FX168財經報社(北美) 隨着商業地產崩盤繼續擾亂市場，陷入困境的投資者看到了購買美國問題房地產資產的最佳機會之一。
私募股權公司已經做好準備，抓住機會。根據Preqin匯編的數據，該行業為房地產投資預留的4000億美元資金中，約有64%瞄準了北美，這一比例為20年來最高。
其它地區則擔心，美國市場的強勁偏好將導致世界其他地區無法吸引同樣的需求，從而推遲解決當地不良貸款和房地產問題。
受疫情影響，人們在家辦公，去年寫字樓價值下跌近四分之一，跌幅超過歐洲，私募股權公司希望利用美國市場的大幅折扣。美國抵押貸款銀行家協會表示，今年美國將有近1萬億美元的商業房地產相關債務到期，而借款人無法償還貸款導致違約率上升，這將為不良資產買家創造更多機會。
佛羅里達大西洋大學金融學教授、橡樹資本管理公司顧問雷貝爾·科爾表示：“與儲蓄貸款危機和2008年相比，我們在問題資產方面仍處於第一或第二階段。海嘯即將來臨，海水正在從海灘退去。”
橡樹資本全球房地產主管約翰·布雷迪也對未來直言不諱：“我們可能正處於過去40年來最重大的房地產不良投資周期之一的邊緣，”他在最近一份關於美國的報告中寫道。“很少有資產類別像商業房地產一樣不受歡迎，因此我們認為，沒有比商業房地產更好的地方可以找到超值優惠。”
這種關注意味着其他地區可能只剩下低價買家作為主要競標者。這可能會進一步拉低歐洲和亞洲的房價，或者導致一些市場陷入停滯，因為賣家和貸款人拒絕接受超低價競標。
數據提供商Altus Group的研究主管奧馬爾·埃爾托萊表示，北美經濟強勁、市場深度增強和貨幣走強，可能導致北美以外地區的“市場複蘇延遲”。
美國的商業機會在於借貸成本上升、價值暴跌後，貸款機構紛紛撤出商業房地產市場。資產管理公司PGIM估計，今年到期貸款額與新增信貸額之間的差距將達到近1500億美元。
加拿大退休金計劃投資委員會首席執行官約翰·格雷厄姆在接受采訪時表示：“當你開始進入周期時，大市場就是人們尋找機會的地方。”從私募股權到私人信貸和商業房地產，“美國是最大、最深的市場。”
根據標準普爾全球評級，美國和歐洲的商業房地產都承受着“曆史壓力”。
該公司周二(7月9日)在一份報告中表示，部分市場價值下跌幅度超過金融危機期間，這增加了商業抵押貸款支持證券的風險。該公司表示，2020年未償還的CMBS部分中，超過四分之一已被降級。
美國小型銀行由於房地產業務而顯得特別脆弱，而該行業已經出現動蕩。今年早些時候，紐約社區銀行在財務困難加劇後不得不注資逾10億美元。太平洋投資管理公司表示，更多地區性銀行可能因房地產債務而倒閉。
根據橡樹資本的分析，如果商業地產價值從峰值下跌20%，美國面臨風險的銀行數量將超過2008年金融危機時的水平。根據國際貨幣基金組織的數據，去年美國寫字樓價值下跌了23%。
房地產投資公司喜達屋資本集團董事長巴里·斯特恩利希特也表示，他認為貸款機構未來將面臨更多問題。
對於地區性銀行，“你會想知道到底發生了什麼，比如它們怎麼可能沒有遭受更大的損失，尤其是它們的辦公室投資組合，”他在5月份的財報電話會議上表示。
喜達屋也未能幸免。其房地產收入信托收緊了投資者從該工具中撤資的能力，以保持流動性並避免資產出售。
雖然美國對私募股權買家來說頗具吸引力，但商業地產的私募股權資本總量卻已縮水。這會給信貸投資者帶來一些問題。
Preqin數據顯示，截至5月份，這些公司在全球範圍內為房地產債務策略撥出的資金較2021年底減少了26%，至561億美元。例如，這可能會限制買家對從韓國到中國的不良CRE貸款的興趣，因為貸款出現問題。
Preqin副總裁查爾斯·麥格拉斯表示：“資金正在減少。”借貸成本上升意味着私募股權投資者“正在經曆融資和交易的急劇下降”。
投資者在歐洲投資的主要障礙之一是對房地產和貸款估值穩健性的懷疑。歐洲保險和職業養老金管理局在6月份的一份報告中寫道：“它們可能並不總是準確反映資產的真實價值，尤其是在市場條件不斷變化的情況下。”
例如，德國銀行更新其所融資建築的估值頻率低於美國同行，這意味着問題需要更長的時間才能浮出水面。據該地區銀行監管機構稱，盡管貸款價值比超過100%的CRE債務總額接近1600億歐元(1730億美元)，但減記仍存在滯後。
這表明，資產負債表上將出現大量違約和不良資產出售的情況，盡管債務結構意味着問題的全部規模可能還需數年時間才會顯現。
歐洲銀行管理局主席Jose Manuel Campa向彭博電視台表示，情況可能會變得更糟，不良貸款將進一步增加。“這種趨勢不會在短期內持續下去。”
