来源：微信公众号菜鸟理财
ID：cainiaolc
作者：菜导
环京和环渤海城市，2019年的核心判断基本是：买地段、买学位、买户型；忌偏远、忌概念、忌投资。
开年之后，菜导先后分析了北上广深、粤港澳大湾区和长三角7城的2019楼市走向。
感兴趣的可以在菜鸟理财的公众号回复“北上广深”、“大湾区”、“长三角”三个关键词，获取之前的分析和点评。
上周由于各方面的事情，耽搁了一下，好多菜友都在后台问：说好的环京和环渤海城市点评呢！
别急，今天来了！
按老规矩，一个一个城市来！
环京区域
环京区域其实很有特点，这些地区本身经济总量很低，房价却不输二线城市，支持这里高房价的原因只有一个就是它们距离京城够近。
环京龙头燕郊的宣传标语“我与天安门的距离只有30公里”把这一点体现的淋漓尽致。
那么距离京城多远才算是环京呢，按照目前全球都市圈的发展规律来说，环京指的是70公里以内的距离，也就是目前的燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等。
2017年初，环京的燕郊楼市达到了疯狂的地步，不到半年，单价从1.5万元涨到3万多。
然而到了6月份，廊坊限购政策升级，本地户籍只能拥有2套住房，外地户籍要有三年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。
政策一出，不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平。缩水超6成，仍然无人问津。
但今年春节前后，随着北京市政府开始迁入通州、京唐高铁确定开竣工时间等利好政策的持续落地，燕郊房价开始回暖。
目前来看，环京地区的房价在经历一轮暴跌洗礼后，房价已经回归至相对理性的程度，如果刚需今年要入手的话，以燕郊为首的北三县（燕郊、大厂、香江）是较好的选择。
天津
天津是我国四大直辖市之一，18年天津的GDP为18809亿元，在四个直辖市中排在最后一位，GDP增速为3.60%，成为全国GDP增速最低的省市。
天津的民营企业占比较低，近几年城市的发展转型陷入泥潭。
以上种种情况，导致近两年天津的整体房价都处于阴跌的状态。只有在去年5月16日，天津抢人时发布史上门槛最低的落户政策“海河英才”计划的时候，天津楼市才迎来了一阵小高潮。
最低门槛落户政策带来的结果，就是全国各地的人都赶忙跑到天津落户，楼市成交量暴增。
对于天津这样一个GDP增速远远落后于国家平均水平的城市，买房落户的人们看中的是啥呢？
原因主要有两点：一是距离北京近，二是看中了天津的教育资源，这两点很大程度上支撑着天津的房价。
距离北京近，很好理解，在北京买不起房的人会考虑在天津落户买房，那天津的教育资源到底有多好呢？天津被称作是高考的天堂：985高校录取率全国第一、211录取率全国第三、一本录取率25.02%，这教育资源你说吸不吸引人。
因此买房的时候可以按照这两个思路考虑：
（1）学区房，天津市内六区中的和平区、南开区、河西区学区房是首选，外环武清区的教育资源也不错。
（2）离北京近，武清区距离北京最近，同时武清区1186亿元的GDP排在天津16个区的第三位，产业发展的不错，在武清区购房时建议选择在交通比较方便的地铁房和高铁片区房，毕竟这个地方交通是最大的优势。
今年1月份，天津多家银行下调房贷利率，首套房贷利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%，随着银行资金面的宽裕，房贷投放意愿强烈，房贷利率预计还有继续下滑甚至回归基准的可能。
所以，刚需入手的好时机已经到了，最近可以抓紧活动起来了。
青岛
2018年青岛GDP为12001亿元，在山东省内排名第一，比第二名省会济南7856亿高了一半。
17年11月的时候，青岛的房价还不到2万元/平米，此时的房价是比较合理的，后来12月在确认上合峰会将在青岛举办后，青岛房价迎来一波大涨，2018年5月涨到了2.5万元/平米。
不过青岛在去年4月18日升级了限购，本地户籍最多购买2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，基本消灭了所有炒房客。
在此次调控后，青岛楼市开启量价齐跌模式，从目前的房价来看，中心城区和县市区差距巨大，表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡现象。中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛，房价水平较高；次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。
刚需建议选择市南、市北、李沧。拿着地图沿着地铁沿线买就行了，别贪便宜买太偏的位置的。
投资的话，菜导觉得青岛短期内没啥机会。
青岛的问题在于传统经济优势减弱，新兴产业尚未崛起。
总体来看，青岛还算是一座家用电器、基础化工和啤酒这样的传统工业经济占主导的城市，人均收入提升空间有限。在青岛新经济还没发展起来之前，房价很难有大涨。
济南
济南虽说是山东的省会，经济上却长期被青岛压制，甚至烟台的GDP都跟济南相差无几，这就导致济南的省会地位有点尴尬了。
在上轮楼市上涨周期中，济南是第一批上涨的二线城市，同时也是最后一批企稳的城市，目前济南1.8万的均价有点高的离谱了，横向对比，拥有1.3万亿GDP的湖北省会武汉均价也才1.5万。
目前，济南为了打造强省会城市，需要大量的资金支持这一战略，而资金的来源大概率还是靠卖地，因此2019年济南的住宅供应应该会相对充足。
没有上涨预期加上大量的土地供应，2019年济南的楼市调控政策应该会放开，达到稳房价的目的。
所以，如果你是刚需，可以等待房贷利率回归到基准时再上车，这个时间应该在年中左右。
另外济南长期因为地下藏着的泉水而制约了地铁的发展，因此交通是济南的痛点，未来地铁是济南的命脉，购房时要关注地铁的修筑动态，地铁沿线是最有潜力的地段。
大连
2018年大连的GDP为7657亿元，在辽宁省内位列第一，经济增速也相对较快。
在政策促稳房地产的背景下，2018年，大连全市七区商品住宅供应量为463万㎡，销售面积为677万㎡，销售均价为13941元/㎡，销售均价稳中有涨，同比上涨15.21%。
较2017年比，供给平稳，销量略降，库存水平渐趋合理。经过连续几年的去库存，大连楼市的整体供求关系目前已经恢复得相对健康。
如果你是刚需，今年看中机会下手就好。但对于大连这种城市来说，别太轻信开发商包装的新概念，距工作地点近、交通方便、配套齐全比什么都重要。
不要图便宜买太偏的楼盘，哪怕是知名开发商的也别碰。对于外来人口极其稀少的大连来说，你买了这种盘自住吧，很不方便，投资吧，3-5年以后根本看不到什么转手解套的希望。
如果你真看中了大连优美的环境，想搞点投资，那么菜导建议你重点看看大连市内四区及高新园区的新盘和优质二手盘。
沈阳
2018年，全国楼市调控的声浪一波高过一波，而沈阳紧跟中央政策，于半年内两次大力度调控楼市，限购政策逐步升级。
4月16日，“沈七条”地产新政落地，其中最重磅的是对沈河区、和平区、浑南区 (三环内)等3个区域（以下简称限购区域）实行限购政策。
8月6日，沈阳再次出台房地产新政，加强市场调控，将限购区域扩至全市。
目前沈阳在限购的情况下，很多人都是卖旧买新，二手房数量增多，总体价格并没有上涨。
作为省会城市，沈阳当前不过万的房价，在东北四大城市中倒数第一，基本没有泡沫。
目前，沈阳新房价格较高的房源集中在和平区、沈河区、浑南新区、铁西区、皇姑区，单平米价格在万元以上。
而二手房供给主要分布在城市的中西部及南部，铁西区、浑南新区、和平区和于洪区的二手房供应量最为充足。
总体来看，菜导觉得如果没有特殊的学位和户型要求，买新不买旧是好选择。不过太过偏远的郊区盘（比如苏家屯、沈北），菜导就劝你还是算了。
从长远来看，沈阳作为东北唯一人口增长省会城市，也算是稳住了未来的发展基础，虽然肯定不会有什么爆发式的增长，但至少不用担心成为接盘侠。
