FX168财经报社(香港)讯 日前，随着美联储加快收紧步伐，美国抵押贷款利率迅速攀升，这正在打压房地产需求。值此之际，资深经济学家警告称，2008年式的楼市崩盘即将到来。
在Jose Torres看来，房地产市场的供需动态正以一种完美的方式推动房价下跌。
在供应方面，从2020年初开始的低利率时期，住宅建筑商在全国范围内开始建造住宅，以满足急剧增长的需求。
尽管新屋开工数(用下面的红线表示)已经开始下降，但仍处于较高水平。据Realtor.com的数据，6月份房屋库存同比增长18.7%，较年初增长近50%。
不过，由于宽松的货币环境推动通胀率升至41年来的高点9.1%，美联储(Fed)今年也在努力采取更激进的立场，将抵押贷款利率提高了近一倍。此外，房地美数据显示，30年期抵押贷款的平均利率从年初的3.1%攀升至5.8%左右。这正在扼杀需求。
“由于近十年来的高建设水平和不断减少的需求，房地产市场正在酝酿一场完美的风暴，”Interactive Brokers高级经济学家Torres近期在一篇评论中说。
“房屋建筑商说，‘天哪，我们赚了这么多钱，需求这么大，每个人都想要房子。让我们疯狂地建造。’”Torres在近期的电话采访中补充道。“现在，美联储正在撤销所有的刺激计划，因为他们基本上在会议记录和会议上承认，他们激励了很多举措。但无论开始了什么建设，都必须完成。所以这是供需之间的时间错位。”
Torres说，结果将是房价严重下跌。他说，他预计当一切尘埃落定后，美国平均房价将下跌25%。
他说，就价格下跌而言，“我们将看到与金融危机期间类似的情况”。
他说，他预计2023年初将出现两位数的下降，并补充说，他预计美联储最迟将在2023年中期推出更自由的政策。
Torres还表示，他认为房价将大幅下跌，因为美联储刚刚开始实施量化紧缩政策(市场已经在一定程度上对其进行了定价，但这是不确定的)。这意味着他们不再购买新的抵押贷款支持证券，而是可以开始出售它们。目前，它们约占抵押贷款支持证券市场的三分之一。
抵押贷款支持证券的买家本质上是把钱借给买房者。当市场对证券的需求减少时——从而导致借款人的流动性减少——抵押贷款利率就会上升。
Torres认为房价放缓的另一个原因是，住房负担能力正在以不可持续的速度下降。瑞银(UBS)最近在一份报告中强调了这个,这表明住房获得能力正处于2006年以来的最低水平。
“目前，考虑到家庭收入和个人收入，住房是难以获得的。”Torres说，“家庭收入和个人收入的平均月供比例达到历史新高，与2008年金融危机期间的水平相似。”
随着抵押贷款利率的上升，近几个月来，该行业的总体基调已转向更为悲观的论调。Redfin首席执行官Glenn Kellman周二在CNBC上说，他认为房价前路坎坷。
“62%的博伊西房屋价格下降。在盐湖城和丹佛，超过一半的情况这样发生了。所以我不认为这将是一个简单的着陆。这将是一个非常颠簸的着陆。这正在发生，”Kelman说。“最热门的市场跌幅最大。”
6月是建筑商Bhawna公布的过去37年来第二糟糕的月份，也是自去年9月以来房屋开工最差的月份。6月份目前的房屋销售也比2021年6月下降了14.2%。
美国抵押贷款银行家协会上周说，他们预计到2023年上半年，30年期抵押贷款利率将保持在5%以上，今年到2021年，现房销量将下降8%。
不过，很少有人认为价格会出现严重(如果有的话)的进一步下跌。摩根士丹利(Morgan Stanley)在一份报告中表示，房地产市场供应中断将推高房价。
“总体而言，由于承受能力的压力、不断上升的通胀和更高的抵押贷款利率，房屋活动持续疲软。我们的经济学家讨论住房需求如何开始减少，而紧张的住房供应将继续增长。抵押贷款利率。尽管经济活动疲软，但供应紧张应该会让房价继续上涨，”该行说。
Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather在7月早些时候告诉Insider网站，他预计由于供应短缺，在经济衰退的情况下，降幅不会超过4%
但供需动态在多大程度上影响了未来几个月的房价走势，人们对此存在争议。例如，美联储(Fed) 6月份发表的一份研究报告显示，过去两年的价格上涨是由利率下降带来的需求推动的。
