FX168财经报社(北美)讯 今年1月，房地产巨头喜达屋资本(Starwood Capital)的创始人兼首席执行官、亿万富翁巴里•斯特恩利特(Barry Sternlicht)警告称，商业地产市场将出现一场“生存危机”。
就在几天前，Cantor Fitzgerald的亿万富翁董事长兼首席执行官霍华德·卢特尼克(Howard Lutnick)预测，未来两年商业地产违约规模将在7000亿美元至1万亿美元之间。“我认为市场将会非常非常难看，”并警告称该领域将发生“一次世代性的变化”。
这个月，股市确实在消化一些令人不安的事实。周二，由于“多方面的财务、风险管理和治理挑战”，评级机构穆迪将区域性银行控股公司纽约社区银行New York Community Bancorp(NYCB)的信用评级降至垃圾级。评级机构在其报告中提到了对NYCB“核心历史商业房地产贷款”业务的近期风险，以及在纽约写字楼和多户型房产上的“重大且意料之外”的损失。
（纽约社区银行年初至今股价走势图，来源：谷歌）
消息传出后，纽约社区银行股价暴跌超过12%，随后收复了所有失地，收盘时大幅上涨。彭博社周三(2月7日)援引未透露姓名的消息人士表示，纽约社区银行正寻求摆脱商业地产抵押贷款风险，并正在探索出售贷款。该公司还宣布任命亚历山德罗•迪内洛(Alessandro DiNello)为新任执行董事长，此前穆迪曾批评该公司的治理问题。据雅虎财经报道，迪内洛在周三的电话会议上向投资者保证，该行“几乎没有看到任何存款从我们的分支机构流出”。
尽管如此，分析师们还是迅速下调了该公司的评级。在穆迪发布报告后，由易卜拉欣·普纳瓦拉(ibrahim Poonawala)领导的美国银行研究股票团队将纽约社区银行的评级从“买入”下调至“中性”，并将目标股价从每股8.50美元下调至5美元。普纳瓦拉认为，该股之所以陷入困境，是因为“与商业房地产(CRE)业务相关的风险”。
根据美国证券交易委员会(SEC)的文件，截至第四季度末，纽约社区银行持有130亿美元与商业房地产收购、开发和建设相关的贷款和租赁，以及另外250亿美元直接商业和工业贷款和租赁。总体而言，近60%的贷款与商业房地产相关。而且随着多位房地产亿万富翁警告说，该行业将迎来1万亿美元的违约，这些资产在投资者和评级机构心目中是一种风险。
亿万富翁巴里•斯特恩利特在1月份表示，商业房地产市场已经出现了“严重的混乱”，远程办公和混合办公的趋势将今年的写字楼空置率推高至40年来的最高水平，而利率上升也提高了该行业的借贷成本。
敲响警钟的不仅仅是亿万富翁投资者。美联储主席鲍威尔周日在接受《60分钟》采访时谈到了这个问题，他说，他相信地区性银行将在很长一段时间内解决这个问题。几天后，财政部长(前美联储主席)珍妮特·耶伦在国会作证时也表达了自己的担忧。
到2024年，1万亿美元的债务到期之墙会不会给投资者和经济带来正面冲击?
这对某些区域性银行而言可能是个警示，但对更广泛的经济来说又意味着什么呢？
纽约商业银行的评级下调可能被视为对其他与商业地产有关联的地区性银行的警告。正如《财富》杂志此前报道的那样，一些专家担心，商业房地产违约率的上升可能会引发风险敞口地区银行的“厄运循环”。此时，与商业地产有关联的银行的储户担心他们的银行可能会陷入困境，导致他们提取资金。
这进而可能迫使银行不仅停止发放商业房地产贷款，还会收回表现不佳的贷款，以充实其资产负债表。这意味着向本已疲软的市场出售房产，加速了市场的下滑。因此，一个负反馈循环诞生了，更多的房地产违约导致更多的地区银行违约。
尽管如此，史蒂夫•艾斯曼(Steve Eisman)本周辩称，这些问题将“局限于某些社区银行和地区银行”。艾斯曼在2010年的书和随后的电影《大空头》(the Big Short)中扮演了艾斯曼的角色，因此声名鹊起。
"我认为目前不会出现系统性风险或重大问题，不会损害经济，"现任Neuberger Berman高级投资组合经理的Eisman对CNBC表示。
沃顿商学院教授杰里米·西格尔周一也在他为WisdomTree撰写的每周评论中回应了这些评论。“我认为这将是更加孤立的情况，”他写道。“一些估计称，我们将面临来自商业房地产的1.2万亿美元的减值。美国的总财富是60万亿到70万亿美元，所以这1.2万亿美元的冲击对整体经济来说并不是一件大事。”
西格尔认为，可能会有更多的商业房地产“减值”——当银行或其他房产所有者被迫对资产价值下降进行核算时——这些可能会给某些银行带来问题。但总的来说，他表示他不认为“这将成为股市或经济的主要问题。”
