受碧桂园瞩目业绩的拉动，房地产股集体爆动并推升A股。但从两会传达出的信息以及统计局公布的1-2月经济数据来看，现在在对房地产后续走向持乐观态度还为时过早。
房地产企业碧桂园周一公布了2018年年度业绩，在营收实现同比增长67.1%的超预期影响下，拉动地产股集体爆动，涨多跌少成A股当日焦点，其中金地集团和泰禾集团直接涨停。市场有些人士认为，考虑到地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高，看好地产股后市行情。
但是仔细研究1-2月的经济数据可以看出，房地产的未来面临着较大的下行压力。虽然房地产开发投资增长，但销售下滑明显，且地产投资的领先指标——新开工面积累计同比增速也较2018年全年下降11.2个百分点。
销售下滑导致房企拿地减少，进而影响到房企融资。年初房地产开发商密集融资，推动房贷和非标利率的走高，但从最新的情况来看，融资需求已经开始收缩，中金认为，一旦地产融资需求放缓，明年光广谱利率将趋于下行。
同时，房地产税在两会频频被提及，且自然资源部部长陆昊成表示不动产登记已进入到流程优化的阶段。按照最快的推进速度，市场预计2020年初将会落地实施，这在短期内也将对地产行业产生一定的扰动。
因此，现在对房地产行业难言乐观，未来下行压力将进一步增大。
地产数据分化
1-2月经济数据呈现出分化的特点，这是历史上从未有过的情景。在开发投资超预期的前提下，销售却转负，新开工也大为放缓。
从具体数据来看，今年1-2月份全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。全国房屋新开工、竣工面积同比增速均回落，其中新开工面积跌至6%，前值为17.2%；竣工面积跌至-11.9%，前值为-7.8%。房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。
简言之，除开发投资超预期之外，其他均有所回落，甚至回落幅度较大。
在综合建材价格同比基本持平、保障房/棚改等非商品房并未出现大幅提速、且去年同期基数适中的情况下，中信证券认为施工投资增长或是推动年初房地产开发投资同比上行的主要原因。
理论上房地产开发投资总额主要包含土地投资（土地购置费）和施工投资（建筑安装工程投资）两个方面。土地投资方面，1-2月土地购置面积同比下降34.1%，土地成交价同比为-13.1%，拉动可能比较有限。
这从数据上也能看出来。在新开工、竣工、施工面积三者中，只有施工面积1-2月的数据实现了同比增长，从前值的5.2%升至6.8%。
中信证券预计今年一季度房地产投资仍将保持当前的增长速度，但中后期下行压力将逐步显现。一方面，按照3个月的落地周期，受益于2018年拟建项目的开工，一季度投资速度变化不大。另一方面，2018年年初以来，房地产库存增速从低位开始回升，房地产投资也同样企稳回升。但当前销售端放缓，可能对后续房地产投资不利。
销售持续疲弱
在1-2月的经济数据中，销售增速明显放缓，且区域分化加剧。根据中金统计的数据，以三四线城市为主要业务范围的房企开发商销量下滑较快。恒大今年一二月份的房地产的销量同比下滑了40%多。布局一二线的或者一二线占比相对高一点的开发商相对好一些。
三四线城市销量下滑的一部分原因在于年初棚改计划的收缩。相比18年，各省市19年棚改计划明显收缩。已公布19年计划的省市中仅有广西、辽宁上调了19年棚改目标，而18年前三棚改大省山东、河南、浙江的19年棚改计划量大幅收缩，由18年实际完成的85.2万套、66.3万套和40.6万套分别下滑至26.万套、15万套和18.3万套。
中金研报表示，销售的放缓将引发开发商拿地热情降温，拿地减少会再传导到新开工回落。根据wind数据，全国100个大中城市土地成交数量2月已骤降至545宗，成交面积更是降至2332万平方米。
严重依赖外资，融资需求下降
在当前调控力度不减的情况下，房企严重依赖外资。
而且中金研究表明，目前房地产行业的融资需求已经开始萎缩。
房地产直接相关的融资需求占整体社融比例逐步走高，今年创历史新高，从而推动了今年房贷和非标利率走高。但最新的情况来看，随着房地产企业拿地放缓，房地产企业的融资需求已经开始收缩。
中金认为，鉴于地产融资占据绝大部分的融资需求，一旦地产融资需求放缓，明年广谱利率将趋于下行。并且，融资需求的回落会带动房贷利率和开放商融资利率的逐步高位回落，而目前这种回落在年初刚刚开始。
来源：微信公众号路闻卓立
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