来源：路闻卓立
ID：Trading_CNY
国际会计和咨询公司普华永道（PwC）和全球非盈利性研究机构--城市土地学会(ULI)合作发表题为《2019年亚太房地产市场新兴趋势》的趋势和预测报告。路闻卓立翻译并整理了其中关于中国市场的看法和预测，供投资者参考。
经过九年的高速扩张，亚洲房地产市场目前面临着不断增多的阻力。贸易战、利率上升、信贷收紧、以及超高的商业和住宅地产价格让买家望而却步，都让投资者心生疑虑：本轮长牛周期是否正接近顶峰？即便如此，2018年市场基本面依然坚挺。全年成交量处在纪录高位水平，价格也较高，这主要受益于涌入亚洲主要经济体的机构资金不断增加。
目前来说，这股趋势仍在延续，尽管部分投资者在寻求减少持仓并重新布署，但从想要在房地产市场中分得一杯羹的资本的绝对权重来看，即便其他指标转为下滑，房价或许也不会大跌。因此，与往年一样，投资者必须考虑比过去更加多样化的策略来投资这个市场。
受中国国内生产总值(GDP)增长率放缓至全球金融危机以来最低水平等因素影响，中国内地房地产市场2018年收官时人气低迷，有观点认为市场正在酝酿一场变盘。
“目前在中国，普遍观点是大多数私募股权投资者未来无法用以往赚钱的方式来赚钱了，“一位投资者说。
像往常一样，政府的政策任务一直通过限制对开发商和零售买家的信贷来实施。因此，据一位投资中国的家族办公室负责人称， “我们看到住宅价格明显下跌。“ 这些措施对房地产市场其他领域的影响也在显现。无论是住宅、商业还是工业地产，对房地产的信贷正在受到限制。
此外，主要城市的土地价格很高，迫使许多开发商在场边观望。
机会投资者入场
机会投资者可能会寻找其他方法购买土地。一位投资者正计划在中国取得13%的稳定回报。与当地合作伙伴一起尽可能地推低二级市场地块价格，能做到这点要么是因为卖家陷入困境，要么是因为地块位置不佳。之后则由国际专家提供全球地产标准服务和财务管理，而由当地合作伙伴控制劳工和运营成本。
在中国的大量机构资本至少为愿意承担开发风险的投资者提供了一个退出通道。 “开发并持有核心资产”(“Build to core”)是王道。 “对本地机构投资者和外国投资者来说，市场各个领域都缺乏高质量和高收益的机构资产，” 这位投资者表示。这为开发或增值项目提供了出口。 因此，“我们希望建设高质量的机构资产以在市场出售。”
在中国进行机会投资，有望取得百分之十几的回报，尤其是那些亲力亲为且拥有强大的当地合作伙伴的增值项目。利润率的关键决定因素在于产品和合作伙伴的选择，而非市场的选择。 “这段时间我没有看到上海、北京、深圳和广州之间出现巨大差距。”
“重庆，武汉--都是规模巨大的市场，”一个泛亚洲机会投资者表示。 “这些地方都有很多业务，我认为你不会真的对其中任何一个地方感到担心。” 但是，竞争非常激烈，尤其是对海外购房活动的打击，意味着“更多资金需要在国内消化。而这些资金通常来自于经验不太丰富、对风险认知不同的投资者。所以，作为一个海外买家，你要非常激进、行动要非常快。”
政府推进国有企业改革或许间接地为房地产投资者提供了支持。改革的推进变得更高效，国有企业正在剥离非核心业务。因此，大型开发商有时会分拆较小部分的业务，这为能够提供资本和运营专业知识的海外投资者提供了契机。
中国债务中的商机
去杠杆化已经让许多房地产开发商，尤其是民营部门的房地产开发商受挫。结果之一就是，无法获得境外融资的中国开发商成了提供夹层贷款的海外私募股权集团的目标。这样一来，私募股权房地产企业就成为了本地开发商寻求融资的最后目标。
一位私募股权人士称，“我们为一线城市周边的卫星城的住宅开发项目提供融资。过去我们洽谈的都是以中国的标准来看相对较小的企业”。现在，则是身价数十亿美元的企业，而且现在的利率可能要比12-18个月前高一倍。
这项业务有赖于中国紧缩和宽松的常规性周期变化。但现在有初步迹象显示，美中贸易战或许会让此商机不复存在，因为中国会放松国内信贷政策以应对美国加征关税的影响。
压力和痛苦
随着流动性下降和银行开始收紧贷款，亚太市场开始出现越来越多承压的不良资产。对投资者来说，这是个好消息，不仅是因为它提供了新的获利机会，还因为它标志着回归一个正常化的（并且基本面更健康的）房地产周期。
中国的开发商正在承受这种痛苦。不过，受访者暗示国内一些专业机构很有可能会从任何意外收获中受益。据中国东方资产管理公司，2018年底中国房地产业不良贷款余额估计多达855亿元人民币(136亿美元)。不过，其中大部分不良贷款最终很有可能由国有资产管理公司处置。
正如一位本地投资经理所说，“许多人都在关注中国不良贷款状况，因为其中蕴藏巨大契机。真正的大型投资者应该为此做好准备，并收购在中国的相关业务。但目前为止，对国际投资者来说，油水不多……”
2019年再融资高峰
经历了境内外债券发行的艰难岁月后，中国房地产开发商将在2019年迎来再融资高峰。
继2017年底以来债券销售低迷后，2019年第一季开发商估计将有230亿美元境内外债券需要再融资。2018年夏季，许多大型开发商取消了境内债券发行。不过，环境很快就改善了。据媒体数据，8月时，开发商设法发行了420亿元人民币(60亿美元)境内债券。
评级机构穆迪表示，评级最高的50家开发商未来12个月估计将有大约185亿美元境外债券和369亿美元境内债券到期或可赎回。“考虑到其既有现金及未来通过房地产销售获得的现金，其中大多数企业都将拥有充足流动性来偿还债务，而且我们预计他们将继续获得融资，”报告称。不过，对一些小型开发商来说，再融资风险将加剧， 因为随着未来12个月房地产销售放缓，他们的信贷质量将下降，获得融资的渠道将减少。
境外债券发行前景看来也很疲弱。去年9月时，一位当地开发商发行2.8亿美元2.25年期债券的票息定在13.7%，在2018年的中国债券发行中创下纪录。其他开发商在2018年下半年支付的票息也明显高于过去几年。据仲量联行，2018年中国开发商境外债券融资平均成本较上年高出100个基点。
部分开发商或许将利用境内债券发行来为境外债务进行再融资。一些分析师预计，2019年相关限制将放松。
自2016年以来，中国的抵押贷款支持证券（MBS）发行一直在增长。星展房地产(DBS Real Estate)估计，2016年和2017年发行了660亿元(95亿美元)商业抵押贷款支持证券（CMBS），2014年至2017年发行了逾2,000亿元(287亿美元)住房抵押贷款支撑证券（RMBS）。
不过，星展认为，对房地产债券的海外买家来说，这种结构的证券并没有太大潜力。中国MBS的估值一直非常激进。不过，该行认为，CMBS因其结构简单可能会保持强劲增长，并暗示这将更有利于信用评级较低但拥有高质量资产的民营企业。
在2019年的这份调查报告中，中国所有城市的投资评级都较低，受累于信贷收紧和贸易战紧张局势。不过，如果你能与强大的当地业者合作并拿到土地，那么上海和深圳看起来仍不错。多元化投资全球房地产的海外基金仍是买家，而且中国市场受到国内庞大流动性的支撑，尤其是当地保险公司在继续建仓，而且未来几年可能仍将是活跃的买家。
注：亚太区房地产市场新兴趋势报告是趋势和预测报告。今年发行其第13版，反映了373名接受调查和89名接受普华永道和ULI研究人员访谈的人的观点。
