FX168財經報社(北美)訊 《南華早報》周三(8月30日)刊文稱,中國“大而不能倒”的房地產巨頭只是房地產危機的冰山一角,“供應商正被拖向死亡”。
(截圖自南華早報)
小企業主Bill Ye表示,在碧桂園表示今年的淨虧損可能達到550億元人民幣(76億美元)之前,中國備受困擾的房地產行業已經出現危機跡象。然而,他表示,本月披露的消息可能會對市場信心和中國主要開發商向像他這樣的供應商償還債務造成毀滅性打擊,這些供應商在中國房地產危機中正在大量流失現金。
過去兩年來,這位相對較小的樁基公司的所有者表示,他一直在試圖收回由全球債務最高的房地產開發商——中國恒大集團欠他的2億多人民幣。與此同時,他自己未支付的工人、投資者和供應商正在憤怒地要求收回欠他們的數千萬人民幣,這表明危機已經波及並影響到整個行業。
他對朋友們說:“情況可能會變得更糟。事情一件接着一件。”
不久前,時局還是相當不錯的。現年40多歲的Ye先生於2010年在中國南方創辦了這家樁基公司,他能夠利用中國金融危機後的建設繁榮時期,當時中國采取了大規模的基礎設施投資來提振經濟。樁基是一種為任何形式的建設工作(包括建築物)奠定深基礎的技術。
當時,包括地方政府、開發商、供應商和購房者在內的所有參與者都進行了瘋狂的土地購買、建設和房地產交易。對於Ye先生來說,2017年他與地產巨頭恒大達成合作,未來看起來格外光明。
但好時光不會持續太久。同樣在2017年,中國國家主席習近平主席宣稱“房住不炒”。北京隨後通過收緊房地產投機的信貸規定來支持這一觀點。最終,恒大在2021年底違約,成為第一個倒下的多米諾骨牌。
“像我這樣的開發商供應商中的大多數人已經被危機深深困住,”Ye先生表示,遺憾的是他的絕大部分財富在短短兩年內被抹去。
數十萬受害者被卷入了恒大的黑洞,該公司在2021年至2022年報告的虧損總額為8120億元人民幣,截至6月30日的負債總額近2.39萬億元人民幣。
與大多數地方政府融資平台不同,這些平台主要由不同層級的政府所有,它們的債務通過各種理財產品歸屬於國有銀行和中產階級投資者。房地產領域的危機特別緊迫,因為它涉及全國範圍內的許多家庭。
根據恒大於2022年初發布的目標,該公司主席許家印計劃在當年交付60萬套住房,這“相當於幾乎50%的預售住房項目”。但根據該公司8月25日的最新更新,恒大在2022年只交付了約30.1萬套住房。
與發達市場不同,新的中國房產大多在建設開始前出售,而不是在竣工後出售。由於進度緩慢,人們擔心預售房屋可能無法完成。上海的一家國有報紙《中國經營報》報道稱,截至今年5月,2022年9月已確認未完成的預售房屋中只有三分之一竣工。
“保證未完成物業單位的交付是北京保護消費者(即購房者)的措施,以防止這種情況演變成大規模社會問題,”澳新銀行(ANZ Bank)大中華區首席經濟學家Raymond Yeung表示。
北京已經采取了一些措施來維持社會穩定和防止銀行業危機。今年6月,中國央行延長了2000億元的貸款額度,以確保未完工的房地產項目完工,並允許商業銀行在恒大危機後將到期貸款展期,將政策延長至明年年底。政策變化也意味着增加銀行貸款。中央和地方政府已派出特別小組監督這一過程。
這種做法與美國的做法明顯不同。2008年,美國選擇通過注入資金和市場化重組,為兩家最大的抵押貸款提供商房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)紓困。
Yeung說:“中國政府需要遵守法律法規,進行成本效益分析,以衡量對就業和國民經濟的實際影響。”
中國經濟學家、北京大學國家發展研究院院長姚洋上周在深圳的一個公開論壇上說,目前中國房地產行業的低迷是由政府政策造成的,而不是房地產行業本身。
他呼籲當局放棄對房地產信貸的限制措施。其次,對存在資金外流問題的開發商進行破產重組。
“現在債務懸而未決。一些大公司太大而不能倒閉,但這導致它們的供應商被拖向死亡。”媒體援引姚的話說。
姚補充說,第三點是,當局必須堅決停止幹預市場交易和房價下跌。
龍洲經訊(Gavekal Dragonomics)在近日的一份研究報告中表示:“在金融領域,道德風險約束解釋了為何監管機構沒有紓困陷入困境的開發商,而且在多年的警告之後,很可能不會完全補償投資者在高風險投資產品上的損失。”
惠譽評級(Fitch ratings)表示,中國開發商的前景正在“惡化”,理由是私人開發商的融資渠道缺乏改善,購房者信心疲弱。然而,它表示,許多國有開發商的前景是穩定的。
分析師Lan Wang和Duncan Innes-Ker上周在一份信貸簡報中寫道:“未來幾年,大多數陷入困境的開發商的銷售不太可能企穩,而如果沒有積極的政策回應,整體銷售壓力可能會持續存在。”
加拿大BCA Research的全球投資策略師Peter Berezin警告稱,中國房地產市場看起來甚至比上世紀90年代初的日本市場還要糟糕。
“就與房地產開發商相關的杠杆而言,中國看起來更糟。就人口減少的前景而言,中國看起來非常糟糕。”“因此,接下來的問題是,中國將如何填補房地產市場占據的支出缺口?這是日本在上世紀90年代初面臨的同樣問題,他們沒有一個好的答案。”
在中國結束嚴格的疫情防控措施後的頭7個月,碧桂園的銷售額同比下降35%,經營現金流枯竭。
在這些私營巨頭的背後,還有數十家甚至數百家規模較小的私營公司,它們也被拖入了債務危機。但由於大流行期間財政收入低迷,地方當局無法提供額外資金。
“我們要拿到欠款實際上更難了,”另一家供應商Raymond Zheng說,“因為與恒大簽訂的許多合同都被地方政府推翻和否決了。”
盡管中國政府曾承諾確保向小型和私營企業及時付款,但在政府介入解決危機後,恒大所欠的款項被列為例外。
同樣從事打樁生意的Zheng先生,在房地產危機中也經曆了同樣的財富縮水。
更糟糕的是,由於拖欠第三方付款,他的信用狀況受到了打擊,這意味着他現在被限制借錢,使用信用卡,甚至購買機票。
“我曾經是一個成功的私營企業家,”他說。“但現在我正在為最壞的情況做準備——個人和公司破產。”
與此同時,由於許多購房者仍對其預售房產的交付感到焦慮,北京方面確保及時交付的行動似乎正在取得成效。
據國家媒體上個月報道,今年上半年,中國排名前50位的開發商完成並交付了超過202萬套預售住房。
碧桂園表示,該公司去年交付了70萬套預售住房單位,計劃今年再交付70萬套。根據該公司7月的聲明,該公司在今年上半年交付了27.8萬套單位。
但Zheng先生和Ye先生對新引入的政策是否會產生實際效果表示懷疑,他們擔心執行和治理在實際操作中存在武斷性。
“因此,當局如何為投資者和市場帶來確定性?”Ye先生問道。
他們擔心,如果碧桂園危機加深,可能會對市場信心和國內開發商及其供應商的債務鏈造成重大打擊。
“房屋嚴重過剩,特別是在四五線城市。此外,未來的一切都是未知的,房價將下跌多少,政策將如何變化,私營企業的營商環境是否將繼續惡化。”Ye先生說。
中國房地產網在8月20日的一篇評論文章中表示,由於未解決供需核心問題,當地刺激措施未能產生明顯效果。
“私人開發商的融資環境並沒有實質性改善。許多已經報告違約的人現在仍在苦苦掙紮,而許多其他人由於市場惡化也逐漸陷入風險邊緣,”它警告說。
同時,這家國有媒體警告稱,市場預期不穩定,家庭消費減弱,而某些城市的購房、貸款和房價限制仍然嚴格。
“政策支持應從確保開發商的現金流和預售單位的交付開始;放寬行政幹預;降低購房成本,包括首付、稅費和銷售價格,”它補充道。