FX168财经报社(香港)讯 根据日本不动产研究所汇总的全球14个大城市不动产调查报告，截至2021年10月，有香港、东京、纽约等10个城市的写字楼租金比半年前下降。由于新冠疫情扩大，居家办公趋于常态，写字楼使用减少的影响仍在继续。
该项调查在每年的4月和10月进行。以亚洲和欧美的14个大城市为对象，不动产鉴定师对新建写字楼的合同租金进行调查，形成指数。无论是上涨还是下跌的城市数，都与上次调查(2021年4月)完全相同。
下跌幅度最大的是香港，比上次调查下跌1.8%。日本不动产研究所分析称，政局动荡等正导致写字楼需求减退。
在上次调查中上涨的胡志明市受越南国内的疫情封城影响转为下跌0.5%。纽约下跌1%。在上次调查中跌幅最大，下跌2.8%，尽管此次跌幅有所收窄，但仍处于下降之中。
入住者以便宜价格转租给其他房客的情况暂时减少，但供大于求的局面似乎仍在持续。租金出现上涨的有首尔等3个城市，大阪则与上次持平。
涨幅最大的和上次一样仍是首尔，比半年前上涨了1.1%。在全世界都减少写字楼使用的情况下，此前主要在海外投资的韩国机构投资者开始关注逐步复苏的国内写字楼需求，增加了投资。
据彭博此前报告，新加坡的办公大楼平均房租在2022年将上升5至10%。分析师更预测，香港的“甲级办公室”(高级商办)空屋率在2022年底可能会超过12%。
再根据新加坡《联合早报》的报道，当地办公大楼行情在2021年第二季出现复苏迹象，房租也转跌为升，主因是科技和投资管理公司对优质办公空间的需求上升，另外，新冠肺炎疫情应运而生的“居家办公”新工作型态，也让新加坡办公大楼房市受惠，这是新加坡境内商办租金自2009年以来首次超越香港。
根据日本森纪念基金会(Mori Memorial Foundation)最新公布的2021全球城市实力指数，香港今年首次跌出全球最具吸引力城市10名外，排在第13名，在亚太地区落后于东京、新加坡、上海、墨尔本及悉尼，创下史上最糟排名。
这份调查将全球城市指数分为6大范畴，包括经济、适宜居住和环境在内等70项指标，在全球48个评比城市中，前5名城市依序为：伦敦、纽约、东京、巴黎和新加坡。
根据港政的数据，2021年已有47个境外跨国公司的总部撤离香港，主要来自美国、日本和法国等国，其中包括6家全球银行及4家资产管理公司。
PIMCO网站写道，新冠疫情加速电子商务与居家办公趋势的发展，重新塑造市场环境，并造就了商业不动产市场的赢家与输家。至于这对投资人而言有何意涵，安联不动产的执行长暨投资长Francois Trausch提到，新冠疫情带来冲击，加速都市化与其他长期趋势发展。年轻人想要住在大都市，享受就业、求学、与医疗服务的便利性。
此外，疫情也加速科技普及，其中包括电子商务与视讯会议科技。疫情带来的颠覆与资产错置，令重视核心与核心增益型策略的投资人，持续寻找稳定的优质收益，同时又能掌握疫情相关的投资契机。如果这些投资人，无法在现有的核心不动产发掘投资机会，他们准备“创造”核心型不动产，例如，为几乎没有或没有递延维修且债务资本化比率适中的建筑物，寻找优质的长期承租户，借此创造更高的投资收益。
PIMCO全球私募商业不动产团队主管John Murray则称，在疫情影响下，尽管旅馆产业是短期输家，但是我们认为未来旅馆产业将进入渐进、但不同步的复苏阶段。举例来说，美国旅馆业快速复苏的同时，欧洲延长防疫禁令持续对旅馆业带来压力。尽管旅馆业面临庞大的资金缺口，但我们认为这只是暂时现象。在美国，旅馆业每间客房的营收已大幅改善，只差25%就能重回2019年的水准；同时间，随着防疫禁令解除，欧洲旅馆业也将开始复苏。
他继续补充：“相较之下，我们认为零售不动产是长期输家。目前，零售不动产的业主与承租户双双陷入困境，虽有来自外部的援助资金，也不足以拯救所有岌岌可危的资产。事实上，2022年可能会有更多的零售不动产身陷困境。以美国为例，一旦薪资保护贷款计划(Paycheck Protection Program)的资金用罄，届时许多承租户料将退租且一去不回。雪上加霜的是，接下来将有大量的银行贷款到期－其中包括美国购物中心，且核心型基金掀起一波减持零售不动产的浪潮，我们认为现在零售不动产或许已无法再视为核心型不动产。我们预期尽管部分零售不动产有机会变更商业用途，但是价格将远远低于原本作为零售不动产的价值。”
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