今天的文章，聊一聊全国楼市顶流：深圳的话题。
都说深圳要学新加坡了，那本地房价还有戏么？
8月之前，关于所谓“40周年大礼包”的提法，一直是深圳及临深楼市最大的炒作热点。
而我早就在文章和朋友圈里提醒过大家，所谓物理扩容这种大礼包，根本不要指望。
现在来看，当初听了我的劝的，现在应该也都庆幸了。
当然，临深也不是不能买，只不过别老盯着惠州，多看看东莞。
话说回来，上个月月底，倒是真的来了个“大礼包”。深圳市住建局局长张学凡提出，“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”
对于这个表态，各路的解读实际上已经很多了，我今天也就直接说说我的结论：
1、深圳早就想学新加坡，只不过之前确实没学成功。
2、深圳这次到底是做样子还是要动真格？我觉得是后者。
3、深圳大力搞新加坡模式，对商品房会有啥影响？答案是更贵。
好了，三条结论摆在上面，然后就一个个摊开来说了。
其实，深圳的领导们公开表态要“学习新加坡”，不是一回两回了。
早在十一五规划中，当时的深圳副市长吕锐锋就提出至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设。
不过据公开信息，2007年、2008年，深圳市分别向低收入家庭提供了6006套、2726套保障性住房，完成的保障性住房数量不到十一五规划的7%。
专家当时就说：指望保障性住房建设来平抑房价只是一种不切实际的幻想。
当时为啥没动力落实这些政策？一来确实正好处在08经济危机后的大刺激大放水阶段，楼市还是很好的提振经济的办法。
二来深圳当时的土地供需问题实际上已经有苗头了，能腾挪的空间确实不大。
所以，虽然深圳财政确实不靠卖地收入赚钱，但各方面的限制也确实摆在这。
而且直接照搬新加坡的组屋制度，要么就是从楼市有第一波暴涨苗头的时候就开始严格执行落地，要么就干脆没法执行。
深圳楼市现在存量的利益盘子已经这么大了，怎么下手最合适？也就能通过政策堵一下炒短线的热钱，除此之外，也没有啥更好的办法。
我觉得能通过各种调控措施维持住一个不太过疯狂的状态就不错了，毕竟动别人已经到手的利益，是最难的。
那么，这次是不是又是嘴上说说，落不了地呢？
我觉得倒也不能这么想。
之前没法执行下去，首先是因为当时的经济环境、内外部压力，跟现在的经济环境，内外部压力，完全是不一样的状态。
另外，现在最重要的是搞清楚自己的站位，那深圳的站位到底是啥？先行示范区到底要示范个啥？这是当地绝对不敢怠慢的核心问题。
所以，業問觉得，这次深圳领导们的表态，绝对不是放空炮了，当下的深圳，改革楼市的决心，基本上是不用再质疑的了。
虽说完成之前立下的2018-2035年建设170万套住房，且公共住房占60%的目标着实有些难度，但如果真发点狠，也不是不可以。
那么你可能会问：業問你不是说深圳没多少地可以用了吗，那这么多房子从哪里来？
答案有四个：拿城中村改一部分，拿之前的工业和商住用地转一部分，拆一部分，最后才是去新建一部分。
比起前面几种存量盘活的思路，直接新建或许是最快的。
但以深圳现在的开发强度来看，彻底新建一大批人才房，意味着这地方只会越来越偏，不仅在深圳市内都是犄角旮旯的地方，也会去临深和深汕找空间。
深圳最新的交通规划，终于明确了要把地铁连到东莞凤岗、塘厦、长安和惠州的惠阳，也算是在交通层面上终于铺平了一些困难吧。
毕竟人才安居集团已经在塘厦建房了，如果没有地铁通勤，属实鸡肋。
但说实话，即便交通配套跟上了，你从塘厦、惠阳这些地方去南山科技园、宝安前海湾上班，其实也挺受罪的。
当然，退一万步来说，让保障的归保障，一定是深圳现在的重要目标，所以業問之前一直说年轻人现在反而不要担心来深圳没房子住。
因为你只要有能耐，也确实不用太着急掏空家底直接上车商品房，以后的人才房、安居房的供应，只会越来越大，想留在深圳，总还是有办法。
那業問为啥要说，深圳大力搞新加坡模式，对商品房的影响是更贵呢？
其实这是一个非常简单的价值判断+供需关系的逻辑。
就拿茅台举个例子吧，现在股价已经高到天际了，但接盘者还是很多，而且往往是越跌越买，为啥？
因为茅台这么多年这么多倍的涨幅，让它已经成了投资圈的一种信仰。
那茅台在啥情况下股价会跌？要么就是类似酒鬼酒塑化剂事件那样，出了质量上的大丑闻（这个可能性不是没有，但基本可以排除）。
要么就是茅台酒厂突然说，我这酒其实也没啥特别的，去哪都能酿（这个历史上早就证实了没法实现），供需关系发生了质的改变。
深圳楼市就是中国楼市里的茅台，这么多年的造富奇迹，已经笃定了本地刚需/投资客+全国投资客+少部分全球投资客的信仰。
只不过投资客也很精，会随着深圳城市发展重心的迁移，不断从东部往西部调仓。
另外，深圳本地商品房的存量和新增本来就是一线里面最少的。现在为了大力发展公共住房，只会继续压缩商品房的供应。
那你猜最终会怎么着？只会更贵！
从老是被深圳拿来当典型学习的新加坡楼市的情况来看，答案也是一样的。
别只看多数新加坡人靠便宜的组屋解决了住房需求，但组屋本身是剥离了资产属性的，而具有资产流通属性的商品房，在新加坡那是一点都不便宜！
公开数据表明，新加坡的商品房房价收入比高达21倍，比香港还高，称得上全世界房价最高的地方。
所以，还记得業問在2019年就给过大家的，对于深圳未来房价走势的判断么：
现在这个结论，不仅没有被推翻，反而被再次加强了。
根据现在深圳城市的开发强度，未来能开新盘的地方，多数的配套措施也就不如现在存量的二手房了，而且这些新房里还有60%的要留给公共住房，那意味着这种大批量的供应，只能去更远更偏的地方来搞定了。
这样的房子，基本也就解决居住的问题，但在其他配套和体验，尤其是最关键的资产收益上，是一定会不如商品房的。
而当有点实力的人都想去买商品房，还发现商品房的供给被大幅减少以后，那价格的水涨船高，也就在所难免了。
深圳所能做的，也就是尽量保持足够严格的政策及调控的力度，接下来的，就交给市场吧。
那么对于现在还有能力、有房票在深圳上车买房的人来说，这实际上，又算是一个难得的时间窗口了……
来源：微信公众号菜鸟理财
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