FX168財經報社(香港)訊 日前，隨着美聯儲加快收緊步伐，美國抵押貸款利率迅速攀升，這正在打壓房地產需求。值此之際，資深經濟學家警告稱，2008年式的樓市崩盤即將到來。
在Jose Torres看來，房地產市場的供需動態正以一種完美的方式推動房價下跌。
在供應方面，從2020年初開始的低利率時期，住宅建築商在全國範圍內開始建造住宅，以滿足急劇增長的需求。
盡管新屋開工數(用下面的紅線表示)已經開始下降，但仍處於較高水平。據Realtor.com的數據，6月份房屋庫存同比增長18.7%，較年初增長近50%。
不過，由於寬松的貨幣環境推動通脹率升至41年來的高點9.1%，美聯儲(Fed)今年也在努力采取更激進的立場，將抵押貸款利率提高了近一倍。此外，房地美數據顯示，30年期抵押貸款的平均利率從年初的3.1%攀升至5.8%左右。這正在扼殺需求。
“由於近十年來的高建設水平和不斷減少的需求，房地產市場正在醞釀一場完美的風暴，”Interactive Brokers高級經濟學家Torres近期在一篇評論中說。
“房屋建築商說，‘天哪，我們賺了這麼多錢，需求這麼大，每個人都想要房子。讓我們瘋狂地建造。’”Torres在近期的電話采訪中補充道。“現在，美聯儲正在撤銷所有的刺激計劃，因為他們基本上在會議記錄和會議上承認，他們激勵了很多舉措。但無論開始了什麼建設，都必須完成。所以這是供需之間的時間錯位。”
Torres說，結果將是房價嚴重下跌。他說，他預計當一切塵埃落定後，美國平均房價將下跌25%。
他說，就價格下跌而言，“我們將看到與金融危機期間類似的情況”。
他說，他預計2023年初將出現兩位數的下降，並補充說，他預計美聯儲最遲將在2023年中期推出更自由的政策。
Torres還表示，他認為房價將大幅下跌，因為美聯儲剛剛開始實施量化緊縮政策(市場已經在一定程度上對其進行了定價，但這是不確定的)。這意味着他們不再購買新的抵押貸款支持證券，而是可以開始出售它們。目前，它們約占抵押貸款支持證券市場的三分之一。
抵押貸款支持證券的買家本質上是把錢借給買房者。當市場對證券的需求減少時——從而導致借款人的流動性減少——抵押貸款利率就會上升。
Torres認為房價放緩的另一個原因是，住房負擔能力正在以不可持續的速度下降。瑞銀(UBS)最近在一份報告中強調了這個,這表明住房獲得能力正處於2006年以來的最低水平。
“目前，考慮到家庭收入和個人收入，住房是難以獲得的。”Torres說，“家庭收入和個人收入的平均月供比例達到曆史新高，與2008年金融危機期間的水平相似。”
隨着抵押貸款利率的上升，近幾個月來，該行業的總體基調已轉向更為悲觀的論調。Redfin首席執行官Glenn Kellman周二在CNBC上說，他認為房價前路坎坷。
“62%的博伊西房屋價格下降。在鹽湖城和丹佛，超過一半的情況這樣發生了。所以我不認為這將是一個簡單的着陸。這將是一個非常顛簸的着陸。這正在發生，”Kelman說。“最熱門的市場跌幅最大。”
6月是建築商Bhawna公布的過去37年來第二糟糕的月份，也是自去年9月以來房屋開工最差的月份。6月份目前的房屋銷售也比2021年6月下降了14.2%。
美國抵押貸款銀行家協會上周說，他們預計到2023年上半年，30年期抵押貸款利率將保持在5%以上，今年到2021年，現房銷量將下降8%。
不過，很少有人認為價格會出現嚴重(如果有的話)的進一步下跌。摩根士丹利(Morgan Stanley)在一份報告中表示，房地產市場供應中斷將推高房價。
“總體而言，由於承受能力的壓力、不斷上升的通脹和更高的抵押貸款利率，房屋活動持續疲軟。我們的經濟學家討論住房需求如何開始減少，而緊張的住房供應將繼續增長。抵押貸款利率。盡管經濟活動疲軟，但供應緊張應該會讓房價繼續上漲，”該行說。
Redfin的首席經濟學家Daryl Fairweather在7月早些時候告訴Insider網站，他預計由於供應短缺，在經濟衰退的情況下，降幅不會超過4%
但供需動態在多大程度上影響了未來幾個月的房價走勢，人們對此存在爭議。例如，美聯儲(Fed) 6月份發表的一份研究報告顯示，過去兩年的價格上漲是由利率下降帶來的需求推動的。
