今天的文章，聊一聊全國樓市頂流：深圳的話題。
都說深圳要學新加坡了，那本地房價還有戲麼？
8月之前，關於所謂“40周年大禮包”的提法，一直是深圳及臨深樓市最大的炒作熱點。
而我早就在文章和朋友圈里提醒過大家，所謂物理擴容這種大禮包，根本不要指望。
現在來看，當初聽了我的勸的，現在應該也都慶幸了。
當然，臨深也不是不能買，只不過別老盯着惠州，多看看東莞。
話說回來，上個月月底，倒是真的來了個“大禮包”。深圳市住建局局長張學凡提出，“新加坡是深圳學習的榜樣，將來深圳60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。”
對於這個表態，各路的解讀實際上已經很多了，我今天也就直接說說我的結論：
1、深圳早就想學新加坡，只不過之前確實沒學成功。
2、深圳這次到底是做樣子還是要動真格？我覺得是後者。
3、深圳大力搞新加坡模式，對商品房會有啥影響？答案是更貴。
好了，三條結論擺在上面，然後就一個個攤開來說了。
其實，深圳的領導們公開表態要“學習新加坡”，不是一回兩回了。
早在十一五規劃中，當時的深圳副市長呂銳鋒就提出至2010年前應該完成14萬套保障性住房的建設。
不過據公開信息，2007年、2008年，深圳市分別向低收入家庭提供了6006套、2726套保障性住房，完成的保障性住房數量不到十一五規劃的7%。
專家當時就說：指望保障性住房建設來平抑房價只是一種不切實際的幻想。
當時為啥沒動力落實這些政策？一來確實正好處在08經濟危機後的大刺激大放水階段，樓市還是很好的提振經濟的辦法。
二來深圳當時的土地供需問題實際上已經有苗頭了，能騰挪的空間確實不大。
所以，雖然深圳財政確實不靠賣地收入賺錢，但各方面的限制也確實擺在這。
而且直接照搬新加坡的組屋制度，要麼就是從樓市有第一波暴漲苗頭的時候就開始嚴格執行落地，要麼就幹脆沒法執行。
深圳樓市現在存量的利益盤子已經這麼大了，怎麼下手最合適？也就能通過政策堵一下炒短線的熱錢，除此之外，也沒有啥更好的辦法。
我覺得能通過各種調控措施維持住一個不太過瘋狂的狀態就不錯了，畢竟動別人已經到手的利益，是最難的。
那麼，這次是不是又是嘴上說說，落不了地呢？
我覺得倒也不能這麼想。
之前沒法執行下去，首先是因為當時的經濟環境、內外部壓力，跟現在的經濟環境，內外部壓力，完全是不一樣的狀態。
另外，現在最重要的是搞清楚自己的站位，那深圳的站位到底是啥？先行示範區到底要示範個啥？這是當地絕對不敢怠慢的核心問題。
所以，業問覺得，這次深圳領導們的表態，絕對不是放空炮了，當下的深圳，改革樓市的決心，基本上是不用再質疑的了。
雖說完成之前立下的2018-2035年建設170萬套住房，且公共住房占60%的目標着實有些難度，但如果真發點狠，也不是不可以。
那麼你可能會問：業問你不是說深圳沒多少地可以用了嗎，那這麼多房子從哪里來？
答案有四個：拿城中村改一部分，拿之前的工業和商住用地轉一部分，拆一部分，最後才是去新建一部分。
比起前面幾種存量盤活的思路，直接新建或許是最快的。
但以深圳現在的開發強度來看，徹底新建一大批人才房，意味着這地方只會越來越偏，不僅在深圳市內都是犄角旮旯的地方，也會去臨深和深汕找空間。
深圳最新的交通規劃，終於明確了要把地鐵連到東莞鳳崗、塘廈、長安和惠州的惠陽，也算是在交通層面上終於鋪平了一些困難吧。
畢竟人才安居集團已經在塘廈建房了，如果沒有地鐵通勤，屬實雞肋。
但說實話，即便交通配套跟上了，你從塘廈、惠陽這些地方去南山科技園、寶安前海灣上班，其實也挺受罪的。
當然，退一萬步來說，讓保障的歸保障，一定是深圳現在的重要目標，所以業問之前一直說年輕人現在反而不要擔心來深圳沒房子住。
因為你只要有能耐，也確實不用太着急掏空家底直接上車商品房，以後的人才房、安居房的供應，只會越來越大，想留在深圳，總還是有辦法。
那業問為啥要說，深圳大力搞新加坡模式，對商品房的影響是更貴呢？
其實這是一個非常簡單的價值判斷+供需關系的邏輯。
就拿茅台舉個例子吧，現在股價已經高到天際了，但接盤者還是很多，而且往往是越跌越買，為啥？
因為茅台這麼多年這麼多倍的漲幅，讓它已經成了投資圈的一種信仰。
那茅台在啥情況下股價會跌？要麼就是類似酒鬼酒塑化劑事件那樣，出了質量上的大醜聞（這個可能性不是沒有，但基本可以排除）。
要麼就是茅台酒廠突然說，我這酒其實也沒啥特別的，去哪都能釀（這個曆史上早就證實了沒法實現），供需關系發生了質的改變。
深圳樓市就是中國樓市里的茅台，這麼多年的造富奇跡，已經篤定了本地剛需/投資客+全國投資客+少部分全球投資客的信仰。
只不過投資客也很精，會隨着深圳城市發展重心的遷移，不斷從東部往西部調倉。
另外，深圳本地商品房的存量和新增本來就是一線里面最少的。現在為了大力發展公共住房，只會繼續壓縮商品房的供應。
那你猜最終會怎麼着？只會更貴！
從老是被深圳拿來當典型學習的新加坡樓市的情況來看，答案也是一樣的。
別只看多數新加坡人靠便宜的組屋解決了住房需求，但組屋本身是剝離了資產屬性的，而具有資產流通屬性的商品房，在新加坡那是一點都不便宜！
公開數據表明，新加坡的商品房房價收入比高達21倍，比香港還高，稱得上全世界房價最高的地方。
所以，還記得業問在2019年就給過大家的，對於深圳未來房價走勢的判斷麼：
現在這個結論，不僅沒有被推翻，反而被再次加強了。
根據現在深圳城市的開發強度，未來能開新盤的地方，多數的配套措施也就不如現在存量的二手房了，而且這些新房里還有60%的要留給公共住房，那意味着這種大批量的供應，只能去更遠更偏的地方來搞定了。
這樣的房子，基本也就解決居住的問題，但在其他配套和體驗，尤其是最關鍵的資產收益上，是一定會不如商品房的。
而當有點實力的人都想去買商品房，還發現商品房的供給被大幅減少以後，那價格的水漲船高，也就在所難免了。
深圳所能做的，也就是盡量保持足夠嚴格的政策及調控的力度，接下來的，就交給市場吧。
那麼對於現在還有能力、有房票在深圳上車買房的人來說，這實際上，又算是一個難得的時間窗口了……
來源：微信公眾號菜鳥理財
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