價值損失了5,900億美元。
正如穆迪分析公司商業房地產分析主管告訴《財富》雜誌的那樣，“辦公樓的故事並不是一個大規模廢棄的故事，它更像是一個‘它需要時間才能正常化並發現它的未來’的故事。”
然而，這種正常化的前景變得越來越具有挑戰性。今年夏天，凱投宏觀副首席房地產經濟學家Kiran Raichur預測，到2025 年底，寫字樓價值將暴跌 35%。截至12月初，他的預測變得更糟。凱投宏觀目前預計，到2025年底，寫字樓價值將從高峰到低谷下降 40% 以上，甚至到2040年也不會恢複。
Raichura指出，長期利率高於最初預期。他的團隊預計到2030年代這一比例將約為 1.5%至 2%。盡管他預計美聯儲2024年將降息，但他認為利率最終將回到目前的水平。目前，Raichura表示，辦公樓行業的崩潰仍處於一半左右：“明年肯定會出現一些困難，或者更多的困難。”
Raichura解釋說，一個明顯的跡象是，由於借款人無法支付貸款，辦公室拖欠率增加，這出現在商業抵押貸款支持證券的數據中。“我認為明年還有很長的路要走，因此我們預計這一數字將繼續上升。” Raichura在談到辦公室拖欠率時表示。隨着時間的推移，他懷疑銀行或其他貸款機構將接管其中一些拖欠的房產，更多的辦公空間將進入市場，其中一些會大幅折扣。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)商業房地產分析主管Kevin Fagan表示，“明年的推動因素很多是持續到期”，或者是在再融資不那麼便宜的時候到期的債務。Fagan說，今年，銀行和其他貸款機構向業主提供了大量延期和解決協議，但這種慷慨不會永遠持續下去。
在他看來，職位空缺將在2025年之後開始下降。不過，無論如何，我們還不清楚。“明年對於公職人員來說將是艱難的一年……隨着即將到期的債券的到期，我們看到大約 75% 的債券將陷入困境，”他表示，相對於貸款金額，他們的收入（以租金的形式）可能較低，以及貸方認為不受歡迎的其他因素，並且如果不投入更多股本，將很難為借款人進行再融資，這是相當血腥的頭條年。
摩根大通商業地產主管Al Brooks表示，這個時代對於寫字樓來說絕對是一場翻天覆地的變化。“我不認為我們會回到過去，” Brooks說，較舊、不太理想的辦公室已經受到最大的打擊，這些辦公室可能需要重新調整用途。與許多人一樣，Brooks並不認為辦公室會被大規模改建為住房，因為這樣做的成本很高。
Cohen & Steers 房地產策略和研究主管Rich Hill估計，寫字樓僅占房地產投資信托市場的 3%，占商業房地產市場的20%左右。然而，在某些情況下，租金正在下降，資本支出正在增加，資產負債表也不佳。
Fagan預測，對於商業房地產的買賣來說，今年是艱難的一年，明年這種情況將在某種程度上繼續下去。Fagan表示：“這是一個[困境]與利率密切相關的周期，而不是基本面……這是非常不尋常的。”而且由於利率影響房地產的定價方式，價值受到了打擊。這種情況明年還將繼續，但隨着創造性的融資選擇失去動力，可能會以拖欠的形式出現。
“雖然商業房地產市場和商業房地產貸款市場肯定面臨逆風，但它還遠未崩潰，” Hill說，這看起來更像是一場緩慢的磨難——市場已經消化了這種磨難，而且可能沒有人們六個月左右預期的那麼糟糕。他認為房地產投資信托市場是經濟衰退和複蘇的領先指標，在創下新低後也同樣大幅複蘇。
Hill表示，雖然隨着租賃市場疲軟，公寓面臨挑戰，但從中長期來看，它是一項強大的資產。在大流行的低利率環境下，公寓估值很高，而且對於許多房產來說，估值可能被高估。隨着當今利率的上升和風險的增加，這些價值已經暴跌。除此之外，在許多地區，尤其是陽光地帶，這些建築供過於求。
然後是浮動利率債務，這對選擇多戶住宅構成了巨大的風險。一些以最高估值購買並以短期浮動利率債務融資的公寓的貸款即將到期，而此時租金正在放緩，利率也大幅上漲。
去年，借貸成本上升，租金持平。這種情況可能會持續到明年，這意味着業主的收入流不會增加。Raichura說，“除了辦公室之外，短期內我最擔心的肯定是多戶住宅”。他補充說，“我們預計明年會出現更多問題。” 他預計，從去年年中到明年年底，公寓價格將下降 20%。
