本文转载自房大师
加拿大统计局的新研究指出了一个痛苦但不可避免的事实——加拿大想要更低的房价和更多的移民，但这并不能两者兼得。 想要妥善迎接这样的变化，加拿大需要迫切改变人口聚集的大城市的分区，尤其是在温哥华和多伦多。
根据加拿大统计局的统计数据，到2025年，加拿大将成为数十万新亚洲购房者的家园，这是145万新移民的一部分。
无论他们来自哪里，加拿大的新永久居民都会有一个共同的需求：住房。
许多新居民将寻求购买房屋。新的外国买家禁令不会禁止这一点，因为它明确规定了永久居民的例外情况。
这就是为什么在一份2020年的研究中发现——中国和印度移民与房价上涨之间存在直接联系。Morteza Moallemi 和Daniel Melser的这项名为“移民对澳大利亚房价的影响”的研究发表在Papers in Regional Science上。
虽然该文件涉及澳大利亚市场，但澳大利亚在负担能力和住房供应方面与加拿大的情况相同，因此具有参考价值。
加拿大具备高负担能力的所有先决条件
过去20年的历史告诉我们，即使没有一个外国买家或新的永久居民，加拿大也具备房地产价格飙升到普通买家无法承受的所有先决条件。
加拿大严格的分区规则和廉价融资推动家庭债务水平年复一年地越来越高，最终使加拿大成为世界上最负担不起的地方之一。
2023年1月，CREA报告称，加拿大全国平均房价为$612,000加元，是税后家庭收入中位数的10倍。
在大流行期间，尽管移民、人口增长和外国购买量直线下降的外部条件下，加拿大住房市场仍然经历了最大幅度的价格上涨。
虽然自大流行以来房屋价格已经下跌，但它们的跌幅似乎仍不足以让市场容纳近150万新居民。大城市的空置房屋和有限的房屋密度，以及原有的分区规则都在限制新住房的建设。
图片来源：realestatemagazine
空屋之地
加拿大越来越多地被称为空屋之地。加拿大经济分析中心首席执行官保罗·斯梅塔宁 (Paul Smetanin) 面对媒体采访时曾披露过一组数据——自2001年以来，占该地区土地面积约58%的多伦多地区已经失去了478,000人。
罪魁祸首不是空置房屋的外国买家，而是空巢老人被“过度安置”——他们住的房子太大了。斯梅塔宁指出多伦多地区有200万间备用卧室，金马蹄地区有500万间备用卧室。
空巢老人并不是占用住房资源的主要原因。斯梅塔宁认为，分区政策将城市三分之二的住宅用地限制为每栋建筑只有一户人家，这是罪魁祸首。
这些问题不仅限于多伦多。温哥华也在努力转向平衡增长的发展模式，为所有价格区间的人们提供多种住房风格。
在2020年7月的一份报告中，多伦多地区房地产委员会发现市政分区限制使该市缺乏各种住房。相反，大多数城市地区由低密度的单户住宅组成。
该报告建议通过在这些地区启用中层和中密度住宅来解决缺失的中间层。报告发现：“在多伦多所有社区允许使用二手房可能会导致迅速增加 30 万至 40 万套住房。”
有些人提议对土地使用进行更剧烈的改变，而不是简单地改变已经用于住房的区域的分区。UBC大学的两位教授认为，情况已经变得如此糟糕，以至于温哥华必须将价值200亿加元的城市土地（包括高尔夫球场）转变为经济适用房和自然公园。
无论具体政策如何，多伦多和温哥华都需要制定新的分区策略来创造更多经济适用房。
