2019年，楼市的两极分化时代正式开启。但同时，只要城市有稳定的刚需存在，房价再跌也不会跌到哪里去。
前几周，菜导先后分析了北上广深、粤港澳大湾区、长三角7城、环京和环渤海城市的2019楼市走向。
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应各位菜友的要求，菜导今天再一口气分析一下中西部大家比较关心的7个城市2019的楼市走向。
武汉
2018年的武汉楼市，就像坐过山车一样刺激。
上半年一房难求，新房往往一开盘就被抢光，很多购房者只能空手而归。
到了下半年，大部分开盘项目都出现认购率下降的情况，开发商只得将精装修改为毛坯，变相降价来冲业绩。
今年春节前后，武汉楼市也没有迎来预期中的“开门红”。
可见，武汉楼市市场遇冷，卖方市场转为买方市场，购房群体逐渐趋于理性。
究其原因，有政策调整的因素，有消费力此前大量透支的原因，也有供过于求的后遗症。
2019年，如果宏观层面没有太大的变动，武汉楼市应该不会全面放松，在稳字当头的大前提下，主要以微调为主，不会出现骤冷骤然的大起大落。
后期的调控有可能会往更加细化的方向发展，比如根据一些因素区分来鼓励或限制购房群体。
2018年，保刚需是主旋律，刚需优先政策频频升级，公积金贷款的调整也对刚需族很友好。
2019年，估计保刚需依然是主调，今年想买房的，建议以刚需使用价值为考虑核心，从家庭生活的长远上进行选择。
另外，在优先保刚需的背景下，二手房的替代作用将会进一步减弱，刚需群体会更优先选择新房，2019年武汉二手房市场或许并不乐观。
长沙
2018年的长沙楼市，以625新政为界，实力演绎了何为大起大落。
有人戏称，上半年是躺着卖，下半年也是躺着卖。
上半年是躺着等人来抢房；下半年基本是躺开姿势去卖，低首付、去精装、送车位......为了能把房子卖出去，花招百出。
而在商品房促销打折也卖不出去的时候，不限购不限贷的公寓市场却迎来利好，从2018年1月到12月，长沙公寓价格上涨了49.1%。
但随着调控政策的深入，通过购买公寓落户长沙也没那么容易了。
2019年，长沙楼市预计总体比较平稳，不敢大涨，也不敢大跌；另外，房源供应也比较充足，2018年有133个楼盘，2019年已经飙升至196个楼盘，选择还是比较多的。
对于刚需买房的：目前低价盘主要集中在望城、南城和长沙县，可以多研究这几个区域。
对于想改善居住的：可以考虑梅溪湖、滨江、高铁新城。
对于注重教育需求的：梅溪湖片区、北辰三角洲等区域的教育资源总体上来说都是比较好的。
一直以来，长沙的房价在各大省会城市里面都是极为良心的，哪怕是在16年涨完一波以后，均价也就1万块出头。
就在上周，住建部也对长沙的棚改工作表示了明确肯定和激励，未来也会加大对长沙更多的倾斜支持。
所以，长沙楼市的未来，绝对稳如狗！
南昌
用四个字总结2018年的南昌楼市，就是量跌价涨。
数据统计，2018年，南昌市新建商品房成交51251套，同比2017年下跌28.27%，二手房成交278498套，同比2017年下跌11.31%，需求端整体呈现疲软状态。
与此同时，2018年11月，南昌市新房住宅成交均价为13900元/㎡，同比上涨16.8%。
房价的上涨，一方面是因为越来越多楼盘是装修交付的，而此前仅为毛坯价格；另一方面，核心地段的房源，交通教育各方面资源比较好，供应依旧紧缺。
2019年，南昌楼市预计将是稳中分化，在政策上应该没有太大松绑，但可能定会有一定程度上的托举政策，性价比高的楼盘会被追捧，性价比低的楼盘走势比较稳定。
楼市的热点板块，估计是城东的高铁新区、瑶湖东岸，青云谱的江铃、洪都；另外，由于地铁二号线延长线是往东站方向的，南昌东站预计也会比较热门。
郑州
2018年，在房住不炒、因城施策的大背景下，郑州在“限购、限贷、限价、限售、限签”的基础上进行了政策微调，加大市场监管力度，但并未对进一步加强限购政策。
2018年，郑州土拍市场红红火火，土地出让总面积和总金额都创下新高，郑东新区的地价依然处于领跑地位，航空港区、南龙湖等热点区域的地价也上涨出新高度。
房地产市场全年都比较平稳，没有出现大幅度暴跌，商品房的销售量与2017年相比，还增加了20.76%；而二手房的销售量则比2017年下降了约10%，市区住宅二手房有约5%到10%的小幅下降。
2019年，全面取消调控基本是不可能的，稳地价稳房价依然是主旋律，在稳的基础上，可能会有一些着重解决刚需族住房的微调。
2019年，郑州楼市估计会有放松，但从郑州向来中规中矩不超前的风格来看，不会是一次性全面放开：
主城区一些区域的限价，预计会较早放开；随后一些远郊区域，比如说绿博、荥阳、新郑，会跟着悄悄放松限购。
2019年，预计郑州楼市核心区域供需相对稳定，改善型居住需求量提升，市场由刚需逐步向改善型过渡。
至于二手房，因为在2018年已经小幅下降，再继续下降的可能性不太大。
西安
棚改货币化安置政策+第九个国家中心城市+人才落户红利以及随之涌入的炒房客，推动了这些年西安楼市的上涨。
从2016年的12月开始，西安楼市连续21个月上涨，从6514元/平一路高歌飙至2018年9月的12423元/平。
据《2018上半年全球房价指数》显示，西安以11.8%的涨幅，成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的中国城市。
而到了2018下半年，随着楼盘供应量的加大，“刚需优先”摇号细则等调控政策的施压，市场逐渐降温，很多楼盘由“流摇”代替“摇号”成为常态。
总的来说，2019年，西安大幅度放松调控的可能性不大，预计至少在2019年上半年调控依然是常态。
如果人口流入速度不减，应该会继续保持调控，而如果人口流入放缓，调控可能会稍微放宽。
西安的房价上涨，很大程度上是人口流入支撑起来的，随后因为限购政策，及购买力过度消耗疲软，导致房价下跌，但只要有刚需的存在，房价再跌也跌不到哪里去。
另外，2018年的限购政策力度还是比较大的，之后多多少少会有放松，如果是刚需的话，看到性比价不错的楼盘，可以尽快出手。
重庆
上半年涨，下半年跌，是2018年楼市的大行情，重庆楼市也不例外。
从2016年国庆以来，重庆楼市就开始了连续3年的狂涨之路，在2018年3、4、5月还频繁出现卖家加码的乱象，从6月开始，狂热的楼市才逐渐降温。
此前连续3年的猛涨，已经在一定程度上透支了市场购买力，而新韭菜长出来还需要时间，市场整体购买力有所减弱，因此菜导预计2019年的重庆楼市，新房可能由于价格居高不下而陷入滞涨。
而且现在很多新盘都在新区，周边的设施规划短期内还不完善，这也是一个顾虑。
如果是刚需，想要买新房，不妨考虑一下交通便利、价格相对比较便宜的版块，比如说巴南、蔡家、西永等。
与此同时，在这个时候，二手房市场可能会迎来转机。
从今年年初开始，大量二手房涌入市场，有数据统计，目前重庆二手挂牌房源已经突破16万套。
预计今年上半年，重庆二手房市场价格会有所回落，如果你想买二手房的话，可以耐心等等下半年。
成都
515新政是2018年成都楼市泾渭分明的一个拐点，在此之前，是购房群体急于上车的心急火燎，在此之后，刚需族则迎来了春天。
菜导估计，2019年，成都的房价不会暴涨或暴跌，小幅上涨的可能性比较大。
从政策层面来说，房价暴涨基本是不可能的了，另外，房价上涨，有赖于需求和钱。
过去几年，在房价只涨不降的恐慌中，有条件上车的人大都沉不住气早上车去了。
至于暴跌，那可能性就更加小了，除非是遇上个非常严重的金融危机啥的不得已形势，而且，这也不符合政策稳房价的基调。
数据显示，2018年11月底统计成都核心区域楼面价8000以内的房源，大约还有6-9个月的供应周期，不足以覆盖2019年的需求，在稳房价的政策背景下，供需关系的紧张可能带来房价的小幅上涨。
另外，从2018年新建商品住宅成交量偏离度来看，成都的负偏离度较高，说明2018年的成交量相比往年是减少了很多的，购房需求有压抑，回暖时间估计会相对比较早。
想要在2019年买房的刚需，是时候根据自己的实际需求早点出手了，五城区、高新区、天府新区核心区都可以考虑。
但像三圈层、环蓉区域这样因为热点炒作起来导致价格虚高的，就尽量不要掺和了。
来源：微信公众号菜鸟理财
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作者：菜导
