FX168財經報社(香港)訊 美國主要城市的商業地產價格下滑，最新警鍾是巴爾的摩市中心南街一號辦公樓的出售。這座30層建築在6月以2400萬美元的價格售出，比該樓2015年的6600萬美元的售價便宜63.6%，大型租戶選擇離開。高盛最近告訴客戶，其他都市區的寫字樓價值，預計將下降25%，意味着更多恐慌性拋售在路上。
這座知名的巴爾的摩辦公大樓於1992年開業，面積479000平方英尺，是後疫情時代首次出售此類塔樓。總部位於弗吉尼亞州的American Real Estate Partners將這棟大樓出售，賣空給了總部位於紐約的BHN Associates。
(來源:Twitter)
ZeroHedge評論道：“繼今年早些時候幾家區域銀行倒閉後，我們一直在密切關注商業房地產(CRE)行業，注意到辦公空間市場的風險不斷增加。為了應對美聯儲在過去16個月中為對抗通貨膨脹而大幅加息的情況，商業地產貸款標準已大幅收緊。此外，低迷的辦公徽章刷卡率和其他占用指標表明對辦公空間的需求下降。”
商業房地產經紀人特麗·哈靈頓(Terri Harrington)表示：“入住率推動價值，市中心的許多建築都在努力維持入住率。”最新的拋售可能表明，未來將會出現更多恐慌性拋售。一些人認為，遠程或混合工作迫使辦公需求下降，但事實並非完全如此，至少在犯罪猖獗的巴爾的摩不是如此。
Johns Hopkins Carey Business School經濟學教授路易斯·金特羅(Luis Quintero)表示，如果辦公空間空置且房產價值暴跌，該市的房產稅和所得稅收入可能會大幅減少。一些知名租戶已經離開巴爾的摩市中心，其中包括T. Rowe Price和Pandora。
哈林頓警告說，這可能是市中心其他塔樓甩賣的開始：“我也相信你會看到其他建築也有同樣的情況。”
至於其他都市區的辦公樓價值，高盛最近告訴客戶預計將下降25%。
高盛首席信貸策略師洛特菲·卡魯伊(Lotfi Karoui)對經濟衰退的潛在深度進行了更多闡述，他告訴客戶，追蹤商業地產價格的方法有很多，盡管“對當前市場狀況最準確的描述”是通過格林街商業地產價格指數獲得的數據，這表明未來會遇到麻煩。
“在過去的幾個月里，我們一直認為，公共和私人房地產市場之間巨大的估值差距將通過房地產價格的下跌而開始縮小。然而，評估陷入困境的情況並不是那麼簡單。追蹤商業地產價格的方法有很多種，但通常會提供不同的圖片，”他寫道。
高盛圖表展示了四種受歡迎的商業地產價格指數的表現，表明價格從峰值水平下跌15%到2%之間。指數構建的兩種主要方法是基於交易的，例如RCA和NCREIF的重複銷售指數，以及基於評估的，例如Green Street商業房地產價格指數和聯邦儲備委員會商業房地產價格指數，每種方法都有其自身的缺點。
洛特菲指出：“重複銷售交易指數通常提供最公正的價格估計，因為它們控制了市場構成的變化。但目前交易量微不足道，導致這些指數的樣本規模縮小。基於評估的指數有時也可能很嘈雜。也就是說，在目前這個時刻，他們可能提供了對當前市場狀況最準確的描述，Green Street表明寫字樓房產價值同比下降25%，公寓房產價值下降21%。”
在卡魯伊看來，格林街的數據似乎是最準確的，它預測了辦公樓和公寓樓的價格即將下跌。該指數主要關注零售、辦公和公寓。
(來源:Goldman Sachs)
此外，商業房地產交易量的下滑表明，隨着貸款條件收緊，整個行業可能會陷入深度凍結。
(來源:Goldman Sachs)
與此同時， 德意誌銀行資深策略師吉姆·里德在給客戶的一份報告中描繪了美國經濟的不祥前景。他指出，央行大幅加息會破壞部分經濟，因為加息周期的結束通常會帶來轟動。
(來源:ZeroHedge)
