好久沒陪大家嘮嗑了，今天的文章聊兩個話題：
1、最近上頭對樓市的定調比以前又更嚴格了一丟丟，怎麼看？
2、重慶和成都，為啥業問更看好成都？
先聊第一個話題。
其實樓市最近的政策定調和變化，又出來了挺多的。
最近的一次是說監管部門出台了新規，以控制房企有息債務的增長，根據傳聞內容，其中的重點包括“三道紅線”。具體是：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；
紅線2：淨負債率大於100%；
紅線3：現金短債比小於1倍。
這個玩意意味着什麼呢？除了萬科之外，稍微牛一點的房企，基本都不達標。
如果是金融是國民經濟的血脈的話，那單在樓市這一個細分行業里面，金融則基本就是心髒了，現在幾乎所有的房企，心髒上都被加了一個夾子，說你們別太激動，悠着點。
畢竟銀保監會主席都直接寫文章說了：房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛。
除了給心髒上夾子，還有明確的大棒子。
最近一次關於樓市調控政策的描述，有個措辭很值得關注：要快速反應和處置，及時采取針對性的政策措施。
所以你看深圳特區40周年，上半年的時候朋友圈的中介都在鼓吹什麼大紅包大利好，但不僅沒等來所謂的土地擴容利好，反而被當典型敲打了。
敲打完了還要補一句：其他城市你們不能像深圳這麼反應慢了，不然……
再外加下調民間借貸司法保護上限等一系列操作，有點思路都能明白，嗯，這次確實是多管齊下，玩真的。
但你要問業問怎麼看待這些變化？我只能說：邊走邊看。
至少房企那邊，沒我們想的那麼悲觀，尤其是在熱點城市的優質地塊上，依舊不惜血本。
為啥會這樣？真是房企腦子充血了慣性還停不下來麼？
要回答這個問題，請大家回憶一下業問此前說過的三個很重要的提醒：
1、這兩年內外部經濟形勢極其複雜，樓市調控輕踩油門又補兩腳刹車的節奏也早就從幾年一變變成了幾個月一變，所以，短期的從嚴從緊，還真不能作為長周期布局的依據。
最典型的特質就是，你以為深圳出台政策了以後，房價真的就降了嗎？成交量確實是降了，因為很多人一夜之間沒了房票，但價格本身，我只能說是堅如磐石。
業問當時就在說深圳從緊，廣州要起來。現在來看，也確實是這樣，只不過很多人被帶去了南沙恒大某盤，當了一個必須10年起步才有可能獲得對應回報的接盤俠了……
2、今年最大的變量，其實是美國的大選。這也是為啥明明美國的印鈔機都已經毫無底線了，我們卻還在努力控制。
現在的情況是，川建國的選情就像撞上了冰山的鐵達尼號，而民主黨也開始準備挑他的七寸下狠手（其中也包括對我們發狠話，想爭取一部分紅脖子）。
但建國畢竟不是鐵達尼號上那些儒雅鎮定，最終選擇跟大船一起沉入海底的音樂家啊，他一定會想方設法讓這艘船再多漂那麼一會。
所以，接下來保不準還會有啥新的幺蛾子。但不管最終情況怎麼樣，上頭的意思也很明確了，要留足了政策空間，不到情況最後明朗的那一刻，不會輕易出牌。
這也就意味着，至少整個下半年的國內政策短周期，也就是這樣了。
3、在內外部因素的影響下，樓市二八分化的節奏在迅速加快。
官方確實是希望把更多的錢往資本市場里引導，努力把這個當成可能要祭出的下一波的“蓄水池”。
但未來一線城市和部分熱點二線城市的房子還是優質資產。接下來這小半年，也就是個擠泡沫的階段。如果你還有資格，不妨趁機在這時候完成資產配置。
至於股市，我是覺得，如果你是搞基金玩長線的，那麼確實不用慌，長期一定是看好的。
但現實情況是我知道的很多高手，都是短線股市賺了大錢，然後就會沉澱到房產里。然後把自己之前配置的那些樓齡老了一些的，也達到升值預期的房子，賣掉再攢籌碼。
換言之，優質房產在人口和財富蓄勢後，最終的漲幅收益還是好過你直接在股市里折騰的。
有人會想問：好過我直接在股市里折騰，是說樓市10年10倍還有可能嗎？
我的答案是：如果只看樓市的整體，10年漲10倍絕無可能，把一線二線和部分強一點的三線都算上，接下來10年漲1倍是大概率事件。
那業問你為啥敢說比我直接去炒股強呢？
因為，如果你選城市、選標的的眼光足夠好，那麼在這個10年1倍的大概率事件里，你可以成為平均線之上的那一部分。
當然，整體經濟增速下去了，也不可能讓你指望10年10倍，10年2到3倍，還是有可能的。
那這種城市，會出現在哪里？
業問的答案會是：即便是熱點城市，也不是所有區域都能做到這種漲幅，這個業問早就提醒過，熱點城市內部也早就開始二八分化了。
當然，大面上的選擇，會是你精選標的的第一步。
就拿成都和重慶舉例子吧，為啥業問更看好成都？
原因有兩個：
1、成都的整體產業結構更健康，雖然二手掛盤量也居高不下，但總體熱度倒還是維持着，稍微有點變化，行情就有可能。
當然成都的盤子其實也挺大的，盡量就買在一二圈層吧，別去那些偏遠概念區域接盤了，沒啥必要。
總體來看，成都無論是短線還是長線，都要更好於重慶，如果真要去西部投資，就先看成都。
2、重慶此前的大漲，基本上都是靠着板塊輪動的熱錢推動的，自身的基本面，其實不足以支撐上一輪的漲幅。
業問就認識了不少朋友，當年是跟着某大神的買房團直接殺過去的，一幅今天不買明天就暴漲的樣子，結果呢……
如今從政策上看，即便日後板塊輪動再現，不會再有上一輪那樣全國性的熱錢流轉的可能了，重慶很難再被“運氣”照顧。
所以，重慶樓市如今的任務，實際上還是消化泡沫，二手的流動性和成交價，只會比成都更差。
當然，把時間拉長到一定程度來看的話，重慶也只是會遜色於成都，但要說跟西部其他城市比，我覺得還是有底氣的，願意長持的，我倒也不攔着你。
來源：微信公眾號菜鳥理財
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