FX168财经报社(北美)讯 2022年以来中国一直在下调抵押贷款利率，从而提振停滞不前的房地产市场的销售，但迄今为止中国家庭急于提前偿还现有抵押贷款，可能会挤压银行的利润。
分析人士估计，自去年年初银行开始降低贷款利率以来，已经有近7000亿美元的抵押贷款被预付，接近中国未偿还抵押贷款总额的八分之一。
因过去几年背负较高利率，抵押贷款持有人感到负担过重，他们正在动用自己的个人储蓄，或在刺激计划下申请低息贷款，这些刺激计划旨在用于购买大宗消费商品或开办新企业。
这种做法威胁到了银行的抵押贷款利润。根据中国5大银行最新的财务报告，截至去年6月，抵押贷款约占未偿贷款的30%。
尽管最近的数据显示市场正在企稳，但降低抵押贷款利率和其他旨在帮助中国房地产行业的措施尚未带来有意义的复苏。中国房地产行业受到需求暴跌和主要开发商现金短缺的打击，分析师预计，经济复苏在今年下半年才会开始。
上海房地产服务公司易居中国研究发展研究院(E-house China Research and Development Institution)分析师Yan Yuejin表示：“从银行的角度来看，提前偿还抵押贷款意味着资金归还给银行，可能有助于为新的抵押贷款提供资金，但问题是购买情绪不佳。”
目前人们对新房购买的兴趣下降与前几年过热的房地产市场形成鲜明对比，当时有关部门将抵押贷款利率维持在高位，从而冷却投机活动。
花旗集团(Citigroup)银行业分析师Judy Zhang表示，2017年第四季度至2022年第一季度期间发放的抵押贷款约为17.7万亿元人民币，占目前未偿抵押贷款总额的近一半，利率相对较高，为5.26%至5.72%。
去年年中在开发商的流动性危机导致房价和销售陷入螺旋式下降之后，监管机构开始降低基准抵押贷款利率，从而提振房地产需求。
根据中国抵押贷款数据提供商融360 在1月份的一项调查，12月份首次购房者的平均抵押贷款利率为4.16%，较上年同期下降137个基点，为2015年调查开始以来的最低水平。
房地产不景气
房屋业主通过提前偿还抵押贷款来应对旧的、更高的利率，根据中国央行的数据，花旗集团的Zhang估计，去年预付抵押贷款总额为4.68万亿元，而中国截至2022年底的抵押贷款余额为38.8万亿元。
Zhang在最近的一份报告中写道，高利率抵押贷款的高额提前还款可能会持续下去，在最坏的情况下，中国各银行今年的收益最多将减少5%。
据当地媒体报道，一些银行试图通过增加繁文缛节和放慢申请处理速度来遏制提前还款的浪潮，迫使一些借款人等待数月才能获得批准。一家商业银行北京分行的员工表示，约有20%的现有客户申请了提前还款，他所在的银行已将审批过程延长至半年左右。
穆迪(Moody's)银行业分析师Nicholas Zhu表示，提前还款的热潮一直持续到今年，股票和债券等投资回报前景黯淡，也鼓励了现金充裕的借款人偿还债务。
他预计这种去杠杆化将削弱人们对房地产市场的信心，流动性危机和销售下滑已经严重动摇了中国房地产市场。
政府支持的《中国银行保险报》(China banking and Insurance News)报道称，有关部门已对提前还款增多表示担忧。上周中国央行和最高银行业监管机构与银行举行了会议，讨论如何解决这一问题。
据报道，监管机构表示，他们将加大对滥用商业和消费贷款的调查和处罚力度。监管机构同时表示，银行不应限制符合条件的房主提前偿还住房贷款，应保护银行客户的合法利益。
