FX168財經報社(北美)訊 亞洲市場的房地產壓力正在醞釀。不斷上漲的利率和監管審查導致從韓國到越南等亞洲經濟體的建築商和債權人陷入困境，凸顯了住房問題的廣泛性。
盡管激進的貨幣緊縮和疫情對美國和歐洲的商業地產產生了更為顯著的影響，但在亞洲，住宅房地產承受着更大的壓力。韓國是受影響最嚴重的國家之一，經過多年的增長，2023年的房價跌幅是25年來最大的，一個建築公司的償還問題再次引發了對2022年信貸市場動蕩的擔憂。
“那些債務負擔重的國家將是你想要關注的地區之一，”道明證券環球投資者服務的亞太固定收益主管Kheng Siang Ng表示。“韓國是其中之一。住房市場一直在走軟。”
韓國
在該地區，韓國的房地產市場顯示出最大的壓力，2023年的房價在經過多年的增長後跌幅為25年來最大。這種疲軟直接是由於韓國央行采取措施，該央行是2021年啟動當前貨幣緊縮周期的亞洲主要中央銀行之一，將其政策利率推升至15年來的最高水平。
將這種疲軟轉變為危機的主題是一家主題公園開發商在2022年底的債務危機，這導致了該國自全球金融危機以來最嚴重的信貸市場崩潰。盡管一系列政府救助措施穩定了局勢，但一家工程和建築公司在12月下旬要求重組債務，促使當局承諾提供更多支持。
家庭和公司的不良債務正在累積，而韓國央行表示，與項目融資債務相關的風險——這是引發2022年危機的一種用於建築融資的證券——明年可能會增加。盡管如此，官員表示該國金融體系總體上將保持穩定。
花旗集團經濟學家Kim Jin-wook表示，“2024年4月選舉後，從2024年中期開始房地產項目融資貸款的潛在重組可能會在短期貨幣市場引起波動”。
印尼
自2005年以來，印尼央行最激進的加息措施使負債累累的房企面臨壓力，因為它壓縮了家庭購買力。疲弱的貨幣使情況變得更糟，增加了償還即將到期的債務的成本，迫使它們采取資產出售策略籌集現金。
標普全球評級公司在11月底表示，Agung Podomoro於2024年6月到期的1.32億美元債券“很可能發生某種違約” ，因為它取消了回購部分非擔保票據的提議。標普還表示，Lippo Karawaci的再融資風險也在上升，去年11月將該公司到2025年1月到期的美元票據評級下調為CCC 。
但印尼政策收緊的前景讓以美元計價的房地產票據受到提振，因為投資者預計房地產需求將有所改善。
標普預測，由於再融資需求增加和更有利的經濟環境，印尼公司債銷售將出現複蘇。標普表示，由於利率不確定性，預計借款人將繼續更青睞短期票據，因此在2024年，預計會出現更多短期票據的發行。
越南
政府雄心勃勃的反腐鬥爭擾亂了越南本已因供應過剩而困擾的房地產行業，阻礙了公司債券發行，引發了流動性緊縮和借款人違約。但監管幹預和多次降息減緩了下行螺旋。
Vina Capital Group Ltd.首席經濟學家Michael Kokalari在一份報告中寫道：“越南的房地產市場經曆了非常具有挑戰性的一年，但我們認為最嚴重的下滑現在已經過去。”“2023年初，某些銀行的按揭利率飆升至16%，但隨後急劇下降。”
然而，問題的跡象仍然存在。標普全球評級公司的信用分析師Sue Ong表示，一些銀行的資本緩衝較小，而有些則對房地產敞口較高。
越南房地產困境的代表是Novaland Investment Group Corp，該公司是越南最大的開發商之一，以擁有美元債券而著稱。該公司同意延長其3億美元可轉換票據的到期日，此前於7月未能支付利息。
盡管該公司與債權人達成協議的消息推動了該票據的價格上漲，但根據彭博編制的數據，該票據仍然以36美分的價格標示，這顯示了投資者對完全償還債務的低期望水平。
澳大利亞
在澳大利亞，房地產壓力呈現出稍有不同的形式，澳大利亞儲備銀行（RBA）激進的緊縮周期引發了對家庭是否能夠承受更高利率的擔憂。
國際貨幣基金組織（IMF）指出，在一個大量房屋貸款在疫情期間以創紀錄低利率固定的情況下，到期時將轉為更高的浮動利率的時候，澳大利亞可能會感受到借款成本上升的影響。根據IMF的數據，在澳大利亞，超過50%的抵押貸款采用浮動利率。
澳大利亞儲備銀行在10月警告稱，一小部分但日益增長的家庭正處於財務壓力的早期階段。它表示，大約有14%的固定利率借款人預計一旦到期，他們的抵押貸款支付將上漲超過60%。
根據澳大利亞監管局的數據，盡管新的不良貸款仍然相對較低，但它們在銀行的住宅貸款敞口上升至三年來的最高水平。
