为啥看衰山东全境的楼市？
之所以今天想解释这个，主要是業問这两天被人拿着另一个大V的文章来咨询了。
这文章说的啥呢？
大意就是，买房最重要的是看地段，然后中国经济的未来都在沿海，然后现在珠三角长三角忒贵了，要不其他地方的沿海城市康康？
毕竟，买房就是买预期呀，只要以后能开发得好，那也是数十倍回报！
看到这我还以为是忽悠大家去大湾区周边或者长三角周边的城市买呢，又或者是拉去广西这种地方买，结果往后一看，乖乖，去烟台！
为啥要去烟台？
人家列出了3个理由：
1、环渤海经济圈呀，牛逼！
2、烟台GDP高，房价低呀，够划算！
3、烟台未来规划好啊，有空间！
这个饭恰到这里，我只能说今年市场环境确实不好啊。这么硬的饭也敢恰，也不怕别人不消化。
恰好烟台我还真去过，今天就干脆聊聊这回事。
首先，环渤海经济圈确实是客观存在的，而且山东的经济确实也不算弱，但如業問此前一再强调的那样，中国经济的未来一定是在长三角、珠三角。
再说，这个环渤海圈也着实有点大，圈里数得出来的几个主力城市，一看也都发展得不咋滴，就算以后真能起飞，说实话第一波也轮不到烟台。
第二，烟台的经济确实在山东省内还可以，但支撑楼市基本面的另外一个重要的要素：人口，有很大的问题。
虽然烟台已经是山东少数仍能保持人口净增长的城市，但根据当地官方给出的数据，截至2019年底，烟台60周岁及以上老年人口达175.6万，占比26.9%，趋向于深度老龄化社会。
这数字意味着啥呢，用大白话来说是现在的接盘侠，以及未来的接盘侠，那是越来越少了。
第三，烟台的价格确实不贵，但经历了上一轮全国热钱轮动+山东的棚改助推，也依然从2018年横盘阴跌到现在。
这往好了说这是楼市健康，对刚需友好，往坏了说，讲白了就是市场缺乏概念和热度啊，投资者的坟墓啊。
所以，非要去烟台买，不是不可以，本地刚需+北方养老需求，我觉得完全没问题，挑个好楼盘，安安心心自住，在烟台这种城市，确实舒服。
但你说真是抱着明确的投资目的去烟台，拜托，就别趟这个浑水了吧。
而且山东之前很多地方的某些养老+海景概念的楼盘，已经坑惨了不少人，随便上哪个网站或者社区搜山东+海景房这样的关键词，满屏幕的血泪史啊……
我看最近某大又在推啥啥啥丁字湾度假区的楼盘，我滴妈呀，这地前不朝村后不着店的，哪怕是4000块看似白菜价，我都觉得贵了一倍……
话说回来，这个操作套路怎么看着跟深圳新一轮调控出台以后，某大马上一车车拉不明就里的深圳客去南沙某大盘扫货的感觉一样一样的？
烟台已经这样了，再往大了说，山东全省的楼市局面，就更不乐观了。
山东是人口和经济大省没错，但现在人口连年净流出，经济总量虽然可以，但背后的产业结构也成了大问题。
用大白话来说，就是接盘侠少了，而且钱包也很难鼓起来。
你就说济南吧，去年这时候，二手房均价大概还能维持在1万7左右，今年差不多1万5了，这个降幅摆在这个基数上，着实不小了。
再说青岛，去年这时候全市二手均价基本在2.3-2.4万左右徘徊，现在全局来看，也跌破2万了。
至于此前受益于棚改而突飞猛涨的山东小城市的楼市，我更是可以拍着胸脯说，早晚都是要回归其价值原点的，刚需+改善买买就算了，投资就真别去了。
所以，为啥不看好山东全境的楼市？
第一人口，没有接盘侠，就没有流动性，没有流动性，房子就是砖头，不是资产。
归根结底，你说楼市是泡沫也好，是庞氏骗局也好，但只要有源源不断的接盘侠在，有持续涌入的购买力在，那再大的泡沫也会有其合理性。
反之，哪怕你说这个地方房价看着已经够低够便宜了，但即便这样也都找不出几个人愿意来接盘存量的二手房了，那这种流动性枯竭带来的结果，可不就是楼市的“鹤岗”化么？
第二，山东整体发展的基本面我觉得很一般。这个基本面包含很多要素，有明显陈旧的产业结构，有不太发达的民营经济，也有瞎折腾的那啥作风。
更多具体的我也不在文章里说了，免得引发不必要的口水。再说，相关的新闻到处都是，大家有兴趣的自己去搜一下不就完了。
第三，从政策等其他层面的利好角度来看，我觉得山东即便接下来有啥大的概念爆出来，也很难让楼市“逆天改命”了。
山东本省人如果真想继续在本地买，那也就顶多看看济南和青岛了，而且一定还得精挑细选。
比如济南，看看汉峪和唐冶，然后买之前做好长持的心理准备，这样不至于心理落差太大。
比如青岛，業問只建议大家死盯市区和红岛。其他什么西海岸、城阳、胶州、即墨，除非真的是跌出了不买良心都过不去的白菜价，不然我建议都敬而远之。
至于外省人，我觉得就别去山东凑热闹了吧，把有限的资金和杠杆放在胜率更高的区域和城市，它不香么？
你也千万别嫌这些地方贵，往后啊，贵的东西往往才更有潜力、更多空间。这逻辑跟现在股市的结构性行情，也基本上是一样的。
好了，今天的吐槽就到此结束，希望山东的各位朋友不要怪我心直口快。
来源：微信公众号菜鸟理财
ID：cainiaolc
