為啥看衰山東全境的樓市？
之所以今天想解釋這個，主要是業問這兩天被人拿着另一個大V的文章來咨詢了。
這文章說的啥呢？
大意就是，買房最重要的是看地段，然後中國經濟的未來都在沿海，然後現在珠三角長三角忒貴了，要不其他地方的沿海城市康康？
畢竟，買房就是買預期呀，只要以後能開發得好，那也是數十倍回報！
看到這我還以為是忽悠大家去大灣區周邊或者長三角周邊的城市買呢，又或者是拉去廣西這種地方買，結果往後一看，乖乖，去煙台！
為啥要去煙台？
人家列出了3個理由：
1、環渤海經濟圈呀，牛逼！
2、煙台GDP高，房價低呀，夠劃算！
3、煙台未來規劃好啊，有空間！
這個飯恰到這里，我只能說今年市場環境確實不好啊。這麼硬的飯也敢恰，也不怕別人不消化。
恰好煙台我還真去過，今天就幹脆聊聊這回事。
首先，環渤海經濟圈確實是客觀存在的，而且山東的經濟確實也不算弱，但如業問此前一再強調的那樣，中國經濟的未來一定是在長三角、珠三角。
再說，這個環渤海圈也着實有點大，圈里數得出來的幾個主力城市，一看也都發展得不咋滴，就算以後真能起飛，說實話第一波也輪不到煙台。
第二，煙台的經濟確實在山東省內還可以，但支撐樓市基本面的另外一個重要的要素：人口，有很大的問題。
雖然煙台已經是山東少數仍能保持人口淨增長的城市，但根據當地官方給出的數據，截至2019年底，煙台60周歲及以上老年人口達175.6萬，占比26.9%，趨向於深度老齡化社會。
這數字意味着啥呢，用大白話來說是現在的接盤俠，以及未來的接盤俠，那是越來越少了。
第三，煙台的價格確實不貴，但經曆了上一輪全國熱錢輪動+山東的棚改助推，也依然從2018年橫盤陰跌到現在。
這往好了說這是樓市健康，對剛需友好，往壞了說，講白了就是市場缺乏概念和熱度啊，投資者的墳墓啊。
所以，非要去煙台買，不是不可以，本地剛需+北方養老需求，我覺得完全沒問題，挑個好樓盤，安安心心自住，在煙台這種城市，確實舒服。
但你說真是抱着明確的投資目的去煙台，拜托，就別趟這個渾水了吧。
而且山東之前很多地方的某些養老+海景概念的樓盤，已經坑慘了不少人，隨便上哪個網站或者社區搜山東+海景房這樣的關鍵詞，滿屏幕的血淚史啊……
我看最近某大又在推啥啥啥丁字灣度假區的樓盤，我滴媽呀，這地前不朝村後不着店的，哪怕是4000塊看似白菜價，我都覺得貴了一倍……
話說回來，這個操作套路怎麼看着跟深圳新一輪調控出台以後，某大馬上一車車拉不明就里的深圳客去南沙某大盤掃貨的感覺一樣一樣的？
煙台已經這樣了，再往大了說，山東全省的樓市局面，就更不樂觀了。
山東是人口和經濟大省沒錯，但現在人口連年淨流出，經濟總量雖然可以，但背後的產業結構也成了大問題。
用大白話來說，就是接盤俠少了，而且錢包也很難鼓起來。
你就說濟南吧，去年這時候，二手房均價大概還能維持在1萬7左右，今年差不多1萬5了，這個降幅擺在這個基數上，着實不小了。
再說青島，去年這時候全市二手均價基本在2.3-2.4萬左右徘徊，現在全局來看，也跌破2萬了。
至於此前受益於棚改而突飛猛漲的山東小城市的樓市，我更是可以拍着胸脯說，早晚都是要回歸其價值原點的，剛需+改善買買就算了，投資就真別去了。
所以，為啥不看好山東全境的樓市？
第一人口，沒有接盤俠，就沒有流動性，沒有流動性，房子就是磚頭，不是資產。
歸根結底，你說樓市是泡沫也好，是龐氏騙局也好，但只要有源源不斷的接盤俠在，有持續湧入的購買力在，那再大的泡沫也會有其合理性。
反之，哪怕你說這個地方房價看着已經夠低夠便宜了，但即便這樣也都找不出幾個人願意來接盤存量的二手房了，那這種流動性枯竭帶來的結果，可不就是樓市的“鶴崗”化麼？
第二，山東整體發展的基本面我覺得很一般。這個基本面包含很多要素，有明顯陳舊的產業結構，有不太發達的民營經濟，也有瞎折騰的那啥作風。
更多具體的我也不在文章里說了，免得引發不必要的口水。再說，相關的新聞到處都是，大家有興趣的自己去搜一下不就完了。
第三，從政策等其他層面的利好角度來看，我覺得山東即便接下來有啥大的概念爆出來，也很難讓樓市“逆天改命”了。
山東本省人如果真想繼續在本地買，那也就頂多看看濟南和青島了，而且一定還得精挑細選。
比如濟南，看看漢峪和唐冶，然後買之前做好長持的心理準備，這樣不至於心理落差太大。
比如青島，業問只建議大家死盯市區和紅島。其他什麼西海岸、城陽、膠州、即墨，除非真的是跌出了不買良心都過不去的白菜價，不然我建議都敬而遠之。
至於外省人，我覺得就別去山東湊熱鬧了吧，把有限的資金和杠杆放在勝率更高的區域和城市，它不香麼？
你也千萬別嫌這些地方貴，往後啊，貴的東西往往才更有潛力、更多空間。這邏輯跟現在股市的結構性行情，也基本上是一樣的。
好了，今天的吐槽就到此結束，希望山東的各位朋友不要怪我心直口快。
來源：微信公眾號菜鳥理財
ID：cainiaolc
