FX168財經報社(北美)訊 去年，借款成本的急劇上升和價格的驟降給全球商業房地產市場帶來了沉重打擊。如今，對地產價值有了更明確的了解，加上迫在眉睫的債務到期問題急需解決，預計將促成更多的交易活動。
在去年大部分時間內不確定性幾乎凍結了市場之後，賣方和買方終於看到了更多交易的機會。根據仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc.)的數據，到2023年11月，每筆交易的平均出價數量比2022年底增加了16%。
（美國寫字樓，來源：雅虎財經）
而這個機會可能非常巨大：據經紀公司估計，由於價值的急劇下跌，到2025年底到期的貸款業主將需要多達5700億美元的新股本。
隨着一些中央銀行開始暗示快速加息周期正在結束，投資者對借貸成本有了更多了解。包括失敗的簽名銀行(Signature Bank)大約330億美元商業房產債務的銷售在內的幾宗房地產交易，也為價值評估提供了更多的透明度。這種清晰性開始在受困的市場中激發一些樂觀情緒。
仲量聯行高級董事總經理邁克爾·吉利奧蒂(Michael Gigliotti)在電話采訪中表示：
“我們看到了更多的出價，也看到了更多的實地考察，存在即將到期的貸款，未投資的資本，對投資房地產感興趣的各方。”
仲量聯行指出，市場仍需要看到更長時間的利率穩定期，才能完全釋放旁觀資本。許多業主可能會等到價值更加穩定，甚至可能開始上升後，才進行交易。
但仲量聯行表示，全球有超過3萬億美元的房地產債務將於2025年到期，許多業主需要弄清楚在未來幾個月內如何處理某些房地產和債務。
紐馬克集團公司(Newmark Group Inc)美國資本市場聯席主管亞當·斯派斯(Adam Spies)表示：“債務市場正在趨於穩定，因此債務收益率下降，因此現在有更多的人開始關注股票。人們感覺他們不再站在懸崖邊上的頂端，而可能是站在底部，向上看。投資者認為現在是開始進行投資的好時機。”
其他公司也看到了商業房地產市場開始穩定下來的早期跡象。房地產分析公司 Green Street表示，其12月份商業地產價格指數與上個月持平。
Green Street戰略研究聯席主管彼得·羅瑟蒙德(Peter Rothemund)在1月5日的一份聲明中表示：“兩年前開始的房地產定價調整似乎已經結束。”與企業債券的收益率相比，商業房地產現在的定價相當合理，上市的房地產投資信托的市場定價也顯示出類似的情況。
更多需求
有證據表明，買家對曼哈頓一些大廈的興趣正在升溫。據不願透露姓名的知情人士透露，曼哈頓翠貝卡區富蘭克林街101號的一棟辦公樓被紐馬克宣傳為潛在的住宅改建項目，該樓已吸引了數十次實地考察，並收到了十幾個出價。
知情人士稱，賣方哥倫比亞物業信托公司(Columbia Property Trust)為這處物業標價約1.15億美元，比其2019年購入價格低40%以上，並且還提供了該交易的潛在融資。
其中一位知情人士稱，德意誌資產管理(DWS Group)位於金融區的辦公樓，222 Broadway大樓，也被推介為轉換項目的機會，並吸引了許多潛在投資者希望參觀該建築。
帝國資本控股(Empire Capital Holdings)的聯合創始人喬希·拉赫馬尼(Josh Rahmani)過去兩年一直積極競標並收購紐約辦公樓，他一直在尋求代表富裕家族投資商業地產。但現在，他說更多競標者正加入這場爭奪戰。
拉赫馬尼說：“我正在競標一棟空置建築，但價格上漲超出了我們一個月前願意接受的水平，此類事件正在變多。除非賣家非常積極，現在必須出售，那麼價格就是市場可以承受的，而且仍然有很大的折扣。”
壓力越來越大
在12月的會議上，美聯儲保持其基準利率穩定，並同時暗示了這個時代最激進的緊縮周期即將結束。如果利率下降，那些沒有迫切出售需求的物業所有者可能傾向於持有資產。
但據仲量聯行稱，再融資缺口在2700億美元至5700億美元之間，可能會刺激一些業主出售資產或貸款，包括某些情況下的不良交易。
另一方面，潛在買家和投資者資金充裕。仲量聯行表示，根據截至10月份的數據，商業地產有4020億美元的閑置資金。
仲量聯行資本市場首席執行官理查德·布洛克薩姆(Richard Bloxam)在一份聲明中表示價值重置將挑戰資本並促進流動性：““市場對價格已發生變化有着絕對統一的理解。鑒於大量的閑置資金，對於能夠迅速部署並圍繞市場基本面改善的機會進行動員的資本來說，將有相當大的先行者優勢。”
近期，一些買家已將資金投入到重大交易中。去年12月，奢侈品零售商普拉達集團(Prada SpA)及與普拉達家族關聯的實體購買了紐約第五大道上的兩棟大樓，總價值達到8.35億美元，這是去年該市最大的一筆房產交易之一。
加州的知名房產也找到了買家。加州大學同意斥資7億美元購買洛杉磯一處曾被改造為谷歌母公司Alphabet Inc.辦公室的前購物中心。該大學計劃將其改造成醫學和工程研究園。
洛杉磯市中心的怡安中心(Aon Center)以1.478億美元的價格售出，比2014年的購買價格低了約45%。
（怡安中心，來源：雅虎財經）
房地產公司Kassin Sabbagh Realty的投資部門購買了位於曼哈頓百老匯1410號的一棟34層曼哈頓辦公樓49%的股份。該大樓由L.H. Charney Associates所有，此前曾出租給WeWork，但這家共享辦公公司在申請破產前終止了租約。自那時起，大樓已租出更多空間，使得大樓的入住率升至90%以上。
經紀人阿爾伯特·蘇爾坦(Albert Sultan)表示：“現在利率似乎不會再上漲，這讓買家確信，從現在起六個月後，他們在試圖結清或獲得貸款時不會遇到更糟糕的情況。有少數玩家已經重返市場，雖然人數不多，但這讓我對整體情況會回歸感到樂觀。”
美國市場集中趨勢
仲量聯行表示，美國可能是一個特別有趣的地方。該經紀公司表示，到2025年底，債務到期的3.1萬億美元房地產資產中，超過四分之三集中在美國，特別是住宅和辦公樓領域。
美國在其周期中走得最遠，這可能會引起希望抓住價格下跌底部的買家的更多關注。 其中包括摩根士丹利房地產投資平台等主要參與者，該平台正在尋找行業動蕩中出現的機會。
仲量聯行的吉利奧蒂表示：“當然，當許多投資者認為自己正在觸底時，他們就會對投資房地產感興趣。”
美國在其周期中走得最遠，這可能會吸引那些希望在房價下跌周期中抓住最低點時機進行購買的買家。其中包括摩根士丹利(Morgan Stanley)的房地產投資平台等主要參與者，他們正在尋找行業動蕩中產生的機會。
仲量聯行的吉利奧蒂(JLL’s Gigliotti)表示：“當然，許多投資者對在他們認為正在抄底時投資房地產感興趣。”
