世界宜居城市排行榜榜首城市墨尔本

FX168《2016-2017全球投资市场蓝皮书》将于明天正式对外发布。

房地产一直以来都是中国人热衷的投资标的。而海外房地产市场在最近几年已经开始逐渐被中国投资者所熟悉。温哥华、悉尼、墨尔本等世界宜居城市一直以来都是全球房地产投资者的关注焦点。本周墨尔本的房价数据显示，尽管部分专家们一直强调墨尔本房价涨势“不可延续”，但当地房产价格在过去一年里仍然上涨了15%左右。

FX168金融研究院的第二本全球投资市场蓝皮书即将于4月7日在上海和平饭店对外发布，在本次蓝皮书中，我们就对墨尔本房地产市场进行了详细全面的介绍。以下让我们先来领略一下蓝皮书墨尔本篇的内容：

墨尔本在2016年继续占据全球数个“世界宜居城市排行榜”的榜首位置。当地平和的文化氛围、舒适宜人的自然气候都让这座南半球城市被全世界房产投资者追捧。这也是为什么当地在2015年前后出台房产市场限制政策，但房价却仍然继续稳定攀升的原因之一。相比澳洲第一大城市悉尼来说，墨尔本的发展更偏向文化、艺术和商业。墨尔本目前整体房价水平仍然低于悉尼。同一国家、地理位置差不太多的两个城市之间，墨尔本以其更为著名的宜居水平和更加低廉的价格继续吸引着投资者。这也是当地在2016年保持成为南半球最吸引人房产市场的原因之一。

宜居评分：★★★★★

经济学人宜居性调查排名：第1名

美世生活质量调查排名：第15名

Monocle生活质量调查排名：第4名

墨尔本基本位于澳洲大陆的最南端，尽管南面有塔斯马尼亚岛阻挡，但与南极之间再没有其他障碍物。当地的气候比较温和，夏季不那么炎热。墨尔本1月平均气温20摄氏度、7月平均气温9摄氏度。年降雨量666毫米左右。整体来说，当地气候相对干燥，气温又不极端，常年都可以户外活动。

墨尔本市区拥堵的情况与悉尼基本上是难兄难弟，在这一点上，两个城市都存在巨大的问题。墨尔本城区功能性高度集中，上下班高峰时期，大量人流全集中在市中心地区。这让当地交通在特定时段基本上不管是公车还是私家车都寸步难行。即使乘坐铁路交通，拥挤的车厢也并不能算是非常舒适。当地的治安情况整体并不算特别良好。在更重视“自由”的世界宜居评比中，墨尔本这一点犯罪率并不影响整体水平。但从华人投资者、留学生的角度看，前往澳洲城市，的确是需要提高对治安的警觉性的。这里可能有大量非常友好的市民，但同时也的的确确存在个别较为危险的罪犯。

墨尔本华人常住人口比例达到10%左右，但实际上，近年来随着大量留学生以及陪读家长的涌入，当地的流动华人人口甚至有超过常驻华人人口的趋势。有调查指出，墨尔本地区华人留学生有多达数十万人，这个数据来源并不可靠，但从澳洲教育部全国将近70万中国留学生的情况看，说墨尔本留学生数十万也不算夸大得太严重。当地庞大的华人社区带来中餐和华人超市非常兴旺发达的局面。这对于华人房产投资者来说，也是非常便利的条件之一。

综合成本评分：★★★☆☆

墨尔本尽管在世界宜居指数上排名靠前，但房价即使相比同为澳洲城市的悉尼来说都要低一些。墨尔本市中心公寓平均价格约为每平米3.7万人民币。持有500万人民币，按照2016年底的澳元人民币汇率，在墨尔本市中心可以购买一栋2016年新建的两室公寓，面积大约130平米左右。

墨尔本的房产印花税按照价格从1.4%到5.5%不等，目前除了联邦对100万澳币以上房屋的额外收费之外，墨尔本所在的维多利亚州对海外买家征收双倍印花税。墨尔本当地律师费大约在房款的1%到2%之间，另有大约2%到2.5%的中介费。500万人民币的房产购买时需要缴纳的费用约为40到60万人民币左右。自住房免地税，而出租用房需要交0.3%的地税，相对来说，与欧美很多城市比起来还是很低。

悉尼的平均售租比约为22.54左右，市中心售租比20.52。当地是市中心售租比要比市郊高，也就是说，越靠近市中心的房屋反倒出租收益越高。这与全球很多城市相比都是有很大不同的。与悉尼类似，当地房租水平不但可以负担地税等开支，甚至可以应付贷款。这也是墨尔本房价在政府严管之下仍然在2016年保持了10%左右涨幅的主要原因。

短期潜力评分：★★★★☆

墨尔本的房产价格在过去两年中基本上保持了与悉尼并驾齐驱的走势。当地尽管在世界宜居排名上超过悉尼，但在经济发展和劳动力市场规模上略逊一筹。在另一方面，墨尔本尽管房价水平比悉尼稍微低一些，但是当地房价与工资比例较悉尼更低。这表明当地居民仍然有相对更高的能力消费当地房产。这就表示在需求出现改变、政府政策影响供需关系的情况下，墨尔本相比悉尼有更好的抗压能力。一个非常重要的数据是，悉尼房产在2016年销售量同比下滑了16%，而墨尔本仅下滑了4%左右。这表示相比悉尼来说，墨尔本对于价格回落的韧性更强。

墨尔本房价在2016年涨幅大约在9%左右。按照目前走势，2017年保持在10%附近涨幅的可能性很大。尽管当地房产市场与悉尼一样处于相对动荡的时期，但预计上下波动幅度也不会超过5%。

2017年墨尔本房产市场需要考虑的问题主要是当地地区政府对房价的管控政策。目前随着世界几个主要的房产热门市场悉尼以及温哥华纷纷对房价大涨作出反应，墨尔本实施的印花税等新政将继续发挥作用。

长期稳定评分：★★★★☆

支撑因素一，世界最宜居城市

墨尔本已经连续数年被评为世界最宜居的城市。当地远离世界绝大部分天灾多发区、政治火药桶和是非之地。气候温和且终年阳光明媚。同时作为澳洲文化之都，在墨尔本的生活丰富多彩。整体来说，墨尔本作为世界最宜居的城市，本身就是一种对房产市场最为稳定的保障。这类宜居城市即使在全球经济最不景气的时候，其房价也会因避险情绪而获得支撑。而在全球经济向好的时候，也总有高净值投资者愿意选择此地作为度假和安顿家人的宝地。

支撑因素二，可负担性

墨尔本当地的工资房价比例相比房价偏高的悉尼要低得多。当地整体工资相对平均。中产阶级人数众多。房价在最近几年的增长并没有超出工资增长水平太多。这保证了墨尔本当地居民对房屋的负担能力，同时也保证了当地房产市场继续稳定发展的空间。

部分风险因素一，楼花、公寓供应

墨尔本与悉尼类似，在过去两年内受到海外资金冲击房价涨幅超过历史平均水平。尽管涨幅最大的仍然是包含土地的独立屋，但公寓的价格也随着整体市场火热而上涨。目前的问题在于，墨尔本尽管有一些河流分隔市区，但当地城市外围有大量的土地可供建设。目前当地的在建公寓数量已经大大超过往年水平，预计两三年内的房源数量将会继续大幅攀升。尽管对于一座400万人口的城市来说，消化一些房源还不会导致整体市场崩盘，但随着房产市场相对冷却，对公寓市场的支撑可能不足以保证价格继续攀升。这部分风险主要是针对墨尔本个别类型的房产市场，但投资者需要保持一定警惕。

墨尔本是本次蓝皮书介绍的二十多个2017年值得注意房地产市场中的一个，如果您有兴趣了解其他热门房地产市场，欢迎登录以下地址进行查询或咨询http://www.fx168news.com/bluebook/2017overseas/

校对：TIER