FX168财经报社(香港)讯 摩根士丹利负责解决方案和多资产的副首席信息官兼董事总经理坎达里(Jitania Kandhari)表示，随着经济持续受到冲击，中国投资过度，且示警杠杆过度。在他的观点里，中国不再适合投资，但印度恰恰相反。港媒评论称，中国通过降低最低首付要求和降低抵押贷款利率，但当前推出的房地产刺激政策难有根本性转变。
坎达里提到，印度的住房和财产供应不足，而“中国则有很多过剩”。中国的房地产行业一直深陷债务泥潭，并受到销售疲软的困扰。标准普尔全球评级公司的数据显示，继今年早些时候出现两位数增长之后，今年6月和7月排名前100的开发商的新房销售量同比下降了约1/3。
“印度正在开始房地产方面的新周期，也就是印度制造，全球中心在那里设立，”她解释道。“所以印度故事绝对让人感觉它有机会。”
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话虽如此，坎达里认为中国的一些领域仍然值得投资，这取决于该国经济增长的改善。坎达里表示，投资者需要考虑的一个关键因素是，由于地缘问题以及中国名义增长“崩溃”，中国公共和私人资产的风险溢价均已上升。
美国CNBC报道称，中国受到一系列令人失望的经济数据的打击，最新的经济数据普遍低于预期。坎达里引用绿色技术和半导体领域的例子说：“你确实需要经济的名义面回升，而这只会发生在有定价权的领域，或者你会看到增长的领域。”
但她重申，这些只会放在小口袋里。此外，中国的投降只发生在情绪层面，而没有发生在资金流动层面。她推测，流动层面看起来“就像是尖叫式买入”，投降通常意味着投资者出于恐惧而出售资产。
“因此，我认为即使有任何好处，也需要一段时间才能实现，而且某些特定领域对我们来说会令人鼓舞，”她说道。
香港《南华早报》(SCMP)分析文章指出，中国通过降低最低首付要求和降低抵押贷款利率，在帮助房地产业方面又迈出了一步。通过这样做，中国可以让更多买家进入，并向境况不佳的行业注入更多资金，而这对地方财政收入和国家经济稳健至关重要。
但考虑到中国经济放缓、人口老龄化等因素，很难想象这些措施能带来根本性转变。为了分析其可能的影响，有必要回顾一下这些限制的起源。二十年来，在房价上涨成为公众不满的根源之后，中国一直试图阻止“营利性”房地产投资。
这些限制在2017年左右达到顶峰，当时出现了三大政策支柱：最低首付要求高达房屋价值的80%、更高的抵押贷款利率以及通过检查居住和就业情况来筛选潜在买家。这些政策在北京和上海等房地产投资价值较高的一线城市被视为严厉，但对较小城市的影响较小。
随着最新首付和抵押贷款利率的放松，对潜在买家的筛选仍然存在。报道称：“如果中国农民工想在北京购买公寓，他或她必须证明在该城市连续工作至少5年，才有资格成为合法买家。所需文件被中国公众称为‘房票’，即购买公寓的优惠券，这一过程类似于计划经济时期家庭需要优惠券购买粮食和猪肉，光有钱是不够的。”
那么，为什么中国城市会拒绝国内购房者呢？一种基本信念是“投机”是中国住房问题的罪魁祸首。“投机”可能是一个模糊的术语，但它具有强烈的政治含义，“投机者”被视为市场上不受欢迎的人物。过去几年，中国实施了一项检查潜在买家是否有抵押贷款历史的政策。
如果潜在买家有银行贷款购买住房的记录，他们将被视为“第二次”买家，无论他们是否拥有或已经出售该房产，都需要支付更高的首付和抵押贷款利率，该政策几天前被放弃了。
对炒房的恐惧导致了中国房地产市场的神话之一，即“温州炒房军团”。该词指的是一群富有而贪婪的投机者，他们具有相同的方言和家族背景，他们联合行动，通过大量买卖财产来获取快速利润。这一群体的实际存在、规模和权力尚未得到证实，但这个故事引发了公众对房价飙升的担忧，并有助于证明针对此类投机者的政策是合理的。
这些限制还基于这样的假设，对房地产的隐性需求非常强大，必须受到控制，但最近房地产市场的变化清楚地表明了事实并非如此，因为中国已开始取消这些限制性政策。中国现在正试图刺激住房需求，正如2008年所做的那样，而不是抑制需求，尽管它的做法十分谨慎。
在很多方面，中国的住房限购政策与该国臭名昭著的一胎政策相似。两者都源于对可怕场景的过度恐惧。在计划生育方面，人们担心的是人口爆炸，而在住房方面，人们担心的是价格失控并引发广泛的公众愤怒。
报道最后总结：“通过采取禁止人们做某些事情等武断措施，中国取得了短期效果，但却造成了长期问题。正如一胎政策恶化了中国的人口前景一样，限购令加剧了房地产市场机制的扭曲，并导致地方政府对土地收入的依赖等深层次问题得不到解决。”
